受到房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的影響，2021年物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)歷了新一輪的洗牌，行業(yè)格局正在重塑。有的物業(yè)企業(yè)在收并購(gòu)中高歌猛進(jìn)，也有物業(yè)公司消失于大眾視野。隨著2021年年報(bào)披露步入尾聲，除了恒大物業(yè)等多家物企延期刊發(fā)2021年年報(bào)外，細(xì)看部分物業(yè)企業(yè)已發(fā)布的2021年年報(bào)，也是幾家歡喜幾家愁。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心通過(guò)對(duì)重點(diǎn)50家上市物業(yè)企業(yè)年報(bào)數(shù)據(jù)總結(jié)，2021年，50家上市物業(yè)企業(yè)的總營(yíng)收達(dá)到1800.5億元，同比上漲45.2%，馬太效應(yīng)再次凸顯。雖然物業(yè)管理行業(yè)仍處于發(fā)展的黃金時(shí)期，但是頭部物業(yè)企業(yè)占據(jù)絕對(duì)領(lǐng)跑優(yōu)勢(shì)，物業(yè)賽道越來(lái)越擁擠。此外，擴(kuò)張“后遺癥”、母公司“依賴癥”成為物業(yè)企業(yè)的發(fā)展瓶頸。

TOP10物企總收入占比64.3%

受到房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整以及疫情反復(fù)等因素的影響，2021年的物業(yè)管理行業(yè)也是格外艱難。在部分房企出售物業(yè)業(yè)務(wù)的背景下，行業(yè)收并購(gòu)愈加頻繁。

根據(jù)中物研協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，2021年，29家上市物業(yè)企業(yè)發(fā)起53項(xiàng)收并購(gòu)，并購(gòu)交易總額達(dá)355.88億元，是2020年全年的3.77倍。

收并購(gòu)成為物業(yè)企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的主要途徑。在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心選取的50家重點(diǎn)物業(yè)企業(yè)中 ，除了浦發(fā)中國(guó)外，其他49家物業(yè)企業(yè)均公布了在管面積。數(shù)據(jù)顯示，2021年，在管面積破億平方米的物業(yè)企業(yè)共有16家，較2020年多了3家。

從在管面積來(lái)看，碧桂園服務(wù)遙遙領(lǐng)先，其2021年在管面積為7.66億平方米，較2020年漲幅超100%。碧桂園服務(wù)的規(guī)模擴(kuò)張與2021年內(nèi)收并購(gòu)動(dòng)作不斷息息相關(guān)，包括對(duì)藍(lán)光嘉寶、富力物業(yè)、彩生活服務(wù)旗下鄰里樂(lè)控股等大型物業(yè)公司的收并購(gòu)。

值得一提的是，合景悠活通過(guò)收并購(gòu)等方式，使2021年在管面積實(shí)現(xiàn)395.4%的超高增長(zhǎng)。

隨著物業(yè)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張，營(yíng)收水平也在水漲船高。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年，50家重點(diǎn)物業(yè)企業(yè)的總營(yíng)業(yè)收入達(dá)到1800.5億元，同比上漲45.2%。其中，TOP10物業(yè)企業(yè)的總收入達(dá)到1157.1億元，占50家物企總收入比重為64.3%。可以看出，頭部物業(yè)企業(yè)占據(jù)多數(shù)市場(chǎng)份額，行業(yè)“馬太效應(yīng)”持續(xù)上演。

從數(shù)量來(lái)看，2021年?duì)I收達(dá)到百億及以上的物業(yè)企業(yè)有5家，較2020年增加2家，均為大型房企旗下物業(yè)公司。其中，碧桂園服務(wù)營(yíng)業(yè)收入仍然占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收288.43億元；其次為雅生活服務(wù)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收140.8億元；綠城服務(wù)和保利物業(yè)緊隨其后，分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收125.7億元和107.8億元；排名第五的招商積余實(shí)現(xiàn)營(yíng)收105.9億元。保利物業(yè)、招商積余首次躋身百億營(yíng)收隊(duì)伍。

2021年?duì)I收在50億-100億元的物業(yè)企業(yè)共計(jì)5家，包括華潤(rùn)萬(wàn)象生活、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等，同樣均為房企分拆物業(yè)公司。

值得注意的是，由于恒大地產(chǎn)在2021年爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)，旗下的恒大物業(yè)也受到影響，至今仍未發(fā)布2021年年報(bào)。在50家物業(yè)企業(yè)中，營(yíng)收最低的為德商產(chǎn)投服務(wù)，2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2.5億元，甚至不及碧桂園服務(wù)的百分之一。

擺脫母公司“依賴癥”

從目前來(lái)看，大多物業(yè)企業(yè)是由房企分拆而來(lái)，其發(fā)展也不可避免地與母公司有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，甚至嚴(yán)重依賴于關(guān)聯(lián)房企，大量承接母公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)物業(yè)項(xiàng)目。但是，隨著加入物業(yè)賽道的企業(yè)越來(lái)越多，以及房地產(chǎn)行業(yè)加速調(diào)整，過(guò)度依賴母公司成為物業(yè)企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的一個(gè)弊端和弱點(diǎn)。

從2021年下半年來(lái)看，很多物業(yè)企業(yè)收并購(gòu)的直接原因是母公司亟須資金回籠輸血，出售資產(chǎn)進(jìn)行自救。因此擺脫母公司的影響更為緊迫和必要。在這樣的背景下，物業(yè)企業(yè)的第三方拓展成為逐步擺脫母公司依賴的一個(gè)重要渠道。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，50家物業(yè)企業(yè)中，有32家企業(yè)公布了2021年第三方拓展數(shù)據(jù)，這32家企業(yè)第三方在管面積占比由49%提升至59.9%，擴(kuò)大了10.86個(gè)百分點(diǎn)。

此前，碧桂園服務(wù)對(duì)母公司碧桂園集團(tuán)依賴度也較強(qiáng)，但是在2021年碧桂園服務(wù)積極加強(qiáng)第三方外拓，迎來(lái)了一個(gè)質(zhì)的提升，對(duì)母公司依賴度顯著降低。

在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園服務(wù)管理層表示，從2018年17%的姐妹公司關(guān)聯(lián)方交易收入，到現(xiàn)在與碧桂園控股的關(guān)連交易占比下降到7%，遠(yuǎn)低于同業(yè)的水平。與此同時(shí)，第三方的貢獻(xiàn)度逐年上升，已達(dá)到在收費(fèi)面積里面占比59%，在儲(chǔ)備面積里面占比53%。

從第三方在管面積占比來(lái)看，銀城生活服務(wù)以89.8%的占比位居第一，可謂是最“獨(dú)立”的物企。但是，還有一些物企仍然難逃母公司“依賴癥”，比如中海物業(yè)、領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)第三方在管面積占比不足30%，其中中海物業(yè)大部分項(xiàng)目來(lái)源于母公司，僅有不足30%來(lái)源于第三方外拓。

加速擴(kuò)張下增收不增利

雖然去年物業(yè)企業(yè)整體營(yíng)收穩(wěn)步提升，但是高營(yíng)收并沒(méi)有帶來(lái)高盈利。營(yíng)收水平是物業(yè)企業(yè)發(fā)展水平的外在表現(xiàn)，而盈利能力則是真實(shí)反映物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平的指標(biāo)。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年，50家重點(diǎn)物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)244.6億元，同比上漲49.6%；毛利潤(rùn)498.1億元，同比上漲43.9%；平均毛利率為29.8%，較2020年回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。可以看出，2021年物業(yè)企業(yè)的凈利潤(rùn)和毛利潤(rùn)水平均實(shí)現(xiàn)了顯著上漲，但是毛利率卻較2020年小幅回落，企業(yè)的盈利能力面臨下滑。

其中，招商積余以13.76%的毛利率墊底。2021年招商積余的營(yíng)收水平破百億，在管面積也顯著擴(kuò)大，但是在這樣的高增長(zhǎng)下，毛利率卻略顯疲態(tài)，甚至不足平均毛利率的一半。浦江中國(guó)2021年的毛利率為14.29%，略高于招商積余，浦江中國(guó)的毛利率已經(jīng)連續(xù)五年下滑。

對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心專業(yè)分析師王小嬙表示，物業(yè)企業(yè)收并購(gòu)加速稀釋了利潤(rùn)率，通過(guò)收并購(gòu)得來(lái)的第三方項(xiàng)目短期內(nèi)運(yùn)營(yíng)不完善影響物業(yè)企業(yè)整體盈利水平。此外，疫情反復(fù)也是毛利折損的一個(gè)重要影響因素。

行業(yè)洗牌仍將加劇

物業(yè)管理行業(yè)仍處在加速發(fā)展階段是多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)，但是行業(yè)洗牌仍將持續(xù)，“大魚吃小魚”“大魚吃大魚”的現(xiàn)象也將不斷上演。

在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，很多物業(yè)企業(yè)表達(dá)在今年將通過(guò)收并購(gòu)實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)。越秀服務(wù)非執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席林峰表示，2022年外拓面積預(yù)計(jì)要比2021年的600萬(wàn)平方米翻倍增長(zhǎng)，采取兩條腿走路的方式，也就是收并購(gòu)和外拓兩種方式，以達(dá)到增長(zhǎng)目標(biāo)。

而碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事、總裁李長(zhǎng)江表示：“碧桂園服務(wù)大規(guī)模的收購(gòu)時(shí)間已經(jīng)結(jié)束了，但并不意味著不收并購(gòu)。碧桂園服務(wù)堅(jiān)持高質(zhì)量和根據(jù)自身需要收并購(gòu)，遇到機(jī)會(huì)不會(huì)放棄。”

對(duì)此，同策研究院資深分析師肖云祥表示，隨著前幾年物業(yè)企業(yè)上市潮的掀起，物管企業(yè)橫向收購(gòu)愈發(fā)激烈，因?yàn)閷?duì)于物業(yè)管理行業(yè)而言，只有獲得管理面積，才能獲得更多的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。從目前來(lái)看，很多物業(yè)企業(yè)管理面積的增加很大比例來(lái)自于母公司的輸入，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)整體規(guī)模的降低，未來(lái)物企的收并購(gòu)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。

在嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院人士看來(lái)，未來(lái)物業(yè)企業(yè)規(guī)模保持快速增長(zhǎng)，同時(shí)業(yè)務(wù)和盈利模式也會(huì)不斷地優(yōu)化和迭代。在一定規(guī)模基礎(chǔ)上，模式更優(yōu)秀、自身又有較強(qiáng)造血能力和核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)將會(huì)贏得更多優(yōu)勢(shì)，并可以在行業(yè)調(diào)整過(guò)程中繼續(xù)通過(guò)收并購(gòu)高效擴(kuò)展布局。

“強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面逐漸形成，但物業(yè)企業(yè)規(guī)模達(dá)到一定程度后，后期如何提升物業(yè)管理水平以及尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)成為企業(yè)必須思考的問(wèn)題。開(kāi)拓第三方業(yè)務(wù)以減輕對(duì)關(guān)聯(lián)房企的依賴、提升獨(dú)立性，成為上市物企提高盈利能力的必經(jīng)之路。” 王小嬙如是說(shuō)。

來(lái)源：新京報(bào)