3月31日，由中國企業(yè)評價(jià)協(xié)會、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2022中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第十九屆中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)家峰會”在北京首鋼園香格里拉酒店隆重召開，并發(fā)布了《2022中國商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》。

報(bào)告顯示，2021年，我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持在合理區(qū)間，國內(nèi)消費(fèi)有所恢復(fù)，但全球疫情仍在持續(xù)，外部環(huán)境更趨復(fù)雜。當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)尚處于疫情沖擊后的恢復(fù)階段，商業(yè)地產(chǎn)作為國內(nèi)消費(fèi)和服務(wù)升級的重要載體，在提振消費(fèi)市場和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型中將發(fā)揮重要作用。

從規(guī)模表現(xiàn)看，受局部疫情沖擊等多重因素影響，商辦市場供需兩端均偏弱，而商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)代表企業(yè)憑借較強(qiáng)的運(yùn)營能力及資金優(yōu)勢，經(jīng)營性物業(yè)持有及運(yùn)營規(guī)模保持增長態(tài)勢，但增速小幅放緩。

2021年，商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有及運(yùn)營面積均值為464.6萬平方米，同比增長13.7%，增幅較2020年收窄1.0個(gè)百分點(diǎn)。

隨著疫情進(jìn)入常態(tài)化防控階段，2020年廣泛采取的租金減免政策逐步退出，代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)租金及運(yùn)營服務(wù)收入同比增速有所回升。2021年，百強(qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)租金及運(yùn)營服務(wù)收入均值為28.7億元，在上年低基數(shù)下，同比增長20.2%，兩年平均增長12.1%。

從成長性看，300城商辦用地供需規(guī)模縮量，2021年，全國300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積為2.61億平方米，同比下降15.9%，成交面積為2.15億平方米，同比下降18.2%。在需求趨弱以及資金壓力增加等因素影響下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資布局更趨謹(jǐn)慎。同時(shí)，輕資產(chǎn)模式和收并購也成為企業(yè)拓展的重要方式。

從經(jīng)營質(zhì)量看，百強(qiáng)代表企業(yè)著力提升項(xiàng)目經(jīng)營品質(zhì)，平均出租率小幅提升。商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)代表企業(yè)以“用戶體驗(yàn)”為核心，通過專屬IP打造等方式提升消費(fèi)者粘性，同時(shí)推進(jìn)數(shù)字化平臺建設(shè)，提升運(yùn)營能力。2021年，辦公租賃需求有所恢復(fù)，但部分城市空置率仍高，運(yùn)營企業(yè)不斷加快完善服務(wù)體系，提升租戶穩(wěn)定性。

從穩(wěn)健性看，“管理紅利”時(shí)代，代表企業(yè)為實(shí)現(xiàn)降負(fù)債和促發(fā)展的雙重目標(biāo)，通過做優(yōu)做強(qiáng)經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，增強(qiáng)短期抗風(fēng)險(xiǎn)能力。同時(shí)，發(fā)行以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成為企業(yè)融資的重要途徑之一。2021年，類REITs和CMBS/CMBN發(fā)行小幅縮量，底層資產(chǎn)中辦公類物業(yè)占比提升。

經(jīng)過多年發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸由增量開發(fā)進(jìn)入存量運(yùn)營時(shí)代，告別過去粗放式增長方式，精細(xì)化運(yùn)營將成為行業(yè)主旋律，尤其是依賴于“運(yùn)營能力”的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，機(jī)會與挑戰(zhàn)并存。面對新的市場環(huán)境和發(fā)展階段，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要及時(shí)洞悉行業(yè)變化，精準(zhǔn)把握布局方向，探索運(yùn)營模式創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

消費(fèi)需求旺盛的核心一二線及城市群強(qiáng)三線城市商業(yè)地產(chǎn)機(jī)會仍存。在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下，建設(shè)國際消費(fèi)中心城市有助于核心一二線城市聚集新的消費(fèi)資源，城市群強(qiáng)三線城市在核心一二線城市的帶動(dòng)下，消費(fèi)市場也有發(fā)展壯大空間，商業(yè)地產(chǎn)市場存在發(fā)展機(jī)遇。

頭部企業(yè)繼續(xù)分拆商管業(yè)務(wù)獨(dú)立上市，運(yùn)營能力價(jià)值兌現(xiàn)。通過輕資產(chǎn)運(yùn)營實(shí)現(xiàn)高效擴(kuò)張成為企業(yè)共識，頭部企業(yè)逐漸形成規(guī)模效應(yīng)，價(jià)值凸顯，受到資本市場青睞，走上將輕資產(chǎn)商管業(yè)務(wù)分拆上市之路。未來，伴隨消費(fèi)需求升級，商業(yè)運(yùn)營服務(wù)市場將迎來更大發(fā)展空間，商管分拆上市潮有望持續(xù)。

房企探索新模式，轉(zhuǎn)型商業(yè)運(yùn)營服務(wù)商恰逢其時(shí)。“規(guī)模紅利”時(shí)代已經(jīng)過去，未來，房企需要對開發(fā)主業(yè)強(qiáng)化降本增效的同時(shí)，逐步向“服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，在“共同富裕”與“雙循環(huán)”戰(zhàn)略發(fā)展格局下，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)或?qū)⒊蔀椴糠址科髽I(yè)務(wù)發(fā)展的“第二增長曲線”。

2021年，中國經(jīng)濟(jì)保持恢復(fù)發(fā)展，消費(fèi)市場規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，但新冠肺炎疫情仍在持續(xù)，外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整階段，行業(yè)轉(zhuǎn)型勢在必行。面對復(fù)雜多變的外部環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在過去一年緊抓疫情后的消費(fèi)恢復(fù)期，主動(dòng)作為，提升運(yùn)營能力，以適應(yīng)新時(shí)期的消費(fèi)新需求。

2022年，盡管疫情影響仍在持續(xù)，但我國經(jīng)濟(jì)長期向好的基本面沒有改變，消費(fèi)升級趨勢沒有改變，億萬人民追求美好生活的愿望沒有改變，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也必將在挑戰(zhàn)中繼續(xù)前行。在外部環(huán)境復(fù)雜多變與行業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵之年，商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)應(yīng)積極把握行業(yè)變化、強(qiáng)化運(yùn)營能力，挖掘新增長點(diǎn)，保障自身穩(wěn)健經(jīng)營的同時(shí)引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。