為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，近期各地不斷出臺(tái)樓市扶持政策，越來(lái)越多的城市對(duì)限售政策進(jìn)行了調(diào)整。

分城市來(lái)看，唐山、哈爾濱、銀川、德州、六安、宜昌等城市直接取消了限售政策；蘇州、常州、東莞、泰州等城市縮短了限售年限；青島、南京、�？凇�濟(jì)南則對(duì)轉(zhuǎn)讓年限的計(jì)算起點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，即從取得不動(dòng)產(chǎn)證的時(shí)間算起，改為網(wǎng)簽或合同備案時(shí)間算起。

值得關(guān)注的是，部分城市放松限售后，二手房掛牌量激增。

“從政策顯效性上，基本面較好、需求較旺盛的城市隨著掛牌量改善，有助于需求釋放；而調(diào)整壓力較大的城市，由于購(gòu)房者置業(yè)預(yù)期較弱，居民消費(fèi)更趨理性，大量二手房入市會(huì)加大市場(chǎng)供過(guò)于求的狀態(tài)。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜告訴記者。

放松限售后掛牌量激增

河北唐山于5月25日宣布，對(duì)部分房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行梳理清理和優(yōu)化調(diào)整，其中包括取消路南區(qū)、路北區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)的商品住房限售政策。按此前規(guī)定，購(gòu)房人在上述區(qū)域內(nèi)購(gòu)買新建商品住房，自網(wǎng)簽之日起42個(gè)月內(nèi)不得上市交易。

不只是唐山，據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，截至5月25日，已有20城取消限售或縮短限售年限。

貝殼研究院報(bào)告顯示，從二手房在售房源量來(lái)看，放松限售的城市短期內(nèi)二手房新增供應(yīng)增加，并帶來(lái)二手房在售房源總量增長(zhǎng)。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，東莞5月中旬降低限售年限，5月二手房日均新增掛牌量較4月日均增長(zhǎng)約25%；蘇州5月二手房日均新增掛牌量超過(guò)4月的2倍，也超過(guò)3月的日均水平；南京、徐州5月二手房新增掛牌量日均環(huán)比增長(zhǎng)50%左右；濟(jì)南5月23日限售放寬后，近幾天二手房新增掛牌量明顯增加。

“放長(zhǎng)周期看，蘇州、南京、濟(jì)南等城市5月的新增掛牌量接近過(guò)去兩年的月均水平。”貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰表示。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，限售放松后，短期內(nèi)有助于增加房源供應(yīng)，促進(jìn)二手房市場(chǎng)流動(dòng)性提升、改善需求的進(jìn)一步釋放等，不過(guò)對(duì)銷售端的改善幅度較為有限。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，在目前市場(chǎng)信心尚未恢復(fù)的情況下，放松限售政策有可能產(chǎn)生拋售壓力，造成市場(chǎng)供過(guò)于求。由于目前樓市成交局面尚未明顯改觀，限售放松后是否有足夠的購(gòu)房人接盤，仍是個(gè)未知數(shù)。

政策初衷是為抑制投機(jī)炒作


樓市限售是2016年后才出現(xiàn)的政策，當(dāng)時(shí)出臺(tái)限售政策的初衷是為了抑制短線投機(jī)，降低房屋換手率，遏制房?jī)r(jià)過(guò)熱。

中信證券研究報(bào)告指出，和限購(gòu)、限貸政策不同，限售政策并不是限制住房的購(gòu)買行為，也不是限制住房的消費(fèi)杠桿，而是通過(guò)剝奪產(chǎn)權(quán)人在較短的時(shí)間內(nèi)出售房屋的可能性，從而達(dá)到區(qū)分短期投機(jī)炒作和自住需求的效果。

據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，2017年以來(lái)，全國(guó)出臺(tái)限售政策的城市超過(guò)60個(gè)。其中，保定的限售年限長(zhǎng)達(dá)10年，�？�、石家莊的限售年限為5年，其余城市的限售年限則普遍在2-3年。

“從樓市投資的角度，持有2-3年之后再出售才是合理的投資周期，抑制短線交易有利于讓樓市運(yùn)行得更健康，更長(zhǎng)遠(yuǎn)。”中信證券研究報(bào)告稱。

樓市步入下行周期，各地商品房成交量持續(xù)低迷的情況下，今年以來(lái)調(diào)控政策開(kāi)始逐步放松。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，未來(lái)會(huì)有更多城市在限售政策方面進(jìn)行調(diào)整。

劉麗杰認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看，限售放松后二手房掛牌房源增加，剛需群體可以有更多的選擇；經(jīng)過(guò)一定時(shí)間的去化，改善性群體賣掉現(xiàn)有住房，并新購(gòu)買改善性住房，這其中有一部分人會(huì)進(jìn)入新房市場(chǎng)，從而帶動(dòng)新房市場(chǎng)銷售改善，房企回款加快，拿地投資信心提高，土地市場(chǎng)修復(fù)，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2022年5月25日，超130個(gè)城市加入政策放松陣營(yíng)，調(diào)控次數(shù)達(dá)210次左右。政策放松內(nèi)容主要包含放寬落戶、放松限購(gòu)/限貸/限售/限價(jià)、降低首付比例、下調(diào)房貸利率、從提高可貸額度與降首付比例兩方面調(diào)整公積金貸款政策、購(gòu)房補(bǔ)貼、放松預(yù)售資金監(jiān)管等方面。

“進(jìn)入4、5月份，調(diào)控密度更大，城市擴(kuò)容速度加快，蘇州、南京等高能級(jí)城市也加入到政策放松陣營(yíng)之中，對(duì)提振市場(chǎng)信心起到很好的支撐。”關(guān)榮雪表示。

來(lái)源：財(cái)聯(lián)社