“杭三條”降低了杭州樓市的限購(gòu)門檻，并針對(duì)多孩家庭放松限購(gòu)。這成為近期樓市政策松綁的新方向。

據(jù)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，已有20余城優(yōu)化住房限購(gòu)政策，部分城市或區(qū)域全面取消限購(gòu)；部分城市降低限購(gòu)門檻，最明顯的是降低社保年限要求；另有部分城市針對(duì)人才、老年人、多孩家庭等人群優(yōu)化限購(gòu)政策。

不過(guò)，針對(duì)需求端的限購(gòu)松動(dòng)對(duì)樓市的影響有限，政策尚未完全發(fā)酵，市場(chǎng)修復(fù)之路仍顯曲折。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，未來(lái)，核心一、二線城市限購(gòu)政策較難全面退出，弱二線及三、四線城市或?qū)⑷�面取消限�?gòu)。偏向鼓勵(lì)新市民、多孩家庭及各類人才購(gòu)房消費(fèi)。

多孩家庭可多購(gòu)一套房，一舉兩得

“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。”4月29日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)上述觀點(diǎn)后，各地“因城施策”的樓市政策井噴。

5月17日，杭州推出“杭三條”，包括符合條件的三孩家庭，限購(gòu)的住房套數(shù)增加1套，參加公開搖號(hào)購(gòu)房時(shí)，參照“無(wú)房家庭”優(yōu)先搖號(hào)；對(duì)落戶本市未滿5年的戶籍家庭取消繳納社保滿2年的規(guī)定；對(duì)非本市戶籍家庭的購(gòu)房資格，將連續(xù)社保時(shí)間由4年降為1年。

“雖然杭州的政策力度并不大，但是杭州作為當(dāng)下樓市熱點(diǎn)的代表，出臺(tái)穩(wěn)定樓市的政策，代表了本輪救市政策將全面升級(jí)，可謂市場(chǎng)一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。”中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉表示，在今年前4個(gè)月全國(guó)土地出讓收入排名中，杭州以827億元位居榜首，但是，杭州新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛，新房需要搖號(hào)，二手房市場(chǎng)掛牌井噴，出現(xiàn)了大幅調(diào)整的苗頭，此時(shí)出臺(tái)寬松政策非常及時(shí)。

張大偉認(rèn)為，“杭三條”政策也值得其他城市借鑒，既然杭州這樣的熱點(diǎn)城市已出臺(tái)樓市政策救市了，其他城市有救市舉動(dòng)也在意料之中了。

值得關(guān)注的是，“杭三條”對(duì)于多孩家庭放開限購(gòu)，在當(dāng)前樓市中具有一定的代表性。無(wú)獨(dú)有偶，5月14日，東莞也明確，對(duì)于生育二孩或三孩的居民家庭，允許新購(gòu)一套房，其中非本市戶籍居民家庭需提供3年內(nèi)累計(jì)2年以上社保。

此外，5月13日，南京對(duì)于戶籍居民家庭也提出，生育二孩及以上家庭可新增購(gòu)買1套商品住房，并享受最優(yōu)惠貸款利率等支持。5月9日，揚(yáng)州針對(duì)生育二孩及以上家庭在市區(qū)購(gòu)房者，也不再實(shí)行限購(gòu)政策。

事實(shí)上，早在4月，無(wú)錫就提出多孩家庭可在限購(gòu)區(qū)新購(gòu)一套住房，此外，父母投靠也可多買一套；四川達(dá)州出臺(tái)的政策也顯示，二孩、三孩家庭購(gòu)買第二套新建商品房的視為首套房，同時(shí)貸款額度可提高10萬(wàn)元；沈陽(yáng)也明確對(duì)生育二孩、三孩未滿18周歲的居民家庭，可在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)再購(gòu)買1套房。

對(duì)于多個(gè)城市出臺(tái)針對(duì)二孩、三孩家庭的購(gòu)房政策，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，這是近期以來(lái)松綁政策的一個(gè)新方向，達(dá)到了一箭雙雕的效果，將樓市政策與國(guó)家生育水平結(jié)合起來(lái)，既促進(jìn)了合理購(gòu)房需求的釋放，也在一定程度上達(dá)到了鼓勵(lì)生育、促進(jìn)人口增長(zhǎng)的目的。

限購(gòu)放松，前提條件各有千秋

如果說(shuō)“杭三條”是降低限購(gòu)的門檻，以及針對(duì)特定人群放松限購(gòu)，那么近期其他城市的限購(gòu)政策松綁的措施愈加豐富多樣。

5月16日，成都推出的新限購(gòu)樓市新政中，對(duì)于擬在中心城區(qū)購(gòu)房的人，近郊住房不再納入家庭住房總套數(shù)計(jì)算。此外，無(wú)住房且2年內(nèi)無(wú)住房轉(zhuǎn)讓記錄視為無(wú)房居民家庭。

在中指研究院四川公司研究總監(jiān)蘇宇看來(lái)，今年一季度，成都商品住宅成交量同比下降20%，企業(yè)推盤意愿不足，但客戶需求仍支撐成都市場(chǎng)成交總量在全國(guó)處于第一梯隊(duì)。面對(duì)外部環(huán)境變數(shù)大，經(jīng)濟(jì)下行，消費(fèi)者購(gòu)房意愿減弱，換房需求延遲釋放明顯，以及剛需客群觀望情緒加重等情況，目前成都產(chǎn)業(yè)人口快速涌入，因此對(duì)于保障新增人口合理住房需求的優(yōu)化政策出臺(tái)，具有迫切性。

5月15日，�？卺槍�(duì)落戶海南省的引進(jìn)人才購(gòu)房，提到自落戶之日享受本地居民同等待遇；而未落戶在海南省無(wú)自有住房的，在海南省累計(jì)繳納12個(gè)月社保，可購(gòu)買1套住房。

值得關(guān)注的是，長(zhǎng)沙近年來(lái)的限購(gòu)政策一直很平靜，調(diào)控松動(dòng)現(xiàn)象幾乎沒有，今年長(zhǎng)沙也加入政策松綁大營(yíng)。但是長(zhǎng)沙新政的高妙之處在于，將租賃市場(chǎng)和買賣市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)起來(lái)，5月11日，長(zhǎng)沙提出存量房盤活用作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，已有20余城出臺(tái)優(yōu)化住房限購(gòu)政策，無(wú)論是什么樣的條件，基本是圍繞著部分城市或區(qū)域全面取消限購(gòu)，部分城市降低社保年限要求，另有部分城市針對(duì)人才、老年人、多孩家庭、外地人等群體優(yōu)化限購(gòu)政策。

比如，大連高新區(qū)、南京六合區(qū)等放松限購(gòu)政策，允許外地戶籍購(gòu)買住房；蘇州降低非戶籍家庭購(gòu)房社保年限要求，由三年內(nèi)連續(xù)2年社保改為累計(jì)2年社保；沈陽(yáng)放寬非本地戶籍家庭購(gòu)房門檻，取消相關(guān)社保證明。

另外，還有福州放寬普通住宅的限購(gòu)要求，秦皇島調(diào)整二手房購(gòu)房資格核驗(yàn)要求。鄭州、蘭州、九江等城市允許父母等親屬投靠新購(gòu)一套房等。

哪些城市限購(gòu)有望全面寬松？

當(dāng)下，房地產(chǎn)仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器、壓艙石，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定異常關(guān)鍵。事實(shí)上，2022年以來(lái)全國(guó)已有超百城優(yōu)化房地產(chǎn)政策。大多從限購(gòu)、限貸、限售和購(gòu)房補(bǔ)貼等方面促進(jìn)合理購(gòu)房需求釋放，尤其是優(yōu)化住房限購(gòu)政策成為重要手段。

不過(guò)，這一波政策優(yōu)化對(duì)于市場(chǎng)的作用不及預(yù)期。尤其是4月份，在全國(guó)多城疫情管控趨嚴(yán)的背景下，市場(chǎng)回溫態(tài)勢(shì)受阻。

“從政策端來(lái)看，中央到地方頻頻表態(tài)房地產(chǎn)，釋放了積極的政策信號(hào)，但是從實(shí)際來(lái)看，政策尚未完全發(fā)酵，市場(chǎng)修復(fù)之路仍顯曲折。”陳霄這樣表示。

據(jù)5月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月，70個(gè)大中城市中，商品住宅銷售價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)增加，一、二、三線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體呈降勢(shì)、同比繼續(xù)走低。

“根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算發(fā)現(xiàn)，自2015年12月份以來(lái)，首次出現(xiàn)房?jī)r(jià)同比下跌態(tài)勢(shì)，這意味著4月份房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)這樣稱。

陳霄也表示，4月份房?jī)r(jià)指數(shù)表現(xiàn)出房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)拐點(diǎn)，雖然一大波政策出臺(tái)，但是政策也要有發(fā)酵的過(guò)程，此時(shí)需要警惕。

對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)的走勢(shì)，陳霄認(rèn)為，仍需要實(shí)質(zhì)性寬松政策的加持，預(yù)估松綁調(diào)控的城市將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)圍，并且政策舉措不再局限于需求端，供給端和需求端雙管齊下是大勢(shì)所趨，市場(chǎng)修復(fù)進(jìn)程是緩慢和曲折的。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨下行壓力的情況下，各類穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的工作需要加快推進(jìn)，否則對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)的穩(wěn)定會(huì)有沖擊。

具體來(lái)看，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，在“一城一策”框架下，目前核心一、二線城市限購(gòu)政策較難全面退出，政策層面集中在人才落戶、降低非戶籍家庭社保年限要求，刺激剛需的購(gòu)房需求釋放。相比之下，弱二線及三、四線城市或?qū)⑷�面取消限�?gòu)。此外，更多疲軟城市將通過(guò)財(cái)稅刺激托市，下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，并實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)新市民、多孩家庭及各類人才購(gòu)房消費(fèi)。

“疫情對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不小。雖然救市政策井噴，但有力度的政策不多，一線城市沒有相關(guān)舉動(dòng)，目前市場(chǎng)信心依然不足。”張大偉表示，當(dāng)下，全國(guó)樓市須重磅救市政策，在穩(wěn)定疫情的前提下，限購(gòu)應(yīng)該全面寬松。

來(lái)源：新京報(bào)