從實際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策 優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管
來源:證券時報 更新時間:2022年05月04日 【字體:大 中 小】
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在房地產(chǎn)方面,中央政治局會議強調(diào),要有效管控重點風(fēng)險,守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策,支持剛性和改善性住房需求,優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
會議在政策制定方面的表述,由此前的“因城施策”改為“支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”。
對此,廣東省住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉接受證券時報記者采訪時表示,從當?shù)貙嶋H出發(fā),意味著因城施策進一步細化,本地因城施策和調(diào)整政策的權(quán)限增加。4月份樓市進一步下行,同比、環(huán)比跌幅加大,超出了預(yù)期,影響到了行業(yè)穩(wěn)定、投資穩(wěn)定、就業(yè)穩(wěn)定以及“穩(wěn)增長”的方略,也促使政策進一步完善。因此,政策紓困從非熱點城市到了熱點城市,限購、限貸、限售等限制性政策或?qū)㈧`活調(diào)整。
“支持各地從實際出發(fā)完善房產(chǎn)政策,意味著最近幾個月地方各種放松政策中央是認可的。同時,不管是地方還是國家層面的政策調(diào)整,只要是支持剛需和改善需求的,都是可以出政策的。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭接受證券時報記者采訪時說。
不過,李宇嘉同時指出,會議再次強調(diào)堅持“房住不炒”,意味著政策可以松動和調(diào)整,但不會縱容無底線去刺激樓市。因為,當前樓市下行很大程度上與疫情的影響有關(guān),不能因為疫情的短期影響,而將政策也短期化了,政策要小步快跑,有所為有所不為,要與長效機制結(jié)合起來,逐步地引導(dǎo)市場回穩(wěn)和預(yù)期的改善。
值得注意的是,此次會議首次提出“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”。對此,李宇嘉認為,盡管國家層面出了預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī),但由于很多項目超融、預(yù)售資金挪用,導(dǎo)致現(xiàn)金流不足以覆蓋債務(wù)。銀行、信托或其他金融債權(quán)人作為抵押權(quán)人,自然就把預(yù)售資金鎖死了,不讓提取。導(dǎo)致資金躺在那里,但項目爛尾或停工。另外一種情況,各方債權(quán)人都來索債權(quán)保障,多方博弈導(dǎo)致僵持不下,資金動不了。年初住建部已經(jīng)發(fā)布了一個預(yù)售資金監(jiān)管的新規(guī)定,關(guān)于監(jiān)管的內(nèi)容、監(jiān)管額度和范圍都作了明確的部署,除了重點資金監(jiān)管部分之外,其他都可以提取,但是這仍然解決不了問題,需要繼續(xù)完善。
對于優(yōu)化資金監(jiān)管,楊紅旭認為,一方面,有部分地區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管不到位,還需要進一步從嚴監(jiān)管;另一方面,有部分地區(qū)過去幾個月對于開發(fā)企業(yè)的資金監(jiān)管過嚴了,應(yīng)該按照規(guī)范來。
在李宇嘉看來,優(yōu)化預(yù)售資金,新老劃斷是比較好的解決思路。新資金進來以后,輔以政策扶持(比如容積率獎勵、規(guī)劃調(diào)整等),資金封閉運轉(zhuǎn),使用范圍與前序資產(chǎn)負債涉及的項目隔離,通過新的項目盤活,釋放新的預(yù)售資金,首先確保交樓,然后償還新投資方,剩余資金去解決其他債務(wù)。