“提前還款成功！可以不用再給銀行打工了！”

今年8月，余燕把130萬(wàn)元的房貸還清，激動(dòng)地在社交媒體分享心情。之前，在LPR下調(diào)后，她的房貸利率是5.7%，房貸從每個(gè)月7669元降到7549元，一共還了31次，共計(jì)23萬(wàn)多，本金才還了4萬(wàn)多元。“還不如一次性還清呢。”

最近，余燕賣掉了2014年買入的第一套房子，手里有了200多萬(wàn)元現(xiàn)金。她看了看當(dāng)下很多理財(cái)產(chǎn)品收益都沒(méi)到4%，跟老公一合計(jì)，爽快地把另一套房子的房貸提前結(jié)清。從申請(qǐng)到還清，一共用了10天，沒(méi)有繳納違約金。

“還完房貸還剩幾十萬(wàn)元，我這兩天在看理財(cái)產(chǎn)品，4%收益的也都有很大風(fēng)險(xiǎn)，并且和股票掛鉤，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金類產(chǎn)品收益只有2.5%。”余燕的帖子一發(fā)布，就得到數(shù)千人的關(guān)注和討論。

今年以來(lái)，越來(lái)越多的人像余燕一樣選擇提前還房貸。

一部分人認(rèn)為，自己不擅長(zhǎng)理財(cái)，提前還款所節(jié)省的幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)元的利息，就是最好的理財(cái)；還有一些年輕人認(rèn)為，提前還房貸可以降低未來(lái)工作變動(dòng)帶來(lái)的焦慮，不僅解壓，還可以實(shí)現(xiàn)未來(lái)“職場(chǎng)自由”，畢竟無(wú)債一身輕。

提前還房貸真的劃算嗎？

一直以來(lái)，“提前還房貸是典型的窮人思維”的觀點(diǎn)很流行。理由是，房貸是一個(gè)普通人能借到的金額最多、時(shí)間最長(zhǎng)、利率最優(yōu)惠的貸款。面對(duì)通貨膨脹貨幣貶值，未來(lái)的還款壓力會(huì)越來(lái)越小，提前還貸是給銀行“白送錢”。

現(xiàn)在，越來(lái)越多的人反其道行之。

中金公司近期的研究報(bào)告《7月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與資產(chǎn)配置解讀》提到，7月居民中長(zhǎng)期貸款同比少增2488億元，連續(xù)8個(gè)月少增，主要受住房交付風(fēng)險(xiǎn)影響，以及居民購(gòu)房需求較弱、提前還貸較多等因素影響。

清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)系副教授韓秀云在近期發(fā)布的關(guān)于“房貸要不要提前還”視頻中提到，全國(guó)4月份住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。這是今年住房貸款第二次單月負(fù)增長(zhǎng)，也是歷史上第二次負(fù)增長(zhǎng)，上一次是今年2月份。

“通貨膨脹貨幣貶值，所以貸款放得越久越好，但這是基于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)整體增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)來(lái)判定的。”浙江工業(yè)大學(xué)應(yīng)用經(jīng)濟(jì)博士后工作站博士陳云對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)，“這幾年，在疫情影響下，通貨膨脹還沒(méi)等到，下崗辭退先來(lái)了。如果手里有余錢，提前還貸相當(dāng)于兌現(xiàn)了一筆年化收益率5%的理財(cái)投資。”

“在如今的投資環(huán)境中，鮮有回報(bào)率更高的產(chǎn)品，股市基金開(kāi)年以來(lái)一路走綠，近一步弱化了大眾投資渠道。如果房子是自住，提前還貸的收益就更明顯，畢竟房貸一直持有，資金成本是累加的，會(huì)對(duì)沖日后房產(chǎn)交易所獲得的利潤(rùn)。”陳云說(shuō)。

韓秀云說(shuō)：“今年金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，股市大幅波動(dòng)讓很多投資者損失慘重，虧損20%、50%并不少見(jiàn)。前段時(shí)間，多家銀行下調(diào)理財(cái)產(chǎn)品收益率，購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品的收益率想超過(guò)4%都難。而今，銀行房貸的利率大部分都超過(guò)5%，因此把錢存到銀行不如提前還房貸。”韓秀云認(rèn)為，“基于短期現(xiàn)實(shí)情況，把手里的錢拿來(lái)還房貸，少付銀行利息就相當(dāng)于賺了。”

提前還款遇阻？

然而，很多人在提前還款時(shí)也遇到了一些阻礙，例如，需支付銀行1-6個(gè)月不等的利息；銀行稱“還款額度不足，需要預(yù)約到幾個(gè)月以后”；限制提前還款次數(shù)，如一年兩次；還有以技術(shù)升級(jí)為由關(guān)閉提前還款功能等現(xiàn)象。

安徽的阿星就很羨慕余燕提前還款沒(méi)有支付銀行違約金，她買房時(shí)在中國(guó)銀行貸了89萬(wàn)元，利率5.68%。她計(jì)劃提前還26萬(wàn)本金，被銀行告知需繳納3700元違約金，并且一年只能提前還款一次。

雖然阿星覺(jué)得3700元的違約金實(shí)在有點(diǎn)多，但考慮到普通上班族很難跑贏房貸利息，只有攢錢提前還，越早還完利息越少，因此仍選擇提前還款。在還完26萬(wàn)本金后，銀行默認(rèn)還款期限不變，月供減少，月供比之前少了1500元。“現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)不景氣，減少月供手里多存點(diǎn)現(xiàn)金是真的。”阿星說(shuō)。

銀行收取違約金合理嗎？根據(jù)我國(guó)《人民幣利率管理規(guī)定》中第二十六條的規(guī)定：借款人提前償還貸款，貸款人有權(quán)按原借款合同向借款人收取利息。

“如果貸款合同中約定了提前還款的違約金，那么銀行收取違約金就不是違法行為。因此，在辦理貸款的時(shí)候一定要看清合同上的條款。”一位銀行從業(yè)人員告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，“以前就有客戶提前還款140萬(wàn)，違約金交了近4萬(wàn)元的情況。所以，提前還款還要考慮違約金是否在自己可承受范圍之內(nèi)。”

這位銀行從業(yè)人員告訴記者，目前各個(gè)銀行在提前還款收取違約金上還沒(méi)有明確規(guī)定，并不是所有銀行提前還款都需要強(qiáng)制繳納違約金。監(jiān)管部門在此方面存在空白，如果要提前還貸，可以跟所在的貸款行進(jìn)行協(xié)商。

提前還房貸切勿盲目跟風(fēng)

有觀點(diǎn)提醒，當(dāng)下，提前還房貸看似是一個(gè)好選擇，但并不是所有人都具備提前還貸的能力，更要結(jié)合自身的情況衡量提前還貸是否安全劃算，切勿盲目跟風(fēng)。

“尤其是年輕人，在大城市工作生活背負(fù)著較大的房貸壓力，影響了自身生活幸福感。因此，看到一些低息融資渠道后，甚是心動(dòng)，甚至想加杠桿去提前償還房貸。這種行為一定要慎重，我們?cè)谌粘Ｕ{(diào)研中也發(fā)現(xiàn)有年輕人為了降低融資成本，落入了非法金融機(jī)構(gòu)編織的金融詐騙陷阱。”陳云說(shuō)。

若現(xiàn)在沒(méi)有錢提前還房貸，是不是虧了？

韓秀云認(rèn)為，當(dāng)前處于經(jīng)濟(jì)周期底部，大家出現(xiàn)恐慌情緒和對(duì)未來(lái)預(yù)期的不確定性，導(dǎo)致出現(xiàn)提前還房貸的熱潮。但疫情終將遠(yuǎn)去，經(jīng)濟(jì)也會(huì)恢復(fù)常態(tài)。“現(xiàn)在沒(méi)有提前還款也不會(huì)吃虧，尤其很多人買房用的是公積金貸款，大部分城市公積金貸款利率是3.25%，從長(zhǎng)期來(lái)看，這筆投資更值錢。”

韓秀云說(shuō)：“面對(duì)短期的不確定性，手里有一些閑錢的人提前還貸款，或還部分房貸是可以的，但要注意到，這個(gè)前提是當(dāng)?shù)阮~本息還款的周期沒(méi)有超過(guò)還款年限的1/3，等額本金的還款周期沒(méi)有超過(guò)還款年限的1/2。比如貸款30年，等額本息的還款周期不超過(guò)10年，等額本金還款周期不超過(guò)15年。當(dāng)下經(jīng)濟(jì)不確定因素較多，手里須持有一定現(xiàn)金流，如果超過(guò)年限，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)會(huì)增高。”

“如果從30年的長(zhǎng)周期來(lái)看，當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)寒冬是暫時(shí)的，保持充足的現(xiàn)金流，等待黎明的到來(lái)再做選擇也不晚。”韓秀云說(shuō)。

來(lái)源：中國(guó)新聞周刊