在7月“業(yè)主停貸”事件發(fā)生后，銀保監(jiān)會(huì)三次發(fā)聲回應(yīng)，此后“保交樓”首次被寫(xiě)入中央政治局會(huì)議公告中。這意味著，“保交樓”成為今年房地產(chǎn)工作的重中之重。

“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”之下，房地產(chǎn)紓困手段不斷。從中央到地方，從發(fā)放并購(gòu)貸款到AMC（資產(chǎn)管理公司）入場(chǎng)、地方城投公司馳援，再到地方政府主導(dǎo)成立紓困基金，紓困對(duì)象從出險(xiǎn)（發(fā)生債務(wù)違約、展期、交換要約等流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)事件）房企到停工、爛尾樓盤(pán)。

值得關(guān)注的是，不管哪種紓困手段，入場(chǎng)的“白衣騎士”更傾向于紓困具體項(xiàng)目而非企業(yè)本身。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，背后的主要原因是出險(xiǎn)企業(yè)集團(tuán)債務(wù)規(guī)模大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，市場(chǎng)化紓困方基于風(fēng)險(xiǎn)考量，更多會(huì)從項(xiàng)目入手。

從并購(gòu)貸、AMC到紓困基金

今年以來(lái)，對(duì)于房地產(chǎn)的紓困，經(jīng)歷了幾個(gè)階段，運(yùn)用了多種方式與手段。

自去年底監(jiān)管層提及支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目并合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款后，今年一季度，包括招商蛇口、建發(fā)集團(tuán)、華潤(rùn)置地、五礦地產(chǎn)、碧桂園、美的置業(yè)、萬(wàn)科等在內(nèi)的企業(yè)都發(fā)布了相應(yīng)的并購(gòu)貸融資計(jì)劃。

4月份，AMC開(kāi)始登場(chǎng)。當(dāng)月，據(jù)媒體報(bào)道，金融監(jiān)管部門(mén)向四大國(guó)有資產(chǎn)管理公司和18家金融機(jī)構(gòu)提供了12家出險(xiǎn)房企清單，針對(duì)其資產(chǎn)收并購(gòu)等工作提出6項(xiàng)政策指導(dǎo)。

此后的每一個(gè)月，AMC都有動(dòng)作，諸如4月份，佳兆業(yè)與招商蛇口、長(zhǎng)城資產(chǎn)達(dá)成戰(zhàn)略合作。5月份，中南控股與華融資產(chǎn)等達(dá)成合作。6月份，浙江房協(xié)與浙商資產(chǎn)達(dá)成合作協(xié)議。7月份，華融資產(chǎn)與新華聯(lián)達(dá)成合作。8月份，中南控股與江蘇資產(chǎn)簽署合作框架協(xié)議。

截至目前，已經(jīng)有包括華融資產(chǎn)、信達(dá)資產(chǎn)、東方資產(chǎn)、長(zhǎng)城資產(chǎn)在內(nèi)的四大全國(guó)性的AMC以及浙商資產(chǎn)、江蘇資產(chǎn)、河南資產(chǎn)、湖北資產(chǎn)等地方性的AMC入場(chǎng)房地產(chǎn)。

此后，紓困進(jìn)入新階段，以紓困基金形式推動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)化解。中指院指出，由政府牽頭，聯(lián)動(dòng)地方AMC、地方國(guó)企等多種形式的國(guó)有資本，共同成立房地產(chǎn)紓困基金。

鄭州百億房地產(chǎn)紓困基金是最典型的案例。由鄭州國(guó)家中心城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金股份有限公司作為母基金出資設(shè)立的鄭州市房地產(chǎn)紓困基金牽頭、鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司參與，規(guī)模暫定100億元，采用母子基金方式運(yùn)作，再由各區(qū)縣吸引不同類型社會(huì)資本共同出資設(shè)立子基金，鄭州北龍湖金融島寫(xiě)字樓成為首個(gè)落地的紓困項(xiàng)目。

中指院認(rèn)為，通過(guò)這種“以少帶多”的方式，撬動(dòng)多方資本，通過(guò)項(xiàng)目收并購(gòu)等方式對(duì)問(wèn)題樓盤(pán)進(jìn)行解困，起到了盤(pán)活行業(yè)流動(dòng)性的作用。

救企業(yè)還是救項(xiàng)目？

縱觀地產(chǎn)同行、AMC、城投公司等對(duì)于出險(xiǎn)房企的紓困，更多的是傾向于先救項(xiàng)目。我們看到，基于集團(tuán)層面的戰(zhàn)略合作，股權(quán)、債權(quán)重組等并無(wú)明顯進(jìn)展，更多也是以項(xiàng)目的落地紓困為主。

目前已有明顯進(jìn)展的紓困案例也以項(xiàng)目為主，諸如鄭州北龍湖金融島寫(xiě)字樓項(xiàng)目、信達(dá)資產(chǎn)對(duì)佳兆業(yè)進(jìn)行救助的首個(gè)成功落地項(xiàng)目悅伴灣、中糧信托對(duì)于恒大江陰爛尾項(xiàng)目的盤(pán)活……

“針對(duì)個(gè)別項(xiàng)目的盤(pán)活，是現(xiàn)實(shí)的，但是想要盤(pán)活地產(chǎn)商，難度太大了。”一位地方AMC相關(guān)負(fù)責(zé)人如是說(shuō)。

在中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水看來(lái)，集團(tuán)債務(wù)規(guī)模大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，如果進(jìn)行紓困，所需資金量巨大且耗時(shí)很長(zhǎng)。單一項(xiàng)目的債務(wù)結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，體量小，地方AMC等可借助自身優(yōu)勢(shì)及經(jīng)驗(yàn)調(diào)動(dòng)本地資源協(xié)同解決。有些企業(yè)只是遇到了短期流動(dòng)性問(wèn)題，本身資產(chǎn)質(zhì)量不差，紓困資金可幫助其通過(guò)盤(pán)活項(xiàng)目獲得相應(yīng)的回款，使得集團(tuán)層面再度獲得流動(dòng)性，起到紓困資金的放大作用。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，從紓困層面來(lái)看，既有項(xiàng)目亦有企業(yè)，兩者可以并行，但重點(diǎn)有所不同。諸如地方性紓困基金等重點(diǎn)還是要從項(xiàng)目入手，尤其是住宅項(xiàng)目，只有快速解決項(xiàng)目的問(wèn)題才能穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)民生。對(duì)于部分優(yōu)質(zhì)的民企則應(yīng)從企業(yè)層面加速紓困，有選擇性地加快優(yōu)質(zhì)民企的融資支持，可以由點(diǎn)及面快速?gòu)娜珖?guó)層面加快項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)，并可形成示范性作用，堅(jiān)定市場(chǎng)信心。

優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目更易被優(yōu)先紓困

值得關(guān)注的是，即便是先救項(xiàng)目，并非所有的停工、爛尾項(xiàng)目都能被惠及，從目前披露的紓困成功案例來(lái)看，以優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目為主。

以佳兆業(yè)悅伴灣項(xiàng)目為例，為什么可以被盤(pán)活？在浙商證券看來(lái)，該項(xiàng)目坐落于廣州南沙灣的核心區(qū)域，緊鄰珠江，項(xiàng)目周邊教育配套優(yōu)越，醫(yī)療、商業(yè)等配套齊全，商業(yè)價(jià)值可觀。克而瑞提供的資料顯示，悅伴灣項(xiàng)目整體占地面積3.06萬(wàn)平方米，容積率3.3，可售面積約10萬(wàn)平方米，按其周邊同類項(xiàng)目成交均價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米計(jì)算，項(xiàng)目總貨值可達(dá)35.34億元。

上述地方AMC相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“AMC的收益在下降，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)同步降下來(lái)。AMC作為財(cái)務(wù)投資人，進(jìn)入后是要退出的，因此目前更傾向于做一些更保守、更穩(wěn)定、更安全的項(xiàng)目。”

天風(fēng)證券分析稱，當(dāng)前市場(chǎng)化紓困對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量要求較高，且大部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可能已經(jīng)被市場(chǎng)消化，對(duì)于更多資不抵債的項(xiàng)目仍面臨重組定價(jià)、紓困資金的來(lái)源和退出問(wèn)題。

張波認(rèn)為，在紓困的方式上，一是靠外部推動(dòng)，二是靠?jī)?nèi)部解決。從外部推動(dòng)來(lái)看，AMC進(jìn)場(chǎng)、城投公司助力、央企國(guó)企接盤(pán)，包括成立紓困基金都是重要的方式，這類方式主要側(cè)重于通過(guò)外部力量推動(dòng)問(wèn)題項(xiàng)目的解決，但在實(shí)際操作中，由于考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素，往往都是“資大于債”的項(xiàng)目更容易被優(yōu)先解決。從內(nèi)部解決來(lái)看，主要是推進(jìn)融資定向支持，從房企內(nèi)部系統(tǒng)性緩解資金壓力，加大現(xiàn)金流保障能力。

如何更好地紓困房地產(chǎn)呢？劉水建議，發(fā)揮紓困基金的示范作用和杠桿作用，拉動(dòng)多方資本共同入市化解風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)出險(xiǎn)項(xiàng)目和出險(xiǎn)房企的風(fēng)險(xiǎn)成因加以辨別，對(duì)于只是遇到短期流動(dòng)性問(wèn)題的對(duì)象提供融資便利，加快風(fēng)險(xiǎn)處置速度，對(duì)于救助價(jià)值低的主體，則以市場(chǎng)化方式推動(dòng)債務(wù)重組。從根本上看還是要市場(chǎng)回暖，建議在政策層面以更大力度支持剛性和改善性需求。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)要有購(gòu)房需求，紓困才有意義。”上述地方AMC相關(guān)負(fù)責(zé)人如是說(shuō)。

【觀點(diǎn)】

當(dāng)前“保交樓”是維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定、保障民生的重要任務(wù)，救助項(xiàng)目的意義更大一些。——中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水

無(wú)論是AMC進(jìn)場(chǎng)、城投公司助力、央企國(guó)企接盤(pán)，還是成立紓困基金，都側(cè)重于通過(guò)外部力量推動(dòng)問(wèn)題項(xiàng)目的解決。但在實(shí)際操作中，由于考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素，往往都是“資大于債”的項(xiàng)目更容易被優(yōu)先解決。——58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波

來(lái)源：新京報(bào)