作者|陳盼盼

出品|焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

7月，房地產(chǎn)市場(chǎng)和房企銷售沒有迎來(lái)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月單月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)操盤金額銷售操盤金額5231.4億，環(huán)比降低28.6%，打破5月、6月環(huán)比大幅反彈的態(tài)勢(shì)。7月單月，百?gòu)?qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)同比降低49%，仍未明顯改善。

從累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，2022年1-7月，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售操盤金額為35796.1億元，同比降幅49%，仍保持在較高水平。

克而瑞指出，目前，市場(chǎng)整體需求和購(gòu)買力透支、行業(yè)信心也尚處在低位，短期內(nèi)企業(yè)去化壓力仍然較大。

超百億房企減少45家

7月，多數(shù)房企銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)欠佳。

2022年7月，百?gòu)?qiáng)房企中近8成企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低，其中29家企業(yè)的環(huán)比降幅在30%至50%之間，17家企業(yè)環(huán)比降幅超過50%，且有近6成百?gòu)?qiáng)房企7月單月業(yè)績(jī)不及上半年的月均水平。

TOP30房企中，華潤(rùn)置地、招商蛇口、綠城、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等國(guó)資背景房企同比則上漲約2成。

從累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，中指院統(tǒng)計(jì)，1-7月，銷售額超千億房企為10家，較去年同期減少11家；超百億房企91家，較去年同期減少45家。

TOP10房企中，碧桂園、萬(wàn)科、保利發(fā)展穩(wěn)居前三，銷售規(guī)模超2500億元，中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口位居第四、第五及第六位，但與保利發(fā)展有近800億差距；綠城中國(guó)新入圍千億房企，位居第7為；融創(chuàng)中國(guó)、金地集團(tuán)位居第八及第九位；龍湖以1031億元的銷售業(yè)績(jī)躋身TOP10。

“TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為262.8億元和83.6億元，同比分別下降48.6%和57.5%”，中指院指出，1-7月，500-1000億企業(yè)為11家，較去年同期減少18家。100-300億企業(yè)為51家，較去年同期減少18家。

不過，從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，央國(guó)企企的銷售恢復(fù)能力要好于民企。

天風(fēng)證券測(cè)算，TOP50中，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)單月銷售額業(yè)績(jī)同比增速達(dá)128.7%，越秀地產(chǎn)同比增速達(dá)88.5%，綠城中國(guó)達(dá)33.7%，華發(fā)股份、華潤(rùn)置地增速超20%。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，除萬(wàn)達(dá)集團(tuán)外，其余4家房企均有國(guó)資背景。

此外，1-7月，銷售金額同比增速前五房企分別為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)54.8%、越秀地產(chǎn)5.5%、遠(yuǎn)洋集團(tuán)-16.7%、仁恒置地-16.7%、華發(fā)股份-18.1%。其中，3家為央國(guó)企。而越秀地產(chǎn)是TOP50房企中，唯一一家前7月累計(jì)銷售業(yè)績(jī)同比增速為正的房企，同比增幅約為5%。

天風(fēng)證券認(rèn)為，具有更優(yōu)秀信用資質(zhì)及資源儲(chǔ)備的國(guó)央企和頭部房企有望率先受益于下半年的行業(yè)復(fù)蘇。

“保交樓”成重中之重

今年以來(lái)，多項(xiàng)市場(chǎng)數(shù)據(jù)表示，房企銷售業(yè)績(jī)恢復(fù)情況與市場(chǎng)信心息息相關(guān)。

6月，在寬松政策效應(yīng)下，市場(chǎng)呈現(xiàn)加速修復(fù)的跡象，環(huán)比上升幅度較5月進(jìn)一步上升。進(jìn)入7月，新房市場(chǎng)的表現(xiàn)并不樂觀，重點(diǎn)城市成交呈現(xiàn)下滑局面。

克而瑞統(tǒng)計(jì)，7月重點(diǎn)30城成交面積環(huán)比下降16%，同比下降33%。除一線城市市場(chǎng)堅(jiān)挺，同、環(huán)比分別增長(zhǎng)4%和7%外，26個(gè)二、三線城市市場(chǎng)再現(xiàn)走弱跡象，成交環(huán)比下降20%，同比下降38%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心專業(yè)分析師王小嬙認(rèn)為，一方面，停貸事件的爆發(fā)，加劇房者對(duì)于買新房不按時(shí)交付的擔(dān)憂；另一方面，7月開發(fā)商推盤力度減緩，也在一定程度上影響市場(chǎng)成交熱度。

7月上旬，全國(guó)多地發(fā)生爛尾樓業(yè)主集體停貸事件，進(jìn)一步加劇居民的觀望情緒，影響新房市場(chǎng)恢復(fù)，讓剛剛初顯成效的邊際放松救市政策受到重創(chuàng)。

“當(dāng)前階段，調(diào)動(dòng)資金和資源優(yōu)先用于復(fù)工、推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度“�？⒐�、保交付”不僅對(duì)房企尤為重要，也是保障房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展的根本”，克而瑞分析師表示。

近期，監(jiān)管處接連發(fā)聲“保交樓”。7月14日，銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，個(gè)別房企樓盤出現(xiàn)延期交付情況，這件事的關(guān)鍵在于“保交樓”，將支持地方政府積極推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。

7月28日，政治局會(huì)議提出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

IPG中國(guó)專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜指出：“雖然此次會(huì)議仍然將穩(wěn)定市場(chǎng)，房住不炒等置于“保交樓”之前，但是很顯然“保交樓”才是穩(wěn)住行業(yè)基本盤和穩(wěn)定市場(chǎng)的基礎(chǔ)，否則房住不炒之類、因城施策等也就成了失去行業(yè)基本面支持的空話”。

“本次進(jìn)一步明確保交樓和穩(wěn)民生，預(yù)計(jì)房企的主體信用仍然有壓力，但能夠修復(fù)購(gòu)房者對(duì)民企爛尾的信任危機(jī)”。國(guó)泰君安認(rèn)為，明確保交樓，能夠修復(fù)購(gòu)房者對(duì)民企的信任度，打破民企資金鏈緊張、購(gòu)房者不買房、民企資金鏈緊張進(jìn)一步加劇的負(fù)向反饋。

“保交樓”壓力之下，鄭州率先出手。7月19日，鄭州市地產(chǎn)與河南資產(chǎn)管理有限公司表示設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

7月26日，鄭州房管局向6家試點(diǎn)房企旗下問題樓盤推出棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購(gòu)、破產(chǎn)重組、保障房租賃四大模式。作為“含爛率”超標(biāo)的城市，鄭州此次試水的紓困路徑或能為市場(chǎng)提供示范樣本。

“8月份，在政策暖風(fēng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望筑底回穩(wěn)，隨著去年同期基數(shù)下調(diào)，成交同比跌幅或?qū)⒂兴�收�?rdquo;，克而瑞展望。