房地產(chǎn)“三支箭”出弓近一個(gè)月后，房地產(chǎn)股權(quán)融資大門持續(xù)敞開，各大房企紛紛快跑入局。

萬科A日前公告稱，公司董事會(huì)制定了擬以新股配售方式、向非關(guān)聯(lián)人士發(fā)行境外上市外資股(H股)的方案。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，自11月28日證監(jiān)會(huì)宣布恢復(fù)上市房企再融資以來，已有25家上市房企發(fā)布配股或定增融資公告。

與此同時(shí)，政策面暖風(fēng)不斷。12月19日，中央財(cái)辦就當(dāng)前經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問題作出回應(yīng)，不僅強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位，還指出幾項(xiàng)提振需求的重要舉措。此前12月15日，國務(wù)院副總理劉鶴公開表示，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

萬科推進(jìn)H股配股融資

12月19日晚，萬科A發(fā)布第十九屆董事會(huì)第二十四次會(huì)議決議公告。公告稱董事會(huì)在股東大會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)，根據(jù)市場情況和公司需要，制定了以新股配售方式、向非關(guān)連人士發(fā)行境外上市外資股(H股)的方案。本次發(fā)行尚需獲得相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的核準(zhǔn)批復(fù)。

此前，萬科第一大股東深鐵集團(tuán)提請議案進(jìn)一步落實(shí)。

12月1日，萬科第一大股東深鐵集團(tuán)提請股東大會(huì)給予董事會(huì)發(fā)行公司股份的一般性授權(quán)，內(nèi)容包括以單獨(dú)或同時(shí)發(fā)行、配發(fā)萬科新增A股或H股股份；批準(zhǔn)配發(fā)新股數(shù)量不得超過A股/H股數(shù)量的20%。12月16日，萬科召開了第一次臨時(shí)股東大會(huì)，審議新增不超過500億發(fā)行直接債務(wù)融資工具的授權(quán)及配發(fā)新股事項(xiàng)。目前萬科市值約2200億元，按照20%增發(fā)比例計(jì)算，此次融資規(guī)模約在440億元左右。

華泰證券分析師陳慎指出，政策響應(yīng)速度上可以看出大股東對于公司發(fā)展的重視，大股東的積極表率彰顯對公司發(fā)展的信心和支持。萬科曾稱，一方面是大股東希望公司能積極把握政策機(jī)遇，為公司繼續(xù)堅(jiān)定轉(zhuǎn)型和長期健康發(fā)展儲備資源。另一方面也是大股東和深圳市政府對萬科的堅(jiān)定看好和全力支持。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本輪大規(guī)模融資“儲糧”意味更明顯。第一財(cái)經(jīng)記者從多位萬科內(nèi)部人士獲悉，萬科目前資金流情況相對樂觀，部分城市公司已在籌備明年儲地計(jì)劃。“整體拿地節(jié)奏相對積極，內(nèi)部的審控也更趨精細(xì)化。”據(jù)悉，萬科為應(yīng)對市場下行，成立開發(fā)經(jīng)營本部，做了兩點(diǎn)改變，一個(gè)是集中管控，一個(gè)是統(tǒng)籌管理。目前萬科所有的項(xiàng)目從拿地、投資、產(chǎn)策、設(shè)計(jì)、工程建造等等環(huán)節(jié)，都把集團(tuán)的力量能夠拉通。“現(xiàn)在的房企早就告別跑馬圈地的時(shí)代，集團(tuán)會(huì)更多下沉城市公司拿地、開發(fā)等各個(gè)環(huán)節(jié)，管理越來越精細(xì)化。”該內(nèi)部人士指出。

房企股權(quán)融資井噴

房地產(chǎn)“第三支箭”出弓后，房企股權(quán)融資的步伐在逐步加快。

自11月來，房企股權(quán)融資目前有大體有定增和配股兩種方式。在定增方面，據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，自福星股份11月29日發(fā)布劃非公開發(fā)行股票的提示性公告，搶食“頭啖湯”以來，已有世茂股份、北新路橋、華發(fā)股份等A股14家公司進(jìn)行非公開定增融資，本輪定增融資以中小房企和出險(xiǎn)房企為主。

此外，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)還有6家H股上市公司宣布進(jìn)行配股融資。建發(fā)國際12月初通過配股獲得8億港元現(xiàn)金，打響新政以后“第一槍”。碧桂園分別在11月15日、12月9日拋出兩次配售計(jì)劃，配售股份分別達(dá)到14.63億股、17.8億股；12月19日，新城發(fā)展披露，公司于近日完成股份配售及認(rèn)購事項(xiàng)，獲得所得款項(xiàng)凈額總額約19.43億港元，其擬將款項(xiàng)凈額用作償還公司日后到期境外債務(wù)及集團(tuán)一般營運(yùn)資金。12月20日，旭輝控股及雅居樂分別發(fā)布公告，將以先舊后新方式進(jìn)行配股融資，兩家房企凈募資額超15億港元，融資用途均用于償還現(xiàn)有債務(wù)。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前各大房企累計(jì)擬配股金額達(dá)到129.94億港元。

值得注意的是，在梳理過程中記者發(fā)現(xiàn)，在這些房企募集資金的使用用途中，都提到用于“保交樓”相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目、償還債務(wù)本息以及補(bǔ)充流動(dòng)資金等用途。相較于銀行授信，企業(yè)通過股權(quán)融資更為直接，資金用途也更為靈活。

事實(shí)上目前大部分房企到位資金壓力依舊較大。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看顯示，11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金環(huán)比繼續(xù)下滑3%，為10833億元；同比降幅為35%，較10月擴(kuò)大9.4個(gè)百分點(diǎn)。今年前11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金136313億元，同比下降25.7%，降幅較前10月繼續(xù)擴(kuò)大。

有業(yè)內(nèi)人士指出，此次股權(quán)融資放開讓不少房企高壓之下有“解渴”的機(jī)會(huì)。對于房企而言，股權(quán)融資不會(huì)增加企業(yè)負(fù)債，是在現(xiàn)有資產(chǎn)基礎(chǔ)上進(jìn)行的優(yōu)化重組，有利于改善房企資產(chǎn)負(fù)債表。事實(shí)上，在16日的臨時(shí)股東大會(huì)上，萬科總裁祝九勝也曾表達(dá)類似觀點(diǎn)，他認(rèn)為做股權(quán)融資是要優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，同時(shí)還要降低融資成本。從融資成本來看，只有股權(quán)性占比提升以后，才能降低負(fù)債和債權(quán)性融資成本，從而整體壓低融資成本。

H股配股、A股定增潮：房地產(chǎn)股價(jià)波動(dòng)加劇

配股、定增潮來襲，房地產(chǎn)股票市場波動(dòng)加劇。

12月20日雅居樂、旭輝發(fā)布配股公告，內(nèi)房股集體大跌，雅居樂報(bào)收每股2.32港元，跌幅達(dá)到17.44%；旭輝控股報(bào)每股1.11港元，跌15%；寶龍地產(chǎn)、港龍中國地產(chǎn)等跌超9%，新城發(fā)展、中梁控股跌超8%。

新城控股則經(jīng)歷了股價(jià)“過山車”，在公布配股計(jì)劃前，18日新城發(fā)展收盤價(jià)為每股4.06港元，漲幅超9%。19日晚間公布5.6億配股后，20日該股報(bào)收每股2.99港元，跌9.39%。較配售計(jì)劃公布前下跌了26%。

據(jù)悉，碧桂園、建發(fā)國際、萬科在公布配股消息后，股價(jià)均有一定回調(diào)。有業(yè)內(nèi)人士指出，近期投資房地產(chǎn)相關(guān)股票波動(dòng)性較大，從短線來看，企業(yè)大規(guī)模配股一般而言會(huì)利空股市。長期來看，房企資金會(huì)更加充裕，長線利好。

值得注意的是，目前已有機(jī)構(gòu)開始逢高減持房地產(chǎn)股。以萬科為例，12月15日，摩根大通在萬科企業(yè)H股的持股比例從7.2%降低至6.85%。無獨(dú)有偶，11月14日-30日新加坡旗下的投資機(jī)構(gòu)GICprivateLimited持股萬科H股比例從超過9%下降到6.89%。

雖然短期波動(dòng)不斷，業(yè)內(nèi)還是普遍看好地產(chǎn)長線復(fù)蘇。中信證券在研報(bào)中認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)正處于周期的底部。建議投資人關(guān)注企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表的再融資主線，看好優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)。平安證券亦在研報(bào)中指出，部分短期流動(dòng)性承壓，但資產(chǎn)資質(zhì)較好的優(yōu)質(zhì)房企有望獲得更多政策支持。在改善資產(chǎn)負(fù)債狀況方面，除再融資放開、公募REITs試點(diǎn)擴(kuò)大、債轉(zhuǎn)股外，穩(wěn)定房價(jià)亦是穩(wěn)定及改善行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的重要方向。

來源：第一財(cái)經(jīng)