春節(jié)過(guò)后房地產(chǎn)的關(guān)注度又高漲了一波。原因無(wú)他，節(jié)后全國(guó)多省市密集召開的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“提振住房消費(fèi)”皆被納入到新一年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的框架之中，這一消息的釋放被市場(chǎng)認(rèn)為是房地產(chǎn)行業(yè)的利好。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，春節(jié)前后已有包括云南、重慶、江蘇、遼寧、廣東等在內(nèi)的多個(gè)省市發(fā)布了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)措施，無(wú)一例外重點(diǎn)提到了支持合理住房消費(fèi)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，國(guó)家和各地密集的政策表態(tài)釋放了行業(yè)新一輪發(fā)展的預(yù)期。“政策力度超出了預(yù)期”，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉認(rèn)為，近期國(guó)家和地方的扶持政策，更多的是為了保持地產(chǎn)平穩(wěn)，避免2022年的大幅度下跌。南都灣財(cái)社記者注意到，政策反映到供需端的直接利好來(lái)看，買家的購(gòu)房成本正在降低。

全國(guó)大力促進(jìn)住房消費(fèi)新政來(lái)了

“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱。”這是國(guó)務(wù)院副總理劉鶴年前在瑞士達(dá)沃斯舉行的世界經(jīng)濟(jì)論壇上發(fā)表講話時(shí)提到的，而這已非他首次提及該觀點(diǎn)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，高層強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的重要性，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下更具積極意義。一方面為行業(yè)注入強(qiáng)烈的信心，另一方面有助于刺激需求端提振預(yù)期，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)政策的優(yōu)化和完善也將更直接和迅速。

無(wú)獨(dú)有偶，2023年1月29日，深圳高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上，市住房建設(shè)局黨組書記、局長(zhǎng)徐松明在發(fā)言中同樣提到了，要充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱作用，為全市經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量增長(zhǎng)作出最大貢獻(xiàn)。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，重申房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的背后和較大壓力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)有關(guān)。李宇嘉指出，2023年，各地提出的增長(zhǎng)目標(biāo)在5%-8%。盡管有2022年的低基數(shù)利好，但實(shí)現(xiàn)GDP目標(biāo)還是有很大的壓力。“疫情沖擊疊加經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)主體投融資、增加開工建設(shè)的信心不足，消費(fèi)者增加消費(fèi)的信心也不足，加上外需疲弱、拖累，2023年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)任務(wù)實(shí)現(xiàn)的難度較大。”李宇嘉說(shuō)。

“房地產(chǎn)再次被定位為支柱產(chǎn)業(yè)，且產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、帶動(dòng)性強(qiáng)，其綜合拉動(dòng)GDP的貢獻(xiàn)率高達(dá)14%”，李宇嘉分析指出，2022年，房地產(chǎn)投資下滑10%、銷售下滑25%左右，對(duì)經(jīng)濟(jì)形成負(fù)貢獻(xiàn)�；�于此，從短期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的角度看，如果能將房地產(chǎn)的“負(fù)貢獻(xiàn)”扭正了，2023年GDP目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的難度便會(huì)降低。

在“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”保衛(wèi)戰(zhàn)開啟的同時(shí)，“提振住房消費(fèi)”同時(shí)納入到新一年經(jīng)濟(jì)發(fā)展框架中。

在中央層面，1月28日，春節(jié)后首個(gè)工作日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議亮出多項(xiàng)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)舉措。會(huì)議提出，乘勢(shì)推動(dòng)消費(fèi)加快恢復(fù)成為經(jīng)濟(jì)主拉動(dòng)力，促進(jìn)汽車等大宗消費(fèi)政策全面落地，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓工作。

1月份以來(lái)，地方政府也在2023年經(jīng)濟(jì)會(huì)議和文件中重提房地產(chǎn)支持政策，激活住房消費(fèi)。其中便包括云南、江蘇、遼寧、廣東等省份以及上海、深圳、昆明、濟(jì)源等城市，鼓勵(lì)住房消費(fèi)成為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的重要抓手之一。

降首付、降房貸利率、公積金上調(diào)

隨著政府定調(diào)，政策支持住房消費(fèi)的大幕拉開。從各地政策來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)的直接利好一方面在于購(gòu)房成本的降低，另一方面則是購(gòu)房預(yù)期的提升，也就是對(duì)城市發(fā)展預(yù)期的提升。

為購(gòu)房者創(chuàng)造更好的購(gòu)房條件，成為鼓勵(lì)住房消費(fèi)最快落實(shí)到需求端的方式之一。易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，地方政策總結(jié)來(lái)看，有兩條重要的工作路線，即取消限制住房交易的各類措施、在房貸方面落實(shí)雙降政策。此類政策充分體現(xiàn)了各地穩(wěn)信心、降成本、促交易的導(dǎo)向。總體上，1月份各地政策出臺(tái)開好局、吹暖風(fēng)，為2月份房企推盤、購(gòu)房者入市等創(chuàng)造了更好的條件。

以曾被網(wǎng)友戲稱為“讓炒房客有去無(wú)回的城市”長(zhǎng)沙為例，今年以來(lái)也連續(xù)出現(xiàn)了部分寬松的樓市政策。

1月19日，長(zhǎng)沙發(fā)布《依法生育兩個(gè)及以上子女的本地戶籍家庭購(gòu)買商品住宅實(shí)施細(xì)則》。此次政策明確了購(gòu)房資格放松的內(nèi)容，即兩孩及以上家庭允許在原有2套購(gòu)房資格的情況下，增加1套購(gòu)房指標(biāo)。1月30日，長(zhǎng)沙公積金發(fā)布《關(guān)于明確2023年個(gè)貸倍數(shù)的通知》，政策調(diào)整可貸額度為賬戶余額16倍，該調(diào)整相比過(guò)去的15倍，有所增加，貸款額度進(jìn)一步擴(kuò)大，對(duì)于購(gòu)房者貸款資金的獲取產(chǎn)生了積極的作用。

如果說(shuō)“三套指標(biāo)”寬松和公積金倍數(shù)增加政策都屬于常規(guī)操作，那么首付比例下調(diào)便是實(shí)打?qū)嵉睦�好�?/p>

1月31日，據(jù)《長(zhǎng)沙晚報(bào)》報(bào)道，目前湖南全省13個(gè)非限購(gòu)市州的首付比下限均降至兩成。

除了長(zhǎng)沙之外，從市場(chǎng)執(zhí)行層面來(lái)看，春節(jié)前后全國(guó)各城市“因城施策”，降利率、降首付比例、公積金政策調(diào)整等也紛紛落地，超17個(gè)城市出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策。

根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2023年新調(diào)整利率下限的城市接近20個(gè)，包括鄭州、天津、福州、沈陽(yáng)、廈門等二線城市，肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關(guān)、江門則階段性取消首套房貸利率下限。其中，珠海最低首套房房貸利率可按3.7%操作，創(chuàng)造了全國(guó)最低利率水平。

剛性和改善性住房需求存在機(jī)會(huì)

借著政策紅利的東風(fēng)，沉寂了許久的房地產(chǎn)市場(chǎng)今年是否會(huì)迎來(lái)新的變化？第一太平戴維斯華南區(qū)策略顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人鄧耀華接受南都·灣財(cái)社記者采訪時(shí)指出，不能單純只談房地產(chǎn)，該類說(shuō)法首先要脫離房地產(chǎn)而從城市發(fā)展的角度來(lái)看。他指出，“不論是產(chǎn)業(yè)還是城市發(fā)展，房地產(chǎn)都是重要的抓手，對(duì)于人口的增長(zhǎng)具備很重要的吸附和載體作用。”

但同時(shí)，也不能忽略政策帶來(lái)的效用。鄧耀華進(jìn)一步提到，房地產(chǎn)對(duì)新一年城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)、上下游產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)非常明顯。同時(shí)，房地產(chǎn)作為家庭投資標(biāo)的，從消費(fèi)品的角度來(lái)看，從消費(fèi)品的角度來(lái)看，它對(duì)于重新提振消費(fèi)信心起到重大的作用，穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)及估值體系，對(duì)于未來(lái)消費(fèi)者釋放更大的消費(fèi)力非常重要。

房地產(chǎn)政策和形勢(shì)的變化同樣在影響房地產(chǎn)企業(yè)。過(guò)去十幾年，房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的階段里，面對(duì)的是高需求、高信心度、高周轉(zhuǎn)的方向，但現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于近幾年相對(duì)的谷底，面臨的問(wèn)題則是穩(wěn)需求。

除了關(guān)注金融的優(yōu)惠政策及政府的未來(lái)發(fā)展方向，房企最重要的還是要修煉好內(nèi)功，爭(zhēng)做房地產(chǎn)一些子產(chǎn)業(yè)鏈里面的鏈主。鄧耀華認(rèn)為，下半場(chǎng)的游戲在運(yùn)營(yíng)端，要協(xié)助更多地協(xié)同產(chǎn)業(yè)，協(xié)同城市的發(fā)展，來(lái)共同分析房地產(chǎn)的發(fā)展未來(lái)在何處。

隨著政策落地、直接利好出現(xiàn)，部分觀望的購(gòu)房者開始考慮入手，還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為現(xiàn)階段可能是一個(gè)比較好的入市時(shí)機(jī)。南都·灣財(cái)社記者注意到，深圳部分新房樓盤和二手房在春節(jié)后迎來(lái)了一波帶看和成交的熱潮。

就是否要選擇當(dāng)前入市的問(wèn)題，鄧耀華告訴記者，“購(gòu)房首先還是要根據(jù)自身的情況來(lái)制定投資策略�，F(xiàn)在國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)的，包括深圳重點(diǎn)鼓勵(lì)的還是兩個(gè)大的方面，第一個(gè)是剛性，第二個(gè)是改善性。投資性的部分在‘房住不炒’的前提之下，其實(shí)是受到抑制的。但是剛性和改善的購(gòu)房者存在機(jī)會(huì)。”

而從政策后的市場(chǎng)走向來(lái)看，李宇嘉也認(rèn)為，“政策扶持的措施再多，能穩(wěn)定住，就不錯(cuò)了，談及反彈，那是奢望。對(duì)于熱點(diǎn)區(qū)域、中心區(qū)或?qū)W位房，不排除觸底探底后出現(xiàn)反彈。但這只是微觀的局部，不代表整體趨勢(shì)。”

來(lái)源：南方都市報(bào)