“當(dāng)然，如果將投資型購(gòu)房定義為購(gòu)買住房后用于出租，我覺(jué)得政策也應(yīng)該保持中性，因?yàn)檫@種投資形成了租賃市場(chǎng)上的住房供給，有利于發(fā)展租賃市場(chǎng)。住房市場(chǎng)上真正需要打擊和遏制的，是投機(jī)型購(gòu)房，即購(gòu)房的目的既不是自住、也不是出租，而是長(zhǎng)期閑置、等待升值后轉(zhuǎn)售牟利。這種投機(jī)型購(gòu)房既推高了房?jī)r(jià)，又造成了寶貴住房資源的浪費(fèi)，是應(yīng)該重點(diǎn)打擊的對(duì)象。”劉洪玉說(shuō)。

疏堵結(jié)合

專家認(rèn)為，對(duì)首次購(gòu)房者和改善型購(gòu)房者應(yīng)該實(shí)行“定向?qū)捤?rdquo;

針對(duì)調(diào)控新政可能誤傷改善型需求的情況，財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，20%個(gè)稅政策的實(shí)施細(xì)則應(yīng)盡早清晰化。對(duì)首次購(gòu)房者和改善型購(gòu)房者應(yīng)該實(shí)行“定向?qū)捤?rdquo;，不同城市在具體實(shí)施時(shí)應(yīng)附加上不同政策，避免在樓市調(diào)控中“誤傷”改善型需求。

實(shí)際上，現(xiàn)行的個(gè)稅政策，本身就有相關(guān)的優(yōu)惠。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究員張旭介紹，根據(jù)目前的政策，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。“一般來(lái)說(shuō)，出售5年以上的唯一住房，應(yīng)該需要再買更好的房子，是比較典型的改善型需求，政策是有優(yōu)惠的。”

秦虹認(rèn)為，這一政策應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持執(zhí)行，切實(shí)達(dá)到對(duì)投機(jī)性需求進(jìn)行抑制，對(duì)合理的住房需求給予支持的政策目的。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)行的稅收優(yōu)惠政策還有進(jìn)一步細(xì)化的空間。比如現(xiàn)在規(guī)定滿5年的唯一住房可以免征個(gè)稅，相應(yīng)的，滿4年或3年的唯一住房，可以考慮適當(dāng)降低稅率，以體現(xiàn)對(duì)改善型需求的支持甚至鼓勵(lì)。

上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘建議，針對(duì)不同的需求，調(diào)控政策還應(yīng)更加細(xì)化。比如對(duì)于首次購(gòu)房和首次換房的自住需求要鼓勵(lì)；對(duì)于投資購(gòu)房用于出租的“他住需求”要允許，不是抑制；對(duì)于純投機(jī)需求要堅(jiān)決予以抑制。采取的調(diào)節(jié)手段應(yīng)以經(jīng)濟(jì)手段為主，限購(gòu)之類的行政手段為輔。這樣，才能發(fā)現(xiàn)真實(shí)的需求，也才能使供給有的放矢，逐步實(shí)現(xiàn)供求的平衡。

按照這種思路，區(qū)分合理改善與投資投機(jī)，增加持有環(huán)節(jié)的稅收被認(rèn)為是更有可能奏效的手段。朱中一表示，對(duì)持有多套房且不對(duì)外出租的購(gòu)房者征收持有稅，將更加有效地抑制投資投機(jī)，而對(duì)始終只有一套房的改善型需求影響較小。與此同時(shí)，要考慮適度降低交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，促進(jìn)多余的房源流入市場(chǎng)，也能降低想改善居住條件的家庭的換房門檻。

“總的來(lái)講，對(duì)改善型需求，僅靠‘堵’不是長(zhǎng)久辦法，整體設(shè)計(jì)、系統(tǒng)改革、‘疏’‘堵’結(jié)合才能解決涉及面廣、復(fù)雜程度高的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題。”秦虹表示。