陷入尷尬

近六成網(wǎng)友表示自己屬于改善型需求，但因?yàn)槎愘M(fèi)轉(zhuǎn)嫁將推遲購(gòu)房計(jì)劃

這些天，一些想換房改善居住條件的人們陷入了尷尬。

眼看著孩子再過個(gè)把月就要出生，北京的崔先生急著把現(xiàn)在住的這套不到60平方米的一居室換成兩居，否則父母來照顧妻子和孩子都沒地方住。2月下旬，崔先生看好了一套二手房，正在討價(jià)還價(jià)期間，3月初出臺(tái)的樓市調(diào)控新政，要求二手房交易嚴(yán)格按差額的20%計(jì)征個(gè)人所得稅。而北京這樣的熱點(diǎn)城市，甚至有可能進(jìn)一步提高二套房貸的首付比例和貸款利率。崔先生算了一下，僅按新政繳個(gè)稅這一項(xiàng)，不到200萬(wàn)元的這套房子，將比原來按1%征稅多繳大約26萬(wàn)元。

盡管個(gè)人所得稅應(yīng)該對(duì)賣房人征收，但在北京這樣的賣方市場(chǎng)上，房主一般都不承擔(dān)任何稅費(fèi)，所以如果執(zhí)行新政，這多出來的26萬(wàn)元稅都得崔先生負(fù)擔(dān)。趁著北京市相關(guān)執(zhí)行細(xì)則還沒出臺(tái)，崔先生不再討價(jià)還價(jià)，趕緊簽了合同。

辦完各種手續(xù)，來到房產(chǎn)過戶大廳，看到人山人海的火爆場(chǎng)面，崔先生才知道最近有很多人和他一樣尷尬。人們擔(dān)心新政執(zhí)行后會(huì)大幅增加購(gòu)買二手房的稅費(fèi)成本，所以都來?yè)尨钸^戶“末班車”。

不僅在北京，新政出臺(tái)后半個(gè)月內(nèi)，各地房產(chǎn)過戶中心都出現(xiàn)了人滿為患的過戶潮。

某房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站調(diào)查顯示，七成以上網(wǎng)友表示調(diào)控新政中關(guān)于“二手房過戶嚴(yán)格征收20%個(gè)稅”的政策對(duì)自己影響最大；超過八成的網(wǎng)友認(rèn)為增加的個(gè)稅成本會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上；更有近六成網(wǎng)友表示自己屬于賣舊買新的改善型需求，但因?yàn)樾抡�出臺(tái)將推遲購(gòu)房計(jì)劃。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，新政會(huì)不會(huì)“誤傷”改善型需求，主要取決于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的供求關(guān)系。當(dāng)供應(yīng)短缺時(shí)，一般由賣方?jīng)Q定價(jià)格，稅負(fù)較易轉(zhuǎn)嫁，相反則難以轉(zhuǎn)嫁。目前，我國(guó)絕大部分城市的房產(chǎn)交易仍以新房交易為主，且新房供應(yīng)量充足，二手房市場(chǎng)規(guī)模較小，轉(zhuǎn)嫁的風(fēng)險(xiǎn)有限。但在一線城市，二手房的規(guī)模與新房相當(dāng)，且由于城市規(guī)模大，二手房所處的地段優(yōu)越，供給有剛性，所以就相對(duì)容易轉(zhuǎn)嫁。

“目前我國(guó)改善型需求量還很大，加稅的政策對(duì)這種需求一定會(huì)有影響。”秦虹表示。

難以區(qū)分

在現(xiàn)實(shí)操作和相關(guān)政策中，投資投機(jī)和改善型需求沒有得到明顯的差別對(duì)待

近年來，“鼓勵(lì)剛性購(gòu)房需求，抑制不合理住房需求”一直是樓市調(diào)控政策的主線。隨著調(diào)控不斷從緊，投資投機(jī)型購(gòu)房需求逐步得到有效遏制，成效不斷顯現(xiàn)。但在這個(gè)過程中，一些改善型購(gòu)房需求也不可避免地遭到了“誤傷”。如營(yíng)業(yè)稅、限購(gòu)、個(gè)人所得稅等政策，有的政策讓想改善的人買不了房，有的則由于稅費(fèi)增加，讓想改善的家庭買不起房。

“中央提出要讓人民擁有更舒適的住房，住房條件不斷改善才能實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，和首次購(gòu)買住房一樣，賣舊買新、賣小買大的改善型購(gòu)房需求也屬于剛性需求，應(yīng)該予以鼓勵(lì)和支持。改善型需求對(duì)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、進(jìn)一步提升品質(zhì)也至關(guān)重要。

在去年底舉行的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部工作會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，2013年將繼續(xù)堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資型住房需求，支持合理自住和改善型需求。但在現(xiàn)實(shí)操作和相關(guān)政策中，投資投機(jī)和改善型需求卻沒有得到明顯的差別對(duì)待。

“因?yàn)樽》烤哂凶宰『屯顿Y的雙重屬性，所以很難有效區(qū)分改善型需求和投資型需求。從這個(gè)意義上來說，要達(dá)到抑制投資投機(jī)型需求的目的，出臺(tái)任何政策都很難做到十全十美。”清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任劉洪玉說，從目前的政策取向來說，重點(diǎn)還是支持基本住房需求、首次購(gòu)房需求，這是“住有所居”目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。

劉洪玉認(rèn)為，對(duì)于追求“居住條件更舒適”的改善型需求，當(dāng)前政策取向保持中性甚至短期內(nèi)不鼓勵(lì)，這是從當(dāng)前住房市場(chǎng)供求現(xiàn)狀出發(fā)的。在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的背景下，尤其在熱點(diǎn)城市，住房供不應(yīng)求的局面還將持續(xù)，全面鼓勵(lì)改善型需求有可能加劇供求緊張。但從全面建成小康社會(huì)的中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)要求來看，將來肯定要對(duì)改善型需求采取支持性政策。