國五條細則民間版本紛傳。據(jù)稱，上海最快出臺新政細則的時間節(jié)點可能在本月下旬至月底。業(yè)界人士認為，上海的細則嚴厲程度有可能超出市場預期。

離新“國五條”出臺已有三周，上海二手房市場的火爆開始回落，但依然維持一定的活躍度，仍有不少客戶打算抓緊時間簽約過戶。而一些“免稅房”的賣家則紛紛提價，買賣雙方巨大的心理落差恐使細則執(zhí)行后的二手房市場迅速降溫。市場人士普遍認為，一旦新政實施，二手樓市首當其沖。

什么是“免稅房”？

之前，晨報《樓經(jīng)》曾介紹過市場上一些由中介包裝的“免稅房”，新政當下，有不少客戶為了規(guī)避政策風險，降低購房成本，紛紛把目光轉(zhuǎn)向目前政策中的“免稅房”。其實從嚴格意義上說，真正的“免稅房”應(yīng)該不單指免征個稅。

按照《財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。同時滿5年的普通住宅，也可以免征營業(yè)稅；屬家庭唯一住房，并且是普通住宅的，可以享受契稅減半的優(yōu)惠。真正的“免稅房”，即指符合上述條件的二手房源。

“免稅房”并非單指免征個稅

[案例]

以一套100平方米的普通住宅為例，購入價為100萬元（含其他成本），出售價為200萬元。如果是免稅房，基本上可以免營業(yè)稅和個稅，契稅稅率也只有1.5%；若不符合所有免稅條件，不滿5年，營業(yè)稅要按全額5.55%納稅；不是唯一，要按差額的20%繳納個人所得稅；不是普通住宅，買家要按全額的3%繳納契稅。按現(xiàn)行政策計算稅費如下：

（單位：元）

營業(yè)稅個稅契稅合計

免稅房0 0 30000 30000

非免稅房111000 160000 60000 331000

[分析]

從上述計算可以看出，同樣一套房源，非“免稅房”比“免稅房”需多繳納30余萬元的稅費，免稅房的稅費總額只有一個零頭。而這部分稅費往往會被房東轉(zhuǎn)稼至買家身上，如果稅費較低，在相同的價格條件下，可以降低不少購房成本。

購“免稅房”注意啥？

當下各種渠道的“免稅房”宣傳非常多，在這里建議購房者理性甄別，針對以往在“免稅房”上出現(xiàn)的一些的問題，建議購房者注意以下幾點：

-可要求賣家提供購房合同，確認房源的確是5年前購入的；

-事先進行核實。尤其是對于多人名下的房產(chǎn)，需要逐一核實是否唯一，只要有一人不符合都不能免個稅。

-不能盲目違規(guī)避稅費，通過做低房價避稅的辦法或許能夠規(guī)避一部分稅費，但也會為將來埋下一定隱患。

-在決定購房簽約時，對于補充條款要盡量詳細約定，約定防止房東“跳價”的違約條款，并預防由于政策變化所帶來的風險。