土地拍賣市場(chǎng)是否回暖，被看作是樓市的一個(gè)重要風(fēng)向標(biāo)。業(yè)內(nèi)人士分析，如果未來(lái)樓價(jià)不大幅上漲，高價(jià)地塊將面臨一定的開(kāi)發(fā)難度。然而，溢價(jià)率高往往代表開(kāi)發(fā)商們對(duì)后市的看好，高價(jià)地基本也在預(yù)期內(nèi)。

“開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地間接促成了房?jī)r(jià)在高位的企穩(wěn)，收窄了房?jī)r(jià)下跌的空間，對(duì)未來(lái)板塊商品房銷售價(jià)格傳導(dǎo)出企穩(wěn)攀升的預(yù)期和信號(hào)。”這是業(yè)界對(duì)高價(jià)地對(duì)房?jī)r(jià)影響的普遍判斷。

住宅土地市場(chǎng)持續(xù)活躍溢價(jià)成交已成常態(tài)

據(jù)正合地產(chǎn)年報(bào)顯示，2012年市 區(qū) 土 地 供 應(yīng) 成 交 規(guī) 模 與2009-2011年基本持平，但單宗土地規(guī)模明顯減小，然而土地成交樓面地價(jià)較2011年增長(zhǎng)27%；受起拍價(jià)降低及宗地位置較好、開(kāi)發(fā)商參與度高等因素共同影響，溢價(jià)率回升至50%的近年高位水平。高溢價(jià)率土地的增多顯示了成都土地市場(chǎng)的火熱。

據(jù)記者了解，在2012年樓面地價(jià)占板塊房?jī)r(jià)高比值地塊排行前10中，有6宗土地位于成都西南2.5環(huán)位置，該區(qū)域內(nèi)的地塊樓面地價(jià)占到目前房?jī)r(jià)的七成及以上。同環(huán)域內(nèi)其他板塊已經(jīng)土地稀缺，房?jī)r(jià)高企的情況下，西南區(qū)域已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商眼中的價(jià)值洼地，隨著基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善，特別是地鐵3號(hào)線的全面開(kāi)工，區(qū)域內(nèi)未來(lái)的上升空間和動(dòng)力充足。與此同時(shí)，該區(qū)域內(nèi)也不乏熱點(diǎn)居住板塊，順江板塊、紅牌樓板塊、肖家河板塊都是樓市看好的居住片區(qū)，未來(lái)的升值動(dòng)力依然充足。

而其他幾宗直逼區(qū)域房?jī)r(jià)的土地所遇到情形大多類似。成華區(qū)三宗土地分別位于沙河堡、東方新城和新華公園板塊，都是傳統(tǒng)的熱點(diǎn)居住板塊，且板塊內(nèi)的供應(yīng)已經(jīng)不多，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，一旦入手這幾宗土地，未來(lái)就是板塊內(nèi)的“一枝獨(dú)秀”，具有絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)力。原因很簡(jiǎn)單，建設(shè)路板塊、攀成鋼板塊和高新區(qū)元華-站華板塊也出現(xiàn)了高溢價(jià)地塊。上述三個(gè)板塊早已被打上高端住區(qū)或是成熟商圈的標(biāo)簽，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這些土地相比于新興板塊的土地，更具吸引力。

另一方面，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，樓面地價(jià)雖然很高，土地總價(jià)并不貴，地塊大都不到40畝，它們的“風(fēng)險(xiǎn)處于可控范圍內(nèi)。”對(duì)于資金實(shí)力欠缺的開(kāi)發(fā)商而言，小地塊降低了拿地門檻，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，短平快的開(kāi)發(fā)模式造就了小地塊高溢價(jià)。

正合地產(chǎn)觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著城市發(fā)展，市區(qū)土地逐漸稀缺，供應(yīng)小規(guī)模、復(fù)合化地塊將成為未來(lái)趨勢(shì)。住宅土地市場(chǎng)持續(xù)活躍，成交樓面地價(jià)、溢價(jià)率均保持高位，伴隨土地成本的上升與開(kāi)發(fā)商參與度的上升，開(kāi)發(fā)商拿地競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度逐步加劇，或造成后期房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度進(jìn)一步上升。

品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)重新聚焦近郊熱點(diǎn)片區(qū)

據(jù)悉，從去年的拿地企業(yè)來(lái)看，央企、本土企業(yè)等參與度較高，顯示出開(kāi)發(fā)商對(duì)成都未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有十足的信心。

而不同屬性企業(yè)在拿地這件事上也顯示出不同偏好�？梢钥吹揭鐑r(jià)率靠前的土地競(jìng)得者中出現(xiàn)了很多新面孔，例如浙江中大地產(chǎn)、河北榮盛等外地房企，展示了“志在必得”的決心和實(shí)力。

而對(duì)于已成功立足成都樓市的品牌房企，似乎卻不太愛(ài)在高價(jià)地里扎推，而吸引他們的往往是地面單價(jià)較低的的郊區(qū)大地塊土地。據(jù)正合地產(chǎn)分析報(bào)告稱，近郊土地保持低位供應(yīng)，整體流拍率下降至歷史低位，住宅類價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)，商業(yè)類價(jià)格保持穩(wěn)定；受郊縣發(fā)展階段及各郊縣供地的競(jìng)爭(zhēng)性影響，純商業(yè)土地向商業(yè)兼容住宅土地轉(zhuǎn)變是未來(lái)郊縣供應(yīng)趨勢(shì)。

在看好近郊樓市未來(lái)發(fā)展且在市區(qū)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性增強(qiáng)的情況下，品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始重新聚焦近郊土地市場(chǎng)，郫縣犀浦、雙流華陽(yáng)、龍泉大面、新都大豐等傳統(tǒng)熱點(diǎn)片區(qū)仍為近郊樓市發(fā)展的主導(dǎo)區(qū)域；同時(shí)，雙流東升—西航港、正興—萬(wàn)安片區(qū)，郫縣紅光—郫筒片區(qū)土地存量充足，未來(lái)具備成為近郊樓市熱點(diǎn)片區(qū)的潛力。 華西都市報(bào)記者楊思錦（數(shù)據(jù)來(lái)源：正合地產(chǎn)）制表司婉靖