土地拍賣市場是否回暖，被看作是樓市的一個重要風向標。業(yè)內(nèi)人士分析，如果未來樓價不大幅上漲，高價地塊將面臨一定的開發(fā)難度。然而，溢價率高往往代表開發(fā)商們對后市的看好，高價地基本也在預期內(nèi)。

“開發(fā)商高價拿地間接促成了房價在高位的企穩(wěn)，收窄了房價下跌的空間，對未來板塊商品房銷售價格傳導出企穩(wěn)攀升的預期和信號。”這是業(yè)界對高價地對房價影響的普遍判斷。

住宅土地市場持續(xù)活躍溢價成交已成常態(tài)

據(jù)正合地產(chǎn)年報顯示，2012年市 區(qū) 土 地 供 應 成 交 規(guī) 模 與2009-2011年基本持平，但單宗土地規(guī)模明顯減小，然而土地成交樓面地價較2011年增長27%；受起拍價降低及宗地位置較好、開發(fā)商參與度高等因素共同影響，溢價率回升至50%的近年高位水平。高溢價率土地的增多顯示了成都土地市場的火熱。

據(jù)記者了解，在2012年樓面地價占板塊房價高比值地塊排行前10中，有6宗土地位于成都西南2.5環(huán)位置，該區(qū)域內(nèi)的地塊樓面地價占到目前房價的七成及以上。同環(huán)域內(nèi)其他板塊已經(jīng)土地稀缺，房價高企的情況下，西南區(qū)域已經(jīng)成為開發(fā)商眼中的價值洼地，隨著基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善，特別是地鐵3號線的全面開工，區(qū)域內(nèi)未來的上升空間和動力充足。與此同時，該區(qū)域內(nèi)也不乏熱點居住板塊，順江板塊、紅牌樓板塊、肖家河板塊都是樓市看好的居住片區(qū)，未來的升值動力依然充足。

而其他幾宗直逼區(qū)域房價的土地所遇到情形大多類似。成華區(qū)三宗土地分別位于沙河堡、東方新城和新華公園板塊，都是傳統(tǒng)的熱點居住板塊，且板塊內(nèi)的供應已經(jīng)不多，對于開發(fā)商來講，一旦入手這幾宗土地，未來就是板塊內(nèi)的“一枝獨秀”，具有絕對的競爭力。原因很簡單，建設(shè)路板塊、攀成鋼板塊和高新區(qū)元華-站華板塊也出現(xiàn)了高溢價地塊。上述三個板塊早已被打上高端住區(qū)或是成熟商圈的標簽，對于開發(fā)商來說，這些土地相比于新興板塊的土地，更具吸引力。

另一方面，對于開發(fā)商來說，樓面地價雖然很高，土地總價并不貴，地塊大都不到40畝，它們的“風險處于可控范圍內(nèi)。”對于資金實力欠缺的開發(fā)商而言，小地塊降低了拿地門檻，開發(fā)風險小，短平快的開發(fā)模式造就了小地塊高溢價。

正合地產(chǎn)觀點認為，隨著城市發(fā)展，市區(qū)土地逐漸稀缺，供應小規(guī)模、復合化地塊將成為未來趨勢。住宅土地市場持續(xù)活躍，成交樓面地價、溢價率均保持高位，伴隨土地成本的上升與開發(fā)商參與度的上升，開發(fā)商拿地競爭強度逐步加劇，或造成后期房地產(chǎn)市場集中度進一步上升。

品牌開發(fā)企業(yè)重新聚焦近郊熱點片區(qū)

據(jù)悉，從去年的拿地企業(yè)來看，央企、本土企業(yè)等參與度較高，顯示出開發(fā)商對成都未來房地產(chǎn)市場擁有十足的信心。

而不同屬性企業(yè)在拿地這件事上也顯示出不同偏好。可以看到溢價率靠前的土地競得者中出現(xiàn)了很多新面孔，例如浙江中大地產(chǎn)、河北榮盛等外地房企，展示了“志在必得”的決心和實力。

而對于已成功立足成都樓市的品牌房企，似乎卻不太愛在高價地里扎推，而吸引他們的往往是地面單價較低的的郊區(qū)大地塊土地。據(jù)正合地產(chǎn)分析報告稱，近郊土地保持低位供應，整體流拍率下降至歷史低位，住宅類價格穩(wěn)步增長，商業(yè)類價格保持穩(wěn)定；受郊縣發(fā)展階段及各郊縣供地的競爭性影響，純商業(yè)土地向商業(yè)兼容住宅土地轉(zhuǎn)變是未來郊縣供應趨勢。

在看好近郊樓市未來發(fā)展且在市區(qū)土地市場競爭性增強的情況下，品牌開發(fā)企業(yè)開始重新聚焦近郊土地市場，郫縣犀浦、雙流華陽、龍泉大面、新都大豐等傳統(tǒng)熱點片區(qū)仍為近郊樓市發(fā)展的主導區(qū)域；同時，雙流東升—西航港、正興—萬安片區(qū)，郫縣紅光—郫筒片區(qū)土地存量充足，未來具備成為近郊樓市熱點片區(qū)的潛力。 華西都市報記者楊思錦（數(shù)據(jù)來源：正合地產(chǎn)）制表司婉靖