隨著城市發(fā)展擴(kuò)張，市區(qū)土地逐漸稀缺，小規(guī)模、復(fù)合化地塊將成為主城區(qū)未來(lái)的供應(yīng)趨勢(shì)。據(jù)正合報(bào)告2012年報(bào)顯示，“2012年市區(qū)土地供應(yīng)成交規(guī)模與2009-2011年基本持平，單宗土地規(guī)模明顯減小”。

區(qū)域

回顧去年的土地市場(chǎng)，除了幾個(gè)央企還在扼守市區(qū)核心位置，大多數(shù)開發(fā)商還是轉(zhuǎn)移至了二圈層的土地市場(chǎng)。正合研究團(tuán)隊(duì)指出，2012年，郊區(qū)住宅類土地市場(chǎng)活躍，郫縣犀浦、雙流華陽(yáng)、龍泉大面、新都大豐等傳統(tǒng)熱點(diǎn)片區(qū)成為近郊樓市發(fā)展的主導(dǎo)區(qū)域，一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)擺在眼前，成都樓市的二圈層開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入爆發(fā)期。

a流拍率下降近郊樓面地價(jià)飆升

據(jù)正合報(bào)告數(shù)據(jù)顯示：2012年成都市近郊共計(jì)供應(yīng)土地81宗、共6674畝，與2011年供應(yīng)規(guī)�；�本持平；整年共成交77宗，共6569畝，較2011年增長(zhǎng)22%。同期，整體流拍率為4.94%，較2011年大幅下降12個(gè)百分點(diǎn)。

而在地價(jià)增幅方面，2012年郊區(qū)供應(yīng)土地88宗，5226畝，均為2008年以來(lái)最高水平。但單宗土地規(guī)模僅為59.39畝，為2008年以來(lái)最低水平；土地出讓總金額為387.75億元，土地出讓單價(jià)為760.44萬(wàn)元/畝，均為2010年以來(lái)最高水平。

其中，在2012年近郊各郊縣住宅類土地成交情況中可以看到，雙流區(qū)域的成交面積最大，達(dá)到1577畝，成交面積前三名分別為雙流、郫縣、新都，雖然成交面積有較小差異，但是成交地塊數(shù)量相當(dāng)，雙流為10，郫縣為10，而新都為8。

而2012年近郊住宅類土地供應(yīng)39宗，共計(jì)3317畝，成交38宗，3311畝，流拍率僅為1畝，近郊住宅類土地成交樓面地價(jià)1664元/平米，較2011年大幅增長(zhǎng)35%。

近郊土地保持低位供應(yīng)，整體流拍率下降至歷史低位，住宅類價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)，商業(yè)類價(jià)格保持穩(wěn)定；受郊縣發(fā)展階段及各郊縣供地的競(jìng)爭(zhēng)性影響，純商業(yè)土地向商業(yè)兼容住宅土地轉(zhuǎn)變是未來(lái)郊縣供應(yīng)趨勢(shì)。

b品牌開發(fā)企業(yè)聚焦近郊土地市場(chǎng)

據(jù)正合報(bào)告顯示：2012年品牌開發(fā)企業(yè)聚集華陽(yáng)鎮(zhèn)、犀浦鎮(zhèn)、大豐鎮(zhèn)、大面鎮(zhèn)等熱點(diǎn)板塊。

結(jié)合事件回顧，去年的近郊土地市場(chǎng)，藍(lán)光地產(chǎn)曾6次出手郊縣土地，最高曾以81%的高溢價(jià)率拿下郫縣犀浦地塊，而業(yè)內(nèi)人士也預(yù)計(jì)藍(lán)光在今年的土地市場(chǎng)或?qū)�暫時(shí)維持在現(xiàn)在的熱度。而去年11月短短1月時(shí)間，6次土地拍賣，1400余畝土地“華府板塊”呼之欲出，保利、中信、九龍倉(cāng)、棠湖、中渝、森宇等品牌房企悉數(shù)進(jìn)駐布局華府板塊。

隨著地鐵諸線的持續(xù)開工，外來(lái)剛需客戶選擇的居住區(qū)域繼續(xù)外擴(kuò)，品牌房企在郊縣熱門板塊持續(xù)拿地的現(xiàn)象也愈發(fā)常見。保利、藍(lán)光在新都大豐拿地；萬(wàn)科入主龍泉大面、十陵；合能繼續(xù)深耕郫縣犀浦，并在溫江拿地；以及剛才提及的華府板塊，房企們?cè)诮伎h爭(zhēng)奪土地的號(hào)角已經(jīng)吹響，后期競(jìng)爭(zhēng)或持續(xù)加強(qiáng)。

2006年10月通車的雙楠大道把雙流新城與成都市區(qū)緊密連接。東升片區(qū)被人們迅速認(rèn)識(shí)。近年來(lái)，人居置業(yè)、佳兆業(yè)、九龍倉(cāng)、國(guó)奧村在內(nèi)的多個(gè)開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目，并出現(xiàn)了城南優(yōu)品道廣場(chǎng)這樣的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目，東升板塊也得以迅速崛起。

而在大面地塊，從2012年12月開始，萬(wàn)科在大面連續(xù)拿下兩塊土地；隨后國(guó)嘉聯(lián)手中渝置地拿下大面149畝地塊；2013年1月8日，保利又拿下大面113畝地塊。同時(shí)，正興—萬(wàn)安片區(qū)，郫縣紅光—郫筒片區(qū)土地存量充足，未來(lái)具備成為近郊樓市熱點(diǎn)片區(qū)的潛力，也被各家品牌開發(fā)商視為囊中之物。

c各近郊板塊崛起二圈層開發(fā)成熱點(diǎn)

據(jù)正合報(bào)告分析顯示，目前，各郊縣存量土地特征：龍泉的大面土地成交占龍泉整體的近七成，區(qū)域土地成本優(yōu)勢(shì)明顯，未來(lái)具備成為樓市熱點(diǎn)區(qū)域的發(fā)展?jié)摿�；而郫縣存量土地聚集于郫筒、紅光、犀浦，且土地成本整體較高；雙流片區(qū)集中在華陽(yáng)鎮(zhèn)、勝利鎮(zhèn)、九江鎮(zhèn)、西航港為存量土地主要聚集區(qū)域；而溫江：存量較為分散，多為低容積率地塊；新都區(qū)域存量主要集中于大豐鎮(zhèn)，未來(lái)繼續(xù)為樓市發(fā)展的熱點(diǎn)片區(qū)。

而梳理其中的重點(diǎn)區(qū)域，郫縣犀浦、雙流華陽(yáng)、龍泉大面、新都大豐等傳統(tǒng)熱點(diǎn)片區(qū)仍為近郊樓市發(fā)展的主導(dǎo)區(qū)域，受開發(fā)企業(yè)關(guān)注度較高，在媒體曝光度和輿論度較重。

在大面片區(qū)，2012年這個(gè)區(qū)域由于剛需盤熱銷，關(guān)注度較高。大面發(fā)展極具潛力，擁有極大的升值空間。保利、萬(wàn)科、國(guó)嘉陸續(xù)在龍泉大面鎮(zhèn)拿地，加上原本在建、在售的百悅城、首創(chuàng)萬(wàn)卷山、世茂城、中國(guó)水電云立方、中國(guó)鐵建國(guó)際城等，預(yù)計(jì)今年會(huì)有十多個(gè)樓盤在大面競(jìng)相推出。而比如在大豐片區(qū)，隨著北新干道等路段的通車，大豐區(qū)域內(nèi)有近20個(gè)住宅樓盤也如雨后春筍般地冒出，未來(lái)這里將帶動(dòng)數(shù)十萬(wàn)人群入住，并形成超強(qiáng)的區(qū)域消費(fèi)力；另外，區(qū)域內(nèi)目前已集結(jié)大量專業(yè)市場(chǎng)，如成都國(guó)際商貿(mào)城、國(guó)際五金機(jī)電城、元貞國(guó)際機(jī)械城等專業(yè)市場(chǎng)，為大豐周邊區(qū)域提供上百萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。