上周成都商報(bào)拋出“剛需商業(yè)”話題之后迅速引起業(yè)界的高度關(guān)注，三圣鄉(xiāng)剛需商鋪5年增值5倍更成為商業(yè)地產(chǎn)的投資神話。究竟哪些商業(yè)屬于剛需商業(yè)？他們究竟都有著怎樣的特征？我們?nèi)绾尾拍苜I到剛需商鋪？成都商報(bào)日前特別聯(lián)合商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營咨詢機(jī)構(gòu)新港地產(chǎn)展開調(diào)查、梳理，創(chuàng)造性地提出成都剛需商業(yè)的六大特征。是不是剛需商業(yè)這下判斷就變得更簡單。

特征1 獨(dú)門獨(dú)戶風(fēng)險(xiǎn)自控

核心提煉

目前商業(yè)地產(chǎn)盛行的包租鋪、委托經(jīng)營鋪不是剛需商業(yè)，剛需商業(yè)一定是獨(dú)門獨(dú)戶投資者自主經(jīng)營的傳統(tǒng)商鋪，位置以1樓底商最具代表性。同時在商業(yè)定位上，剛需商業(yè)主要為經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)最為可控的社區(qū)商業(yè)、區(qū)域商業(yè)。

現(xiàn)在成都商業(yè)地產(chǎn)界流行返租、包租，就是投資者將商鋪購買之后再委托給開發(fā)商或指定商業(yè)管理公司經(jīng)營，投資者按照開發(fā)商賣房承諾收取固定投資回報(bào)。

“畢竟不是自己經(jīng)營，委托經(jīng)營的商鋪存在諸多的不確定性因素，假如商家無法維持高租金后續(xù)收益如何保證？開發(fā)商承諾的前3年、5年首個委托經(jīng)營到期后，大量的中小業(yè)主如何統(tǒng)一意見，選擇大家都滿意的商業(yè)管理公司？”新港地產(chǎn)市場研究人士表示，包租經(jīng)營的商鋪存在大量不確定性因素，它的核心是用商業(yè)管理公司的商業(yè)運(yùn)營能力創(chuàng)造商業(yè)價值。它必須依賴商業(yè)管理公司的整體運(yùn)營才能生存和發(fā)展，如果沒有王府井、萬達(dá)統(tǒng)一招商運(yùn)營搞促銷活動，商場就會變成倉庫。但剛需商業(yè)完全不同，它是交房后就有商家主動找上門來尋求租賃，是讓開餐館的商家進(jìn)駐還是開咖啡館，是開小超市還是開便利店，自主權(quán)完全在投資者自己手中。

特征2 經(jīng)營業(yè)態(tài)瞄準(zhǔn)剛性需求

核心提煉

商鋪經(jīng)營方式一定是滿足區(qū)域消費(fèi)人群的吃穿住行，滿足的是住區(qū)消費(fèi)者最剛性的、最不能替代的生活需求。比如餐館、洗衣店、水果超市、便利店，是附近居民每天都會來參與消費(fèi)的最基礎(chǔ)生活配套。

剛需商業(yè)滿足的一定是附近居民最迫切的商業(yè)生活需求，商業(yè)形態(tài)上它一定不是大百貨公司，不是專業(yè)市場，不是集中商業(yè)中心。商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)諸如超市、銀行、郵政、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、文化用品店、維修店、社區(qū)活動中心、凈菜場、衛(wèi)生所等。另外還有如中介服務(wù)、禮品鮮花店、彩擴(kuò)店、音像制品、家居飾品店等等，使居民生活所需的服務(wù)項(xiàng)目門類齊全、配套完善。

什么形態(tài)的商業(yè)才是剛需商業(yè)，其實(shí)成都?xì)v史上已經(jīng)有大量的經(jīng)典項(xiàng)目。比如藍(lán)光歷史上開發(fā)的玉林生活廣場、藍(lán)色加勒比廣場、天下耍都等項(xiàng)目均為剛需商業(yè)。

新港地產(chǎn)市場研究人士表示，回顧最近10多年成都區(qū)域商業(yè)、休閑商業(yè)形態(tài)的發(fā)展史，越來越多的年輕人下班后不愿意回家做飯而是選擇就近消費(fèi)，晚飯后夜生活開始，K歌、泡吧、看電影、喝咖啡等，也正是在最近10多年，包括音樂房子、良木緣、碎蝶咖啡等本土休閑商業(yè)品牌迅速崛起。

特征3 高入住率常住人口多

核心提煉

剛需商業(yè)除了全方位滿足于區(qū)域居民的日常剛性全方位商業(yè)生活需求外，人口密度、常住人口數(shù)量等也是成就剛需商業(yè)的重要指標(biāo)。未來市區(qū)開發(fā)的住宅主要為高密度的高層電梯房，未來剛需商業(yè)輻射的區(qū)域入住人群每平方公里應(yīng)該在3萬人以上。

商鋪投資者獨(dú)門獨(dú)戶自由選擇商家自主經(jīng)營，商家經(jīng)營業(yè)態(tài)也是吃穿住行等最迫切、最不能替代的商業(yè)形態(tài)，當(dāng)這兩點(diǎn)都滿足的時候就只差大量的消費(fèi)人群。因此常住人口數(shù)量、人口密度也是判斷一個商業(yè)項(xiàng)目是否是剛需商業(yè)的重要指標(biāo)。

以目前成都傳統(tǒng)住區(qū)為例，雙橋子社區(qū)面積1.5平方公里常住人口為9.5萬人，剛需商業(yè)特性就比較明顯。而目前成都新開發(fā)的住宅小區(qū)均為24層、34層的高層和超高層住宅，比如以三圣鄉(xiāng)錦江城市花園為例，僅僅是一個樓盤1、2、3期常住人口就在兩、三萬人，但樓下的商鋪也就30個左右，稀缺的商鋪完全不能滿足巨大的常住人口需求，這就是剛需商業(yè)最為典型的例子。

剛需商業(yè)一定是針對高入住率的樓盤和住區(qū)，至少區(qū)域內(nèi)各大小區(qū)入住率在80%以上，只有人口數(shù)量龐大才能產(chǎn)生旺盛的商業(yè)需求。