最近，一些對(duì)于北京的土地的計(jì)算，令人想到了當(dāng)年的東京。在日本地產(chǎn)泡沫最盛的時(shí)候，曾有東京地產(chǎn)可以購(gòu)買整個(gè)美國(guó)資產(chǎn)的說(shuō)法。而現(xiàn)在，根據(jù)一些人的計(jì)算，如果把北京的土地全部賣掉，將超過(guò)2012年美國(guó)的GDP總量。

今年以來(lái)，北京被壓抑已久的房?jī)r(jià)突然反彈，而地方上則趁機(jī)推地，地王層出不窮。按照今年出讓地塊的樓面單價(jià)，北京郊區(qū)未來(lái)住房均價(jià)突破5-6萬(wàn)元每平米輕而易舉，四環(huán)內(nèi)均價(jià)可能超過(guò)10萬(wàn)元。這也是北京樓市發(fā)生搶購(gòu)的主要原因，地價(jià)決定了未來(lái)房?jī)r(jià)還要翻倍，現(xiàn)在不搶，未來(lái)更買不起。因此，盡管對(duì)新樓限價(jià)，但購(gòu)房者仍然主動(dòng)加價(jià)來(lái)?yè)尫俊?/p>

在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振的背景下，為何各地房?jī)r(jià)上漲，然后地王頻出呢?如何判斷地產(chǎn)有泡沫呢?只要把房?jī)r(jià)與其收益率相比較就可以得出，盡管北京的租金在快速上漲，但考慮到房?jī)r(jià)以更快速度上漲，在不考慮升值的情況下，地產(chǎn)投資的收益率還是比較低。顯然，一些地方的房?jī)r(jià)已經(jīng)存在泡沫。

人們現(xiàn)在搶購(gòu)房產(chǎn)主要基于對(duì)通脹的擔(dān)憂，因?yàn)樵谶^(guò)去十年，中國(guó)房?jī)r(jià)一直在上漲。盡管2008年下半年因?yàn)榇钨J危機(jī)的沖擊，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)下跌，但刺激之后，房?jī)r(jià)又推高了2-4倍，資產(chǎn)開(kāi)始出現(xiàn)泡沫化�？紤]到目前經(jīng)濟(jì)下行，人們又擔(dān)心這種地產(chǎn)暴漲的行情再重復(fù)，所以，具有剛性需求的人迫不及待地透支性購(gòu)房，形成一些樓盤的搶購(gòu)現(xiàn)象。

另外一個(gè)因素是，部分地方的債務(wù)問(wèn)題突出，而現(xiàn)時(shí)中央政府不僅抑制地方政府融資平臺(tái)的融資行為，還加強(qiáng)了對(duì)影子銀行系統(tǒng)的監(jiān)管，這意味著堵住了地方政府融資主要渠道。現(xiàn)在對(duì)于一些地方政府來(lái)說(shuō)，剩下的只有賣地，通過(guò)抬高土地出讓價(jià)格，推出地塊，再加上各種預(yù)期，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始爆炒土地，北京、上海、廣州等城市土地出讓收入創(chuàng)下歷史新高。

東京的土地泡沫在1990年破裂后，今天的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格僅有高位時(shí)候的十分之一。當(dāng)年?yáng)|京土地被爆炒的原因與現(xiàn)在我們一些地方面臨的類似，當(dāng)初東京被視為日本的“單中心”，各自以巨大的資源優(yōu)勢(shì)吸引全國(guó)的購(gòu)房者，從而形成了更大的泡沫。

根據(jù)一些日本學(xué)者對(duì)日本泡沫經(jīng)濟(jì)的反思，認(rèn)為推動(dòng)地產(chǎn)泡沫有兩個(gè)因素，一是長(zhǎng)期低利率的存在，即當(dāng)初為了應(yīng)對(duì)日元升值后的衰退，日本銀行維持了較長(zhǎng)時(shí)間的低利率政策，并通過(guò)拋售日元來(lái)減輕升值壓力，造成流動(dòng)性泛濫;第二個(gè)因素是，日本沒(méi)有征收地產(chǎn)持有稅，導(dǎo)致人們輕而易舉地購(gòu)買土地或房產(chǎn)獲益。

這兩個(gè)因素在中國(guó)都長(zhǎng)期存在，甚至中國(guó)存在負(fù)利率現(xiàn)象，導(dǎo)致投資地產(chǎn)的“囤房”現(xiàn)象更多是為了規(guī)避儲(chǔ)蓄貶值，是一種金融現(xiàn)象。其次，中國(guó)地產(chǎn)的房產(chǎn)稅還在試點(diǎn)，在地產(chǎn)巨大的升值當(dāng)中，除了地方政府通過(guò)土地財(cái)政獲益之外，投機(jī)資本是主要的獲利者，而對(duì)他們沒(méi)有絲毫的影響，甚至對(duì)資產(chǎn)升值也沒(méi)有征稅，這推動(dòng)炒房行為。北京土地價(jià)格還在上漲，考慮到北京的示范效應(yīng)，中國(guó)的地產(chǎn)泡沫必須被重視，不應(yīng)該回避這種風(fēng)險(xiǎn)，不能任由房?jī)r(jià)與地價(jià)相互刺激，螺旋上升。