1-11月成都主城區(qū)地價(jià)同比漲幅超過50%，土地成本上升及人工成本上漲，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力較大，因此判斷明年成都房?jī)r(jià)仍有一定上漲可能。在市場(chǎng)起決定作用等調(diào)控思想的主導(dǎo)下，2014年樓市或?qū)⒅鸩交貧w理性，未來房地產(chǎn)行業(yè)也將朝健康、平穩(wěn)方向發(fā)展。

雖然宏觀調(diào)控、房產(chǎn)稅、抑制投資等各種影響樓市的政策或言論頻繁沖擊2013年成都房產(chǎn)市場(chǎng)，但總體而言，2013年的成都樓市在跌宕起伏中，還是呈現(xiàn)穩(wěn)步前行的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

在市場(chǎng)表現(xiàn)上，剛需成為無可爭(zhēng)議的主角，各個(gè)開發(fā)剛需產(chǎn)品的企業(yè)也取得了輝煌的成績(jī)，保利、藍(lán)光、綠地等甚至取得年銷售額超過百億的巨大成績(jī)。為此，我們相信2014年，成都樓市或?qū)⒀永m(xù)2013年的地產(chǎn)行情，朝更穩(wěn)健方向發(fā)展。

盤點(diǎn)2013量?jī)r(jià)齊升剛需領(lǐng)銜樓市風(fēng)云

整體住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，住宅共去化庫存52.95萬㎡。同時(shí)住宅銷售總額也大幅增加，共計(jì)1869.44億元，同比去年同期增加56.41%。其次從價(jià)格上看，2013年成都樓市住宅價(jià)格漲幅明顯。1-11月，大成都商品住宅銷售均價(jià)與去年同期相比上漲7.59%。其中主城區(qū)上漲幅度最大，1-11月均價(jià)為9437元/㎡，同比上漲11.07%。

當(dāng)然，在住宅市場(chǎng)上，剛需占據(jù)了絕對(duì)的市場(chǎng)主導(dǎo)，“小套三”一度風(fēng)靡樓市。2013年的剛需樓市主要呈現(xiàn)出幾個(gè)特點(diǎn)：一是因限購政策導(dǎo)致購房者買房一步到位，使小戶型銷量同比有一定下滑；二是改需產(chǎn)品銷量有所增長(zhǎng)，以前一部分投資性需求逐步轉(zhuǎn)變以自住需求為主；三是市場(chǎng)產(chǎn)品成交呈現(xiàn)出“兩頭大、中間小”的特點(diǎn)。一方面總價(jià)低的剛需項(xiàng)目走量好，另一方面總價(jià)高的高端豪宅項(xiàng)目銷售旺盛（別墅除外），比如天府門廊板塊的豪宅項(xiàng)目銷售不錯(cuò)。

不僅如此，2013年的成都樓市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)成為影響成交最重要因素，市場(chǎng)熱點(diǎn)板塊也發(fā)生了轉(zhuǎn)移。2013年，銷量好的項(xiàng)目通常在交通便利、配套成熟的區(qū)域，這也導(dǎo)致市場(chǎng)熱點(diǎn)板塊發(fā)生轉(zhuǎn)移。比如傳統(tǒng)的熱點(diǎn)區(qū)域——國際城南今年表現(xiàn)不那么搶眼，如大源組團(tuán)、領(lǐng)館區(qū)、新川片區(qū)、南湖板塊等的銷售都不如以前。但是反而城東和城北的熱點(diǎn)區(qū)域更受追捧。原因在于這些區(qū)域發(fā)展逐漸成熟，但價(jià)格相對(duì)較低，比如東三環(huán)房?jī)r(jià)只在9000元/㎡左右，性價(jià)比更高，因此更受購房者青睞。

預(yù)判2014成都房?jī)r(jià)仍有一定上漲可能

2013年的樓市可謂風(fēng)生水起，那么2014年樓市又將如何發(fā)展呢？

2013年1-11月，成都主城區(qū)及近郊住宅成交量大于供應(yīng)量，呈現(xiàn)去庫存化的現(xiàn)象。2013年成都土地市場(chǎng)硝煙彌漫，地價(jià)一路狂飆。1-11月成都主城區(qū)地價(jià)同比漲幅超過50%，土地成本上升及人工成本上漲，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力較大，因此判斷明年成都房?jī)r(jià)仍有一定上漲可能。

另外，2013年成都地價(jià)的高漲，從另一個(gè)層面說明開發(fā)商對(duì)未來市場(chǎng)信心足。但同時(shí)也對(duì)開發(fā)企業(yè)融資能力要求更高。未來房產(chǎn)行業(yè)集中度可能會(huì)進(jìn)一步提升，資本實(shí)力雄厚、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、產(chǎn)品研發(fā)和經(jīng)營能力強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)會(huì)有更多機(jī)會(huì)，行業(yè)會(huì)進(jìn)行逐漸的洗牌，使得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)朝更健康穩(wěn)健的方向發(fā)展。

對(duì)于2014年而言，金融產(chǎn)品創(chuàng)新也或?qū)⒔o改需購房者帶來更多機(jī)會(huì)，2014年改需市場(chǎng)可能有進(jìn)一步好轉(zhuǎn)的可能。2013年金融改革使得房產(chǎn)貸款受到一定限制，尤其限貸政策的升級(jí)等將部分改需購房者擋在了門外。但金融行業(yè)開放將使市場(chǎng)逐步回歸理性，對(duì)改需購房者來說仍有機(jī)會(huì)。整體來看，2014年改需市場(chǎng)會(huì)有好轉(zhuǎn)。

另外，在市場(chǎng)起決定作用等調(diào)控思想的主導(dǎo)下，2014年樓市或?qū)⒅鸩交貧w理性，未來房地產(chǎn)行業(yè)也將朝健康、平穩(wěn)方向發(fā)展。