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      樓市分化趨勢明顯 明年三四線城市房價或現(xiàn)調(diào)整

      作者:未知 來源:中國廣播網(wǎng) 更新時間:2013年12月15日 【字體:

      據(jù)經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道,雖然臨近年末,土地市場卻依然延續(xù)今年以來的瘋狂。上海土地市場年末翹尾行情火爆上演,昨天(12日)成交3幅地塊,溢價率都超過100%,總成交金額將近20億元。這樣以來,今年上海土地出讓金正式突破2000億元大關(guān),比去年同比翻倍。

      同樣高熱的還有北京的土地市場。截至目前,北京土地出讓金收入1673.9億元,年內(nèi)有望突破1800億元。2012年土地出讓金只有647.9億元,今年北京土地出讓金同比漲幅有望接近200%。

      土地市場成交特別活躍,《2013年1-11月份全國房地產(chǎn)市場報告》中得到了印證。報告說,11月份國房景氣指數(shù)持續(xù)四個月回落;土地成交量近兩年首次正增長,成交價格創(chuàng)新高;商品房銷售繼續(xù)調(diào)整,價格增幅有所放緩;房企資金同比增幅基本平穩(wěn)?傮w而言,1到11月份房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)端擴張,需求端回落,地價已經(jīng)過熱。

      土地價格的上漲,明顯影響了購房者、開發(fā)商的預(yù)期。今年,各地都出現(xiàn)了部分地塊的樓面價超過了周圍在售物業(yè)的價格。地價、房價在互相促進上漲,業(yè)內(nèi)人士預(yù)計明年地王地塊上市,定價很可能會再次上漲。這會不會加快一線城市房價上漲的步伐?調(diào)控政策會不會再度出現(xiàn)微調(diào)?

      今年,房地產(chǎn)市場頻頻出現(xiàn)的“地王”特別吸引眼球。今年的“地王們”主要誕生在一、二線城市。房企選擇在一、二線城市聚集,使競爭更加激烈。三四線城市要冷一些,全國房地產(chǎn)市場正在分化。

      經(jīng)濟之聲特約評論員、經(jīng)濟學(xué)者馬光遠(yuǎn)表示,房地產(chǎn)市場分化的整體趨勢非常明顯,但這種明顯的態(tài)勢跟整個房地產(chǎn)供應(yīng)的基本面有關(guān)系。從供求關(guān)系來看,一二線城市依然需求比較旺盛,供應(yīng)在某種程度上可能仍然跟不上;從三四線城市來說,不少地方已經(jīng)供應(yīng)過剩。這種基本面的變化,預(yù)示著從地域來講,未來已經(jīng)形成完全兩個不同的市場,一個是一二線城市仍然求大于供,一個是一二線城市以下的城市,是供大于求。對這兩個市場而言,未來的分化態(tài)勢在明年、后年會更加明顯。

      業(yè)內(nèi)人士分析,地王入市還是有一定的風(fēng)險,目前大部分地王地塊的樓面價已經(jīng)超過了區(qū)域內(nèi)在售的房價。未來地王項目入市是不是會進一步推高房價?

      馬光遠(yuǎn)認(rèn)為,最近一二線城市出現(xiàn)地王的原因,一方面是大家看到一二線城市整個房地產(chǎn)資源還是比較稀缺,而且今年整個一二線城市房價上漲比較兇,所以對未來預(yù)期較高。另一方面,地王的出現(xiàn)跟地方政府供地政策有關(guān)系。我們的地王實際上是地方政府放出來的,不是市場炒出來的,因為那個地塊,它任何時候放出來都是地王。

      目前全國已經(jīng)有17個城市出臺了地方調(diào)控細(xì)則,在政策收緊的背景下,如果地價拉動房價繼續(xù)上漲,調(diào)控政策是不是還會跟著再次進行微調(diào)?

      馬光遠(yuǎn)認(rèn)為,未來全國性地進行房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)沒有必要,因為三四線城市本身它的市場已經(jīng)出現(xiàn)了,是跟一二線城市完全不一樣的情況,而對一二線城市進行調(diào)控,還應(yīng)該轉(zhuǎn)換思維。過去很多年我們用的是堵的辦法,抑制需求,現(xiàn)在來看有調(diào)整的必要。面對一二線城市需求過旺的情況,我們整體的調(diào)控政策,從短期來講,一些限購等政策是必不可少的,但同時要建立起長效機制。未來的調(diào)控應(yīng)該更加具有針對性,給大家一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)預(yù)期。

      馬光遠(yuǎn)表示,明年是我們的新一輪改革的元年,大家對中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整轉(zhuǎn)型非常期待,這對整個房地產(chǎn)來講,可能是一個向下的壓力。此外,經(jīng)過這么多的發(fā)展,房地產(chǎn)本身積累的風(fēng)險在逐漸加劇,而且未來整個從房地產(chǎn)的投資增幅來看,包括我們未來的城鎮(zhèn)化需求、自住需求、房子要進行更新這三大需求來看,我們未來的增量可能完全能夠滿足這些需求,整個房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了一個比較正常的周期,未來整個房價漲幅不可能像今年和過去很多年那樣高企。

      馬光遠(yuǎn)認(rèn)為,2014年三四線城市的房價可能會出現(xiàn)調(diào)整,這種調(diào)整可能對一二線城市也會造成價格的壓力。同時,明年房價的全國性漲幅甚至有可能出現(xiàn)下降的情況,如果下降的話,整個房地產(chǎn)的預(yù)期可能會扭轉(zhuǎn)。

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      潤洲·華府 3300 大邑大道
      圣樺城 3900 內(nèi)蒙古大道
      春天國際 3300 大邑大道
      鑫河國際花園 3700 桃源新城
      優(yōu)品美地 3500 甲子路
      保利中央峰景 5200 桃源新城
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