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      開(kāi)發(fā)投資增速回落 二線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲

      作者:未知 來(lái)源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)—證券日?qǐng)?bào) 更新時(shí)間:2018年07月21日 【字體:

      6月份房地產(chǎn)投資增速小幅回落符合預(yù)期,源于土地款遞延作用減弱和房企融資渠道全面收緊。下半年“緊調(diào)控”和“緊資金”的壓力持續(xù),但是開(kāi)施工和土地市場(chǎng)熱度回升,預(yù)計(jì)全年開(kāi)發(fā)投資保有韌勁,增速溫和下行至6%-7%左右。6月份商品房市場(chǎng)成交活躍,二線房?jī)r(jià)領(lǐng)漲。下半年行業(yè)銷(xiāo)售規(guī);蚓S持低速增長(zhǎng),房?jī)r(jià)穩(wěn)中略升。

      房地產(chǎn)投資增速小幅回落。2018年1月份-6月份,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5.6萬(wàn)億元,同比名義增長(zhǎng)9.7%,增速比1月份-5月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中,東部、中部、東北地區(qū)增速均出現(xiàn)回落,西部地區(qū)有所提高。

      房地產(chǎn)投資增速的下行符合筆者之前的預(yù)期,一是土地款遞延因素作用減弱,二是受制于房企融資渠道全面收緊。1月份-6月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金7.9萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)4.6%,增速比上期回落0.5個(gè)百分點(diǎn),開(kāi)發(fā)貸、按揭貸同比繼續(xù)負(fù)增,行業(yè)降杠桿正在進(jìn)行時(shí)。

      下半年“緊調(diào)控”和“緊資金”的壓力持續(xù),開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨融資成本提高,房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)回落?紤]到:

      新開(kāi)工和施工面積增速正保持加速上升,租賃房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房等幾類(lèi)政策性住房的推進(jìn)力度也較大。1月份-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工和施工面積同比分別增長(zhǎng)11.8%和2.5%,增速比上期提高1個(gè)百分點(diǎn)和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

      熱銷(xiāo)與補(bǔ)庫(kù)存需求推動(dòng)了土地市場(chǎng)成交熱度回升,對(duì)后續(xù)投資數(shù)據(jù)構(gòu)成支撐。1月份-6月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款同比分別增長(zhǎng)7.2%和20.3%,增速比上期提高5.1個(gè)百分點(diǎn)和4.3個(gè)百分點(diǎn)。

      預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)投資將保有一定的韌勁,增速溫和下行,維持全年增長(zhǎng)6%-7%左右的判斷。

      商品房市場(chǎng)成交活躍,二線房?jī)r(jià)領(lǐng)漲。1月份-6月份,商品房銷(xiāo)售面積7.7億平方米,同比增長(zhǎng)3.3%;銷(xiāo)售額6.7萬(wàn)億元,增長(zhǎng)13.2%;增速比1月份-5月份分別提高0.4個(gè)百分點(diǎn)和1.4個(gè)百分點(diǎn)。6月份,70個(gè)大中城市新建商品住宅均價(jià)算數(shù)平均環(huán)比上漲1.11%,增速較上期擴(kuò)大0.31個(gè)百分點(diǎn),同比增速小幅回升至5.79%。

      二線城市房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)銜,平均環(huán)比和同比增速達(dá)1.42%和6.27%。二線市場(chǎng)“回暖”的客觀條件是預(yù)售證審批加快下開(kāi)發(fā)企業(yè)加速了推盤(pán),而“升溫”則與人才引進(jìn)的變相拉動(dòng)和樓市套利投機(jī)熱潮有關(guān)。6月末七部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)整治辦法,選取的30個(gè)城市全部是房?jī)r(jià)上漲較快或潛在壓力突出的熱點(diǎn)城市,在治理交易亂象的同時(shí)旨在打擊投機(jī)炒房行為,嚴(yán)監(jiān)管下“搶房”熱潮有望退燒。

      成交活躍也是房企承壓的側(cè)面體現(xiàn),房企在融資壓力之下采取了快周轉(zhuǎn)、快回款策略,以更及時(shí)地兌現(xiàn)現(xiàn)金流。目前房企對(duì)銷(xiāo)售回款的依賴(lài)程度較大,在到位資金各項(xiàng)來(lái)源中,定金及預(yù)收款的增速12.5%和占比33%都是最高的。

      下半年商品房銷(xiāo)售可能再次趨于分化:一線城市、二線城市預(yù)售證管控放松但不放量,供給邊際改善;三線城市、四線城市受棚改貨幣化安置弱化影響,棚改因素對(duì)去庫(kù)存的提振作用減弱。總體來(lái)看行業(yè)銷(xiāo)售規(guī);蚓S持低速增長(zhǎng),房?jī)r(jià)穩(wěn)中略升。

      (作者系交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員,僅代表個(gè)人觀點(diǎn))

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