“放水”后房?jī)r(jià)大漲論被證偽

而在近期貨幣政策轉(zhuǎn)向后，曾有觀點(diǎn)擔(dān)心“放水”后，房?jī)r(jià)是不是又要大漲。但易居研究院新發(fā)布的《金融環(huán)境與房地產(chǎn)研究》報(bào)告顯示，M2-GDP-CPI指標(biāo)連續(xù)3個(gè)季度為負(fù)，意味著房?jī)r(jià)不太可能大漲。

易居研究院對(duì)于“M2-GDP-CPI”的定義是廣義貨幣增速減去經(jīng)濟(jì)增速、減去消費(fèi)品價(jià)格增速，所得到的增速差額，可以用來(lái)衡量潛在流進(jìn)資產(chǎn)品市場(chǎng)的貨幣增速。

該增速差額越大，意味著越可能推高房?jī)r(jià)(屬于資產(chǎn)價(jià)格)，反之，該增速差額越小，意味著越不可能推高房?jī)r(jià)。

易居研究院報(bào)告顯示，從2011年三季度至2012年三季度，M2-GDP-CPI的增速差額一路上行，從-2.1%上升到5.5%，此后該增速差額在4%附近振蕩前行，一直延續(xù)到2015年底，之后，從2016年初至今，該增速差額保持了下行趨勢(shì)，2017年四季度進(jìn)入負(fù)區(qū)間。2018年二季度，該增速差額為-0.6%，與一季度的-0.7%相比略有上升。目前該指標(biāo)已連續(xù)三個(gè)季度呈負(fù)值，預(yù)計(jì)未來(lái)有望逐漸平穩(wěn)。

根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)判斷，該增速差額的合理區(qū)間為2%-3%。目前該增速差額低于合理水平，意味著會(huì)略制約經(jīng)濟(jì)的增速(但有助于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)有質(zhì)量的增長(zhǎng))，但同時(shí)有利于控制房?jī)r(jià)的大漲。

預(yù)計(jì)隨著去杠桿的深化和金融進(jìn)一步回歸為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)，比過(guò)去低一些的M2增速將成為新的常態(tài)，而M2-GDP-CPI的增速差額也可能維持在較低水平，不會(huì)對(duì)樓市造成“大水漫灌”。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)不斷攀升，于2016年一季度達(dá)到階段性高點(diǎn)，此后便一路下滑至今，已連續(xù)9個(gè)季度下跌。

易居研究院認(rèn)為，金融環(huán)境指數(shù)下降的原因，主要是本季度全國(guó)首套房貸平均利率持續(xù)攀升和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速出現(xiàn)了較大程度的下滑。

而經(jīng)過(guò)幾次漲跌周期的驗(yàn)證，發(fā)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)和全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)二者走向一致，并且中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)具有一定的領(lǐng)先性，房?jī)r(jià)表現(xiàn)出明顯的“貨幣”效應(yīng)。

此輪房地產(chǎn)周期中，房?jī)r(jià)同比增幅滯后于金融環(huán)境指數(shù)大概3個(gè)季度，根據(jù)金融環(huán)境指數(shù)的走勢(shì)，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)同比增幅仍將繼續(xù)回落。