1998年中國取消福利分房，拉開了住房市場化序幕。如今20年過去，中國住房市場面貌煥然一新：戶均住房超過1套，且多數(shù)一二線城市二手房交易量超過新房，進(jìn)入存量時代。

二手房市場催生并推動了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步繁榮，圍繞二手房交易產(chǎn)生的經(jīng)紀(jì)公司品牌、傭金市場、廣告市場和配套服務(wù)逐步完善，形成完整的二手房交易產(chǎn)業(yè)鏈，貝殼研究院(原鏈家研究院)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司門店數(shù)超過20萬家，有145萬經(jīng)紀(jì)人服務(wù)于2億社區(qū)家庭。

數(shù)據(jù)顯示，20年間，中國二手房市場已從不到百億元(人民幣，下同)的交易額擴(kuò)大到了如今的萬億元級別，全國累計成交總額達(dá)到30.33萬億元，交易總套數(shù)達(dá)2391萬套。尤其是過去5年，中國二手房交易體量更是實現(xiàn)跨越式增長，全國交易量達(dá)到1557萬套，占總交易額的70%。

資料圖 上海一房產(chǎn)中介門店。

率先進(jìn)入存量時代的一線城市更是如此。以上海為例，過去20年，上海的二手房交易成交總額達(dá)到6.6萬億元，交易總套數(shù)365萬套，交易量翻了15倍，成交總額翻了250倍。并且，隨著存量市場進(jìn)一步發(fā)展，二手房交易需求在中國核心城市已超過新房成為主導(dǎo)。

“但高流失率、惡性競爭、重復(fù)產(chǎn)能建設(shè)以及用戶滿意度不達(dá)標(biāo)等難題，依然困擾著中介行業(yè)。”貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，在二手房交易市場，經(jīng)紀(jì)人是鏈接需求雙方的紐帶。20年時間，一大批職業(yè)經(jīng)紀(jì)人隨著行業(yè)壯大成為行業(yè)支柱力量，但經(jīng)紀(jì)人群體也存在收入總體偏低、收入方差大、缺少合作等問題。

數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)紀(jì)人收入過于集中在頭部，頭部10%的高收入經(jīng)紀(jì)人，在收入中的占比高達(dá)40%-50%，而尾部50%低收入經(jīng)紀(jì)人，其收入占比僅有10%左右。

中國房產(chǎn)中介行業(yè)的傭金費率、人效和經(jīng)紀(jì)人覆蓋率等指標(biāo)均未達(dá)到國際成熟市場的標(biāo)準(zhǔn)。楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，行業(yè)的未來趨勢是合作共生。只有合作，構(gòu)建“共生型網(wǎng)絡(luò)”，才能提高行業(yè)整體效率，降低邊際成本，推動行業(yè)向?qū)�業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化演化。

移動互聯(lián)網(wǎng)對中介行業(yè)持續(xù)快速滲透，信息的生產(chǎn)、分發(fā)與匹配、服務(wù)線上化等因素也將成為驅(qū)動行業(yè)走向下一階段的關(guān)鍵力量。對于房產(chǎn)中介行業(yè)的未來發(fā)展，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，首先要堅持真房源；其次是聚焦人效提升，以技術(shù)和管理提高經(jīng)紀(jì)人人效，是行業(yè)需要持續(xù)思考的問題。

但在中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉看來，中國房產(chǎn)交易市場目前存在的核心難題是中介雙邊代理、一手拖兩家的問題。張大偉告訴中新社記者，國外房產(chǎn)中介多是只負(fù)責(zé)買房或賣方其中的一方，房產(chǎn)買賣是兩家中介代表各自客戶進(jìn)行對接。

“單邊代理中介會保持委托人利益最大化；雙邊代理涉及到博弈雙方利益，造成最惡劣的結(jié)果是房地產(chǎn)中介‘雙邊吃’，侵占兩邊客戶的利益。”張大偉認(rèn)為，政府主管部門應(yīng)該在制度上引導(dǎo)房產(chǎn)中介行業(yè)建立“單邊代理制”，規(guī)范行業(yè)發(fā)展。