“這一兩年都要把安全放在第一位。”被稱(chēng)作房地產(chǎn)“周期王”的孫宏斌，又一次在公開(kāi)場(chǎng)合語(yǔ)出驚人。這一次，他喊出的也許是開(kāi)發(fā)商們共同的心聲。

步入2018年以來(lái)，逐漸歸回平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓開(kāi)發(fā)商開(kāi)始意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)敞口增加，去年還處于迅猛擴(kuò)張周期的企業(yè)，已悄然轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。

在剛剛完結(jié)的中報(bào)披露期，包括融創(chuàng)、恒大、碧桂園等頭部公司在內(nèi)的許多家房地產(chǎn)企業(yè)，都透露出重質(zhì)降速、安全生產(chǎn)的信號(hào)。越來(lái)越注意到控制發(fā)展節(jié)奏，并有意淡化在年初既定的銷(xiāo)售目標(biāo)。更為嚴(yán)峻的是，銷(xiāo)售難、回款難、融資難等問(wèn)題讓每家房企都感受到陣陣寒意。

一家標(biāo)桿房企的董事長(zhǎng)在9月初的內(nèi)部會(huì)議上，突然宣布暫停各個(gè)部門(mén)支出，重新核定預(yù)算，大有減少開(kāi)支儲(chǔ)糧過(guò)冬的傾向。

降杠桿漸成趨勢(shì)

奔跑中的房地產(chǎn)企業(yè)，突然到了戛然而止的時(shí)刻。剛剛過(guò)去的中報(bào)季，大部分發(fā)展較快的房企都一改舉債擴(kuò)張戰(zhàn)略，開(kāi)始主動(dòng)下調(diào)財(cái)務(wù)杠桿。

中國(guó)恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞在2018中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，公司注重適度增長(zhǎng)，未來(lái)銷(xiāo)售規(guī)模每年增長(zhǎng)20%~30%，因土地資源日益稀缺，要發(fā)揮已有土地儲(chǔ)備的效益，以實(shí)現(xiàn)可觀的利潤(rùn)。

“前幾年公司負(fù)債很高是因?yàn)橥ㄟ^(guò)最大的負(fù)債去儲(chǔ)備土地資源，并通過(guò)布局二三線城市獲得大量的低價(jià)土儲(chǔ)。如今市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生變化，這種模式存在高風(fēng)險(xiǎn)。因此，為適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)變化，近年來(lái)恒大調(diào)整了一二線城市和三線城市的土儲(chǔ)比例;亦不再追求規(guī)模，而是注重有質(zhì)量的增長(zhǎng)。”夏海鈞說(shuō)。

從恒大的中期業(yè)績(jī)看，凈負(fù)債率較去年末進(jìn)一步下降至127.3%，降幅超三成，有息借款下降615億。從今年初，恒大就開(kāi)始逐漸降低自己的負(fù)債水平，增加自己的安全系數(shù)。

夏海鈞表示，目前恒大最強(qiáng)勁的資源便是土地，公司要沖銷(xiāo)售規(guī)模是容易的事情，實(shí)現(xiàn)5000億乃至8000億并非難事，但公司目前的策略是關(guān)注利潤(rùn)。

碧桂園同樣關(guān)注安全生產(chǎn)，碧桂園總裁兼執(zhí)行董事莫斌在中期業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)：“碧桂園內(nèi)部有一些目標(biāo)的分解，相信在下半年我們把安全和質(zhì)量放在第一位的時(shí)候，我們會(huì)相對(duì)放慢發(fā)展速度，騰出更多空間抓好各項(xiàng)管控。”

從中報(bào)看，截至2017年6月30日，碧桂園凈借貸比率為59.0%;加權(quán)平均借貸成本為5.81%。同時(shí)，碧桂園有息負(fù)債2939.21億(含銀行及其他借款、優(yōu)先票據(jù)、公司債券和可轉(zhuǎn)股債券)，其中一年以?xún)?nèi)短期債務(wù)及長(zhǎng)期債務(wù)當(dāng)期部分僅為721.15億，占比24.54%，其余75.46%為長(zhǎng)期債務(wù)。

“下一步我們希望持續(xù)均衡，公司下半年的整個(gè)投資會(huì)比較保守，也會(huì)嚴(yán)格地去控制，希望我們有更加均衡的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。”孫宏斌告訴記者。

根據(jù)融創(chuàng)中報(bào)，融創(chuàng)總資產(chǎn)6699億，同比上年末的6231億增長(zhǎng)468億;所有者權(quán)益635億，較上年末的606億增加29億。經(jīng)營(yíng)規(guī)模提升的同時(shí)，有息負(fù)債持續(xù)下降，較上年末減少近百億。

融創(chuàng)方面表示，降杠桿是公司的戰(zhàn)略選擇，隨著全國(guó)布局的初步完成，未來(lái)將減少資本性支出，減少融資額度;另外，逐年增加的利潤(rùn)也將增厚股東權(quán)益。

除了一線房企外，很多二線房企同樣選擇降低自己的杠桿比率。

在香港的業(yè)績(jī)會(huì)上，融信中國(guó)董事局主席歐宗洪說(shuō)：“融信不會(huì)刻意追求增長(zhǎng)速度，我們關(guān)心的是公司高質(zhì)量增長(zhǎng)。”

從拿地端也可以看出融信的調(diào)整。今年上半年，融信的拿地步調(diào)也慢了下來(lái)，上半年獲取14宗地塊，平均成本約5383元/平方米。歐宗洪表示，上半年的土地價(jià)格比較高，公司拿地比較謹(jǐn)慎，估計(jì)下半年會(huì)比上半年的投資機(jī)會(huì)多。

融信中國(guó)專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)官曾飛燕表示，未來(lái)融信會(huì)通過(guò)控總債、放緩?fù)顿Y等方式來(lái)繼續(xù)降低凈負(fù)債率，“總債預(yù)計(jì)在今年會(huì)下降，全年保守預(yù)計(jì)下降50億元的金額。”

根據(jù)中報(bào)，融信凈債務(wù)為463.09 億元，較2017年末下降5.37%;凈負(fù)債率為 140%，較2017年末下降 19 個(gè)百分點(diǎn)。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，2018年嚴(yán)監(jiān)管態(tài)勢(shì)延續(xù)，開(kāi)發(fā)商融資渠道將持續(xù)收緊，融資成本或繼續(xù)提高，開(kāi)發(fā)商應(yīng)積極降負(fù)債去杠桿，特別是小型房企將面臨巨大考驗(yàn)。