房企多元化：房企多元化競爭加劇 規(guī)模化與專業(yè)化是趨勢

房地產(chǎn)新常態(tài)下，部分房企不得不開始自我顛覆，通過多元業(yè)務探索，尋求新的利益增長點。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2018年底，房企目前已經(jīng)涉及20個業(yè)務方向，主要可以分為四大板塊：地產(chǎn)開發(fā)+，地產(chǎn)上下游，存量管理以及其他業(yè)務。在布局上，房企多選擇與地產(chǎn)開發(fā)相關的延伸領域，比如養(yǎng)老地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等；也有與地產(chǎn)開發(fā)相關領域，比如代建、物業(yè)管理、互聯(lián)網(wǎng)家裝等；更有解決存量資產(chǎn)問題的創(chuàng)新領域，比如聯(lián)合辦公、長租公寓等。

繁榮背后，仍有諸多現(xiàn)實問題值得被再次審視。對于大型房企而言，多元化的主要問題在于，如何在維持核心地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展的前提下借助產(chǎn)業(yè)協(xié)同再造業(yè)務集團；而面臨行業(yè)集中度逐步增強的市場格局，如何合理轉型避免業(yè)績下滑甚至被吞并則是小型房企更要思考的問題。

克而瑞預測，2019年，隨著多元化參與者的逐步增多和競爭的加劇，行業(yè)格局將會被重新劃分，淺嘗輒止的投資合作模式將不能滿足發(fā)展需求，想要將業(yè)務做大做強，為企業(yè)提供新的業(yè)務增長點，規(guī)模化和專業(yè)化是必由之路，未來這一趨勢必然會延續(xù)下去。

長租公寓：市場回歸理性 行業(yè)加速整合

2017年，隨著“租購同權”“租售并舉”政策的頻繁出臺，住房租賃市場進入快速發(fā)展階段，來自不同領域的市場主體涌入長租公寓領域。根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，在行業(yè)TOP30房企中，已進軍或表示將布局長租公寓的房企已達到了近20家。傳統(tǒng)開發(fā)商之外，專門從事租賃的新興企業(yè)也試圖分一杯羹。例如，鏈家自如公寓2018年上半年管理超過70萬間房源。

各類資金涌入租賃市場，行業(yè)問題開始肆意滋長。2018年下半年，行業(yè)內(nèi)接連爆發(fā)了漲租風波、爆雷時間、租金貸、甲醛門事件。經(jīng)歷了前期的野蠻生長后，長租公寓進入整合調(diào)整期，部分小企業(yè)生存艱難。2018年以來，已有好租好住、愛家愛公寓、長沙優(yōu)租客、杭州鼎家、咖啡貓公寓、寓見公寓、昊園恒業(yè)、北京愛家心儀、愷信亞洲等多家分散式長租公寓相繼因資金鏈斷裂而“爆雷”。

1月17日，蛋殼公寓宣布以2億美金全資戰(zhàn)略收購杭州公寓品牌愛上租，這成為業(yè)內(nèi)迄今為止最大的一樁收購案。未來長租公寓行業(yè)的排名或重新洗牌。房東東公寓培訓學院創(chuàng)始人全靂曾表示，未來品牌運營商可能也就20家。

隨著行業(yè)集中度的進一步提升，行業(yè)發(fā)展秩序也開始朝著精細化運營方向轉變。貝殼研究院院長楊現(xiàn)領表示，提升運營能力是關鍵，學會控制成本，提高出房效率，提升人效比，形成適合的資深運營的發(fā)展管理模式。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：或有新變化

2019年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會是房企的轉型利器嗎？據(jù)明源地產(chǎn)研究院研報顯示，截至2018年底，銷售50強房企中已經(jīng)有45家進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

多家房企相繼進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，但當前仍有不少難題待解。有報告指出，現(xiàn)今產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大多沒有科學的市場調(diào)研和統(tǒng)一規(guī)劃，同質化嚴重，后期運營也并不如意。正因為如此，少有在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊盈利的房企。

戴德梁行表示，未來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展理念將是越來越重視生態(tài)、環(huán)保、智慧城市、低碳等問題，辦公區(qū)域與更多城市生活元素進行結合，形成文化特性同樣也是未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)追求的價值核心。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況看，需要看到目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定義也是在轉變的，包括一些創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新、創(chuàng)意等相關的產(chǎn)業(yè)會增加，此類產(chǎn)業(yè)對于用地的需求相對減少，但是更需要很多配套設施，尤其是類似互聯(lián)網(wǎng)資源的配套和政府服務的配套等，這也是后續(xù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方面相對會重視和加碼的內(nèi)容。

商業(yè)地產(chǎn)：房企向輕資產(chǎn)模式邁進

2018年，商業(yè)地產(chǎn)的投資謹慎而克制。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《中國商業(yè)地產(chǎn)市場年報》，2018年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展投資同比下降，新開工降幅顯著擴大。

不過在消費持續(xù)升級的浪潮下以及去多元化轉型的戰(zhàn)略下，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢依舊向好。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)大數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，2018年開出的商業(yè)項目數(shù)量達到533個，新增體量4811.35萬平方米。其中，商業(yè)地產(chǎn)并購活躍。2018年伊始，萬科印力收購凱德20個購物中心擴充商業(yè)版圖。凱德也以127.86億元收購上海北外灘星港國際中心項目。據(jù)新浪樂居統(tǒng)計，2018年1–11月，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易近90宗，房企參與的交易數(shù)量達51宗。

經(jīng)歷了規(guī)模擴張階段之后，行業(yè)升級發(fā)展大幕已拉開，隨著存量時代的來臨，商業(yè)地產(chǎn)運營企業(yè)在模式創(chuàng)新上有了新的突破。

目前，行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)公司也在嘗試運營成本較低的輕資產(chǎn)運營模式。其中，華潤置地、花樣年、保利商業(yè)、萬達新城控股等企業(yè)均推出輕資產(chǎn)管理項目。明源地產(chǎn)研究院總監(jiān)艾振強表示，對于已經(jīng)具有一定發(fā)展規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)運營商而言，輕資產(chǎn)模式不失為一種新的運營方式。

而根據(jù)北京漢博商業(yè)發(fā)布的預測，2019年，商業(yè)地產(chǎn)依舊會迎來蓬勃的發(fā)展勢頭，但伴隨著存量過大的問題，行業(yè)內(nèi)不少傳統(tǒng)商業(yè)將會逐漸走向改造調(diào)整的道路，而越來越多的資產(chǎn)優(yōu)化改造范本將會出現(xiàn)。