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      2019年樓市展望:政策調(diào)控或結(jié)構(gòu)化邊際松動

      作者:未知 來源:搜狐焦點 更新時間:2019年01月10日 【字體:

      本輪房地產(chǎn)調(diào)控已是我國地產(chǎn)調(diào)控史上力度最大、持續(xù)最長的一次調(diào)控,截至2018年底已持續(xù)28個月,原本三年左右的房地產(chǎn)市場小周期也被拉長。2019年房地產(chǎn)政策可能結(jié)構(gòu)化調(diào)整,一線、二線城市行政管制適度松動,融資環(huán)境邊際改善。商品房銷售面積趨勢性下行。土地市場成交面積較上年減少,新開工增速可能緩降;開發(fā)投資增速或小幅回落,全年增速約3%-5%。

      一、房地產(chǎn)政策可能適度調(diào)整

      結(jié)合當(dāng)前宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場形勢,筆者對2019年房地產(chǎn)政策走向有如下判斷:

      一是調(diào)控全面退出的可能性較小,否則極有可能導(dǎo)致調(diào)控成果半途而廢。“房住不炒”和“因城施策”兩個原則將堅持,客觀上住房租賃市場局面打開也要求將穩(wěn)定房價一以貫之。

      二是2019年第二季度前后政策可能適度放松。房地產(chǎn)政策具有適度調(diào)整的現(xiàn)實需求:行業(yè)內(nèi)生需求是要加大對住房剛需的支持,減小對改善性需求的誤傷,特別是小戶型向大戶型置換的需求;行業(yè)外部需求是經(jīng)濟增長動力不足,貿(mào)易摩擦困局未解,缺少應(yīng)對一系列國內(nèi)外環(huán)境挑戰(zhàn)的輜重。這些內(nèi)外部因素可能促使放松房地產(chǎn)調(diào)控的訴求和預(yù)期漸增,決策層對調(diào)控的態(tài)度轉(zhuǎn)緩。

      當(dāng)前正處于政策觀望期,各地可能自下而上、明緊暗松,局部試探微調(diào)。倘若控房價任務(wù)“達標(biāo)”,可能為后續(xù)政策環(huán)境改善預(yù)留更多空間。從“遏制房價上漲”的目標(biāo)看,“環(huán)比不漲”尚可較快達成,“同比不漲”還有較大距離。

      三是預(yù)計政策以結(jié)構(gòu)化放松為主,對一線、二線城市和三線、四線城市、供給端和需求端等差異化考慮。具體可能調(diào)整的方向有:

      一線、二線城市行政管制適度松動。以保障剛需和置換型改善需求為重點,適當(dāng)放松過緊的限購、限貸、限價、限售措施。其中,放松限購可能以各地人才安居工程的方式進行,如放松落戶政策、實行購房補貼;放松限貸可能在部分地區(qū)下調(diào)房貸利率,降低首付比例,放寬按揭貸款額度增速的監(jiān)管;限價導(dǎo)致一二手房價格倒掛,刺激了投資性需求利用套利空間入市的動力,可能放松或取消。三線、四線城市棚改安置區(qū)別對待。

      貨幣環(huán)境改善,個人按揭和房企融資或有松綁;鶞(zhǔn)利率保持穩(wěn)定的前提下,房貸利率即將見頂。房貸平均利率已連續(xù)上漲近兩年,上行持續(xù)時間長,但近一個季度走勢趨于平緩。加之流動性環(huán)境趨于改善,未來一段時間基準(zhǔn)利率上行的可能性較小,房貸利率在2018四季度-2019一季度有見頂回調(diào)之勢。其他城市和銀行可能跟進小幅下調(diào),加速放款。銀行自身存在下調(diào)房貸利率的動因,若監(jiān)管默許,其他地區(qū)和銀行可能跟進小幅下調(diào)利率,加快房貸發(fā)放速度。

      房企融資環(huán)境可能得到一定緩解。2018年12月,發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進一步增強企業(yè)債券服務(wù)實體經(jīng)濟能力的通知》,其中包括支持AAA級優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行企業(yè)債,但同時“負(fù)面清單”也明確禁止將債券資金用于房地產(chǎn)投資,可能具有一定的信號意義。從準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)相對較低的公司債發(fā)行情況來看,近期房企發(fā)債審批速度加快,或為平穩(wěn)應(yīng)對償債高峰期。對于主要提供剛需改需的房企,2019年資金緊張的局面可能得到一定的緩解。

      長效機制有的放矢,住房租賃供給格局將顯著變化。房租賃“國家隊”入場,供給格局將顯著變化。國資房企在建的租賃住房有望在2019-2020年集中推向市場,由于利用只租不售用地的建設(shè)主體均為國資背景的規(guī)模房企,與目前主導(dǎo)的標(biāo)桿房企、連鎖酒店、中介機構(gòu)、創(chuàng)業(yè)公司等屬性截然不同,住房租賃市場供給格局將發(fā)生顯著變化。

      在有效增加租賃住房供給數(shù)量的同時,國資房企有望提供更穩(wěn)妥的運營方案。民營長租公寓盈利仍然存在難度,即便萬科品牌背書的泊寓,部分項目也未能實現(xiàn)盈利。不少盲目追求規(guī)模擴張的長租公寓運營商資金鏈斷裂,或被迫漲租或倒閉退市。

      預(yù)售制度改革或是長期方向,短期阻力之下可能暫緩。

      2018年9月末廣東傳言將取消預(yù)售制試點,深圳、合肥等地均在試點推進和鼓勵現(xiàn)房銷售,雖尚未涉及取消預(yù)售,但關(guān)于預(yù)售制度調(diào)整的討論仍持續(xù)發(fā)酵。取消商品房預(yù)售制度很可能是長期改革方向,短期推進阻力之下可能暫緩,或以鼓勵試點的方式使期房和現(xiàn)房銷售雙軌并行。

      房地產(chǎn)稅實質(zhì)推進關(guān)鍵還在立法。目前房地產(chǎn)稅立法進展較慢,草案初步形成但仍未提請審議。若按照原定節(jié)奏,2019年需在立法層面取得一些突破。

      二、樓市成交趨勢性下行

      預(yù)計2019年商品房銷售面積增速依舊趨勢性下行,同比增速約-5%左右。分解到各線城市來看:

      一線、二線城市政策環(huán)境緩和之下,市場成交活躍度可能有所提升。若過緊的需求限制政策發(fā)生適度松動,將有利于剛需及置換型改善性需求釋放。2019年一線、二線城市商品房銷售面積同比可能小幅增長,增幅約0%-5%。

      大部分三線、四線城市需求側(cè)并沒有受到抑制,“四限”政策放松對其成交的提振作用有限。而棚改貨幣化安置比例降低對三線、四線城市影響較大,失去強政策托底的三線、四線地產(chǎn)成交可能重回基本面下行的通道。預(yù)計2019年三線、四線城市商品房成交面積同比下降,或降至-10%左右。

      房價走勢依然離不開分化的主題。調(diào)控通常經(jīng)歷“量價齊升—成交降溫—有價無市—降價”的階段。隨著成交持續(xù)走弱,一線、二線城市郊區(qū)盤和三線、四線城市房價有望出現(xiàn)松動而下行,缺乏刺激政策“加持”并且在過去一段時間需求被透支的三線、四線城市還需要警惕房價下行風(fēng)險。由于“四限”持續(xù)時間較久,政策邊際改善后,一線、二線城市中心區(qū)域存在房價補漲的潛在動力。

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      安仁2012 15000 安仁鎮(zhèn)
      霧山河畔 5300 霧山鄉(xiāng)
      青云墅 6400 鶴鳴鄉(xiāng)
      林肯郡 5225 晉北新城
      中交·錦天新城 - 大邑大道
      紫荊尚品 3400 通達路
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