6

三大都市圈的整體發(fā)展策略各有側(cè)重。京津冀都市圈側(cè)重“協(xié)同”，是高度發(fā)展的北京、天津與基礎(chǔ)設(shè)施薄弱的河北間的“平衡差距、疏解京津”。

以北京為單核的空間布局，資源矛盾加劇，環(huán)境惡化。北京過強(qiáng)的虹吸效應(yīng)，導(dǎo)致周邊城市增長乏力，呈現(xiàn)單核特征。

產(chǎn)業(yè)分工尚待調(diào)整，方能形成合力。改變北京過高的高端服務(wù)業(yè)占比，增強(qiáng)對天津和河北的第二產(chǎn)業(yè)拉動，逐漸讓要素和人口向周邊城市合理流動。

7

長三角都市圈側(cè)重“一體化”，是上海、杭州、南京與周邊群星的“區(qū)域互通、市場合作、一體同城化”。

城市串珠型分布，空間外溢尚待發(fā)力�？绯墙煌ㄖ饕�依賴高鐵，上海、杭州、南京等核心城市內(nèi)部仍有較多的可拓展用地，有效外溢不足。

產(chǎn)業(yè)門類齊備，創(chuàng)業(yè)活力十足。長三角在生物醫(yī)藥、高端裝備等先進(jìn)制造業(yè)領(lǐng)域處于領(lǐng)先地位，以阿里巴巴為代表的互聯(lián)網(wǎng)新經(jīng)濟(jì)更是引領(lǐng)新一輪變革。

8

粵港澳大灣區(qū)側(cè)重“融合”，是香港、澳門與珠三角間的制度創(chuàng)新、科技創(chuàng)新。

全球獨特的完整產(chǎn)業(yè)鏈，創(chuàng)新能力突出。香港金融中心+深圳科創(chuàng)中心+廣州商貿(mào)中心，造就了完備的產(chǎn)業(yè)鏈，形成了城市發(fā)展和人才流入的持續(xù)動力。

9

制約中西部發(fā)展的的運輸成本的解決，直接引起中西部核心城市的崛起。武漢、西安、成都、貴陽等城市新崛起，承接了東部大量的高端制造業(yè)，形成具有自身特色的產(chǎn)業(yè)“名牌”。其人口聚力的提升也得到了證實。

10

人口規(guī)模拐點降至，人口分布走向“零和博弈”，未來高素質(zhì)人口將進(jìn)一步向大中城市聚集，這也是各城市打響“人才爭奪之戰(zhàn)”的底層邏輯。

在人口、經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)等多重推拉力下，我國城市“地殼運動”正在持續(xù)進(jìn)行，有的城市上升，有的城市下沉。

保利重申基本面（人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等）才是支撐房地產(chǎn)發(fā)展的根本因素，房地產(chǎn)發(fā)展是基本面的投射，城市的生命周期就是房地產(chǎn)的生命周期。

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基于城市生命周期理論結(jié)合當(dāng)下實際，保利提出：峰值時代，房地產(chǎn)布局百城理論，聚焦百城，動態(tài)調(diào)整。

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具體的，聚焦 “胡煥庸線”東南，一二線城市及珠三角、長三角、京津冀三大城市群仍將主導(dǎo)峰值時代；

南強(qiáng)北弱格局更加明顯，南方城市整體看布局機(jī)會點優(yōu)于北方。

在白皮書的第二部分，保利從市場運行周期的角度分析，從增量和存量兩個方面入手尋找行業(yè)機(jī)會。