13

本輪全國周期是從去年3季度開始趨勢性走弱，全國性市場“拐點”出現(xiàn)在四季度。本輪周期中，全國范圍內(nèi)不同城市市場“春夏秋冬”同時都存在，城市輪動分化，不同城市的周期階段差異大。

14

行政手段在本輪調(diào)控中色彩濃厚，對市場供求價的直接影響較大，但政策效果存在一定程度對沖，如限購限貸降低有效需求，而限價、搖號則傳導(dǎo)“產(chǎn)品性價比及稀缺性”信號。

15

本輪房價漲幅超以往任何周期，房價和購買力錯配，三四線城市購買力透支下帶來更長的尋底期。

隨著資金從三四線城市向一二線城市回流，預(yù)計全年市場將延續(xù)調(diào)整，先行一二線城市將有望率先筑底。

16

過去20年，增量開發(fā)市場的高盈利性，是房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的邏輯基礎(chǔ)，大量資金涌入推動行業(yè)高速增長，同時反過來成為社會融資利率高原的保衛(wèi)者。

17

近年來，增量開發(fā)的高盈利性已出現(xiàn)趨勢性下降，房企的毛利率逐漸向社會資本平均回報水平回歸。

從經(jīng)營市場的的角度，保利認為市場的發(fā)展邏輯是增量市場開發(fā)要回歸理性，才能讓存量市場崛起。

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存量經(jīng)營與增量開發(fā)一樣，存在市場周期波動規(guī)律。關(guān)注運行周期規(guī)律，分析供求關(guān)系、政策環(huán)境等因素，從中可以尋找規(guī)律和機會。

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存量經(jīng)營比增量開發(fā)市場更不均衡，聚焦少數(shù)頭部核心城市，關(guān)注國外資本的進入。

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行業(yè)高位即時調(diào)整，很大程度上避免了市場出現(xiàn)1991年日本、1998香港和2008年美國的危機情況，從而行業(yè)發(fā)展更具韌性。

保利相信，增量市場規(guī)模未來5—10年仍將維持十萬億+，為還需要時間培育的存量市場提供了更大的動能基礎(chǔ)和時間緩沖。