一年一度，如約而至。

3月5日，央企龍頭房企保利發(fā)展發(fā)布了《保利2018-2019年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》。這也是保利連續(xù)第3年發(fā)布行業(yè)白皮書。

一切周期性行業(yè)，最難的就是在不確定性中找到確定性，于無(wú)聲處聽驚雷。

事實(shí)證明，保利可能是這方面做得最好的企業(yè)之一。即便在瞬息萬(wàn)變的今天，通過(guò)深度研究行業(yè)邏輯和趨勢(shì)，公司在保利周期理論的框架下，準(zhǔn)確地判斷了地產(chǎn)行業(yè)的諸多未來(lái)走勢(shì)。

復(fù)盤2018年，《保利2017年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》中的不少預(yù)測(cè)得到驗(yàn)證。

比如，保利曾提出“2018年上半年比下半年好，市場(chǎng)氛圍逐季度走弱”。正如我們所知道的，2018年7月政治局會(huì)議提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，緊鎖市場(chǎng)預(yù)期；而市場(chǎng)運(yùn)行周期的全國(guó)性“拐點(diǎn)”確在第四季度出現(xiàn)。

正因?yàn)榇�，每一年的保利白皮書都備受外界期待。其成功也證明了，從詳實(shí)的數(shù)據(jù)、扎實(shí)的研究和縝密的邏輯出發(fā)，結(jié)合過(guò)去經(jīng)驗(yàn)推演地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)，是一項(xiàng)可靠途徑。

又經(jīng)歷了一年風(fēng)雨的洗禮，保利發(fā)展邁上4000億元的臺(tái)階，對(duì)市場(chǎng)有什么新思考和新沉淀，尤其引發(fā)關(guān)注。

本次白皮書的主線分成兩條，第一部分是保利的行業(yè)生命周期理論，從短周期闡述；第二部分保利從市場(chǎng)運(yùn)行周期的角度分析，從增量和存量?jī)蓚�(gè)方面入手尋找行業(yè)機(jī)會(huì)，把脈中長(zhǎng)期趨勢(shì)。

保利認(rèn)為，2019年全年市場(chǎng)將延續(xù)調(diào)整，但局部窗口顯現(xiàn)，先行一二線城市將有望率先筑底。

我注意到，超過(guò)6000字的全文中，“保利”二字只出現(xiàn)了兩次——不同于“自嗨式”“商業(yè)式”白皮書，這是一份真正面向全行業(yè)、立足于知識(shí)分享、致力于交流思想的白皮書。

干貨滿滿，這是市場(chǎng)頭部發(fā)展商的誠(chéng)意和擔(dān)當(dāng)。

行業(yè)變革正在發(fā)生。在樓市的十字路口，與其拔劍四顧心茫然，不如借助專業(yè)者的視角，撥開錯(cuò)綜復(fù)雜的迷霧。

如果你關(guān)注地產(chǎn)行業(yè)，那么你不應(yīng)該錯(cuò)過(guò)這份白皮書；如果你和地產(chǎn)有交集，那么更不應(yīng)該錯(cuò)過(guò)這份白皮書。

為此，我們專門提煉了今年白皮書中最精華的20點(diǎn)，以饗讀者。

在第一部分，保利將生命周期理論分從人口和城市兩個(gè)角度行了闡述。

從人口來(lái)看：

1

人口規(guī)模已告別高增長(zhǎng)的數(shù)量紅利。

中國(guó)人口增長(zhǎng)率的高峰期已過(guò)，2020年中國(guó)人口預(yù)計(jì)為14.2億，2030年總?cè)丝谶_(dá)到14.5億的峰值。90后有2.1億，而00后僅為1.6億，人口總量進(jìn)入高位區(qū)間，新生人口規(guī)模趨勢(shì)性下滑已不可逆轉(zhuǎn)。

2

巨大的人口基數(shù)下，人口素質(zhì)提升和城鎮(zhèn)化遷徙等結(jié)構(gòu)變化，帶來(lái)人口質(zhì)量紅利。

隨著工業(yè)化推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，高等教育得以大規(guī)模推廣，過(guò)去十年間，我國(guó)國(guó)民受教育程度顯著提升，人口素質(zhì)紅利待爆發(fā)。

3

人口周期轉(zhuǎn)變，人口遷移形勢(shì)隨之變化。

從2014年之后，農(nóng)民工出現(xiàn)回流現(xiàn)象，從而引起三四線地產(chǎn)市場(chǎng)的爆發(fā)。

而未來(lái)2.5億高等教育群體的遷移將深刻改變中國(guó)城市格局，人才競(jìng)爭(zhēng)決定未來(lái)城市格局之變。

從城市維度：

4

“南強(qiáng)北弱”從GDP占比和資金流向上都得到了證實(shí)。

北方區(qū)域GDP貢獻(xiàn)度普遍下滑，其中東北下滑最為明顯；而以武漢為首的中部和以成渝為首的西南區(qū)域貢獻(xiàn)度顯著提升。

從社會(huì)融資規(guī)�？矗�長(zhǎng)三角及珠三角的資金匯集能力仍在提升，而除京津冀以外的廣大北方區(qū)域，資金吸引力下降較為顯著。

5

區(qū)域核心城市的貢獻(xiàn)度繼續(xù)提升。

三大城市群，京津冀核心城市貢獻(xiàn)度最高、長(zhǎng)三角、珠三角核心城市貢獻(xiàn)率略有提升但幅度不大；

北方區(qū)域其他核心城市貢獻(xiàn)比例不高，未來(lái)優(yōu)勢(shì)發(fā)展資源有進(jìn)一步向核心城市聚集可能性；

中部區(qū)域，武漢區(qū)域貢獻(xiàn)度提升顯著提升，而鄭州、南昌在省內(nèi)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)地位雖有提升趨勢(shì)、但暫時(shí)優(yōu)勢(shì)仍不明顯。