從住房改革后的飛速發(fā)展，到最新一輪調(diào)控開啟后行業(yè)趨穩(wěn)，房地產(chǎn)市場從不缺少話題性。塵囂日上的“白銀時代”，萬科曾高喊活下去。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)交出了在2018年的成績單，他們到底活得怎么樣？數(shù)據(jù)給出的答案是“還不錯”。

2018財年，碧萬恒地產(chǎn)三巨頭共創(chuàng)造出約1700億凈利潤。其中碧桂園（2007.HK）凈利潤485.4億元、中國恒大（3333.HK）722.1億元、萬科（000002）492.72億元。

縱然行業(yè)寒冬聲音不斷，但房企的銷售和盈利依舊可喜，一個簡單的對比足以窺豹一斑。數(shù)據(jù)顯示，阿里巴巴、百度、騰訊為代表的互聯(lián)網(wǎng)三巨頭（BAT）在2018年共錄得凈利潤總和約1744億元，多出碧萬恒僅44億。

若以合同銷售金額計，地產(chǎn)三巨頭去年的合計銷售金額已超過1.6萬億。在房地產(chǎn)企業(yè)面前，三大互聯(lián)網(wǎng)霸主的市場規(guī)模也不過爾爾。

開發(fā)商直逼互聯(lián)網(wǎng)霸主

自上世紀(jì)90年代末中國推進住房制度市場化改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)已逐步成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)2018年全年GDP絕對額為5.98萬億元，同比增長3.8%。

從城市土地出讓收入來看，財政部數(shù)據(jù)顯示，2018年全國土地使用權(quán)出讓收入達6.5萬億元,同比增長25%。同時，土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收，依舊貢獻不菲。契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅總和約為1.8萬億元。此外，去年房地產(chǎn)投資增幅為9.5%。對GDP的直接拉動難以忽視。

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的“壓艙石”，依然具有舉足輕重的地位。具體到行業(yè)內(nèi)部，嚴(yán)調(diào)控下趨寒的2018，地產(chǎn)商自身造血能力如何？

年度業(yè)績報告顯示，龍頭房企發(fā)展規(guī)模已漸趨高位。其中，碧桂園2018年實現(xiàn)收入約3790.8億元，同比增長達67.1%；凈利潤同比增長68.8%至485.4億元。恒大2018年營收4662億元，同比增長49.9%；凈利潤722.1億元，增長達到106.4%。萬科2018年營業(yè)收入2976.8億元，凈利潤492.72億元，同比分別增長22.6%和32.42%。

雖然2018年房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)寒蟬一片，但絕對數(shù)字依然佐證著這個行業(yè)的舒適和優(yōu)越性，因為房地產(chǎn)三大巨頭的盈利已經(jīng)足以比肩高光之下的互聯(lián)網(wǎng)三巨頭。

數(shù)據(jù)顯示，騰訊2018年總收入為3126.94億元，同比增長32%；凈利潤774.69億元，同比增長19%；百度2018年總營收1023億元，同比增長28%；凈利潤276億元，同比增長51%；阿里巴巴于2018年總收入3452.78億元，凈利潤錄得693.31億元。

綜合來看，BAT三巨頭在2018財年合計錄得凈利潤總和約1744億元，而地產(chǎn)三巨頭2018年凈利潤總和達1700億元，呈直線追趕的勢頭。

另外無法忽略的是，房地產(chǎn)采用預(yù)售制，結(jié)轉(zhuǎn)收入較營銷收入滯后，故而每家公司賬面還躺著大量已售未結(jié)轉(zhuǎn)資源。若考慮到這一因素，房企三巨頭在2018年的表現(xiàn)，并未較BAT遜色。

再行至其它行業(yè)，上汽集團2018年營業(yè)收入高達8876.2億元，同比增長3.46%，但利潤率較薄，凈盈利僅360億元，同比增長4.65%。茅臺2018年實現(xiàn)營業(yè)收入736.39億元，同比增長26.49%；凈利潤378.30億元，同比增長30.42%。茅臺作為中國利潤率最高的企業(yè)之一，在規(guī)模上又較房地產(chǎn)輸了一步。

對比之下，房地產(chǎn)企業(yè)同時擁有規(guī)模及利潤率的雙重優(yōu)勢。2018年，三巨頭各自銷售規(guī)模均已超過5000億，而行業(yè)平均凈利潤率則維持在10%至15%之間的。展望2019年，三大地產(chǎn)巨頭中，恒大披露了年度銷售目標(biāo)為6000億，而萬科與碧桂園均未公布年度目標(biāo)。但市場人士分析，按照去年基礎(chǔ)上20%的增長幅度，年內(nèi)出現(xiàn)8000億量級的地產(chǎn)商是可以預(yù)期的。

主業(yè)太強致轉(zhuǎn)型艱難

當(dāng)下，在人口、土地成本、政策因素與經(jīng)濟環(huán)境綜合作用下，打破行業(yè)天花板越來越難。房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的定位也由“助推器”變?yōu)?ldquo;壓艙石”。新態(tài)勢下，龍頭房企爭相求變，主動拓寬業(yè)務(wù)布局。

萬科在致股東信中提到，房地產(chǎn)市場一切長期問題，幾乎都要通過人口研究來求解。從人口總量角度看，我國“少子化”、“老齡化”趨勢已毋庸置疑。這在很大程度上會對沖掉城市化率繼續(xù)提升帶來的新增需求。”

但轉(zhuǎn)型何其容易。早在王石時代，萬科就有多元化發(fā)展的歷史教訓(xùn)。經(jīng)歷過商貿(mào)、文化、證券等領(lǐng)域投資，萬科依然未成功。王石曾總結(jié)，由于不懂行業(yè)、盲目出擊，資金到位管理卻跟不上，所以資金都打了水漂。

同樣，萬科行至郁亮?xí)r代，依然發(fā)出“轉(zhuǎn)型”艱難之感嘆。

房企轉(zhuǎn)型為何艱難？這與其強大的主業(yè)不無關(guān)系。曾經(jīng)有開發(fā)商坦言，做過房開之后就不會對其他生意感興趣，因為房地產(chǎn)太容易賺錢。

相較于其它高新行業(yè)，享受著中國城鎮(zhèn)化進程和人口紅利的地產(chǎn)行業(yè)，入行門檻極低，技術(shù)壁壘不高；與此同時，地產(chǎn)行業(yè)利潤空間巨大，雖然經(jīng)過多年規(guī)范發(fā)展后行業(yè)整體盈利能力有所下降，但依然能夠保持高于10%的凈利潤水準(zhǔn)。去年SOHO中國財報中期發(fā)布會上，董事長潘石屹曾稱“如果房價下跌50%，我們還能活著！”

據(jù)觀點指數(shù)研究對中國房地產(chǎn)上市企業(yè)G30樣本研究，截至2019年3月7日，中國房地產(chǎn)上市企業(yè)30強中，超過五成中小型房企毛利率上漲30%，利潤率變高。與此同時，地產(chǎn)G30的ROE（凈資產(chǎn)收益率）水平也有上升，突破14%。

對比之下，作為高科技企業(yè)中最優(yōu)秀的代表，華為2018年全球銷售收入7212億人民幣，凈利潤593億元人民幣，凈利潤率僅為8%。

從數(shù)據(jù)上看，房企的主要成本在于土地成本，之后是財務(wù)費用、行政管理費用以及營銷費用，而高科技企業(yè)的研發(fā)費用驚人，以華為為例，其研發(fā)費用達到1015億元人民幣，投入占比銷售收入14.1%。

目前，房地產(chǎn)企業(yè)也試圖進軍高科技行業(yè)，例如碧桂園投入了機器人產(chǎn)業(yè)，而恒大則試圖躋身新能源汽車巨頭。截至目前，該等投入相對于他們在主業(yè)上的投入來說，不過九牛一毛。

位居地產(chǎn)行業(yè)第四的融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌直陳；無論機器人還是汽車，都不如房地產(chǎn)好。

實際上，無論從規(guī)模還是盈利的維度來看，房地產(chǎn)巨頭確實很難找到比房開更好的賺錢路徑。

恒大就曾經(jīng)在多元化的道路上磕磕碰碰，其董事局主席許家印在2018年度業(yè)績會上表示，除了當(dāng)下選擇的汽車、文旅、大健康三大業(yè)務(wù)之外，公司五年內(nèi)不會再嘗試進入其他行業(yè)。

萬科也直言，至少需要建立六個千億級業(yè)務(wù)，才能再造一個今天的萬科。“我們幾乎不可能再找到像房地產(chǎn)開發(fā)這樣客單價以百萬計、而且可以依托標(biāo)準(zhǔn)化快速復(fù)制的實業(yè)業(yè)務(wù)。”

罕有行業(yè)能像地產(chǎn)那么容易賺錢，從這個角度來看，萬科提出回歸“基本盤”并非噱頭。“無論從我們今天的體量來看，還是從我們以往的行業(yè)環(huán)境來看，轉(zhuǎn)型都絕非易事。”

一位房企負(fù)責(zé)人告訴第一財經(jīng)，隨著城市土地難以支撐，快周轉(zhuǎn)模式已不可持續(xù)，房企要探索適合自己的板塊。但在這一過程中，如果不了解新行業(yè)邏輯、市場規(guī)則，多元布局也難實現(xiàn)長效發(fā)展。實際上，房企應(yīng)聚焦地產(chǎn)主業(yè)，以實現(xiàn)高質(zhì)量增長為目標(biāo)，在消費升級新形勢下實現(xiàn)自身轉(zhuǎn)型升級。