資源枯竭型城市，人口外流明顯是主因

對于鶴崗房價出現白菜價的原因，上海（樓盤）易居房地產研究院副院長楊紅旭接受券商中國記者采訪時表示，這反映出資源枯竭城市的情況，鶴崗是2011年國務院公布的資源枯竭型城市名單之一，礦產資源枯竭，經濟增速放慢，同時又處于東北地區(qū)，整個是人口流出的中小城市，靠近俄羅斯，綜合情況決定了房價偏低迷。這種城市一般的舊房子賣三四千比較常見，新盤賣5000到8000可能比較常見，但單價1000確實是比較低的，這只能反映出這個城市的樓市特別低迷。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也認為，對于鶴崗等城市的房價，需要客觀看待：

第一，東北很多城市的房地產市場基本上比較頹廢，最主要原因是人口外流很明顯。類似城市包括鶴崗、雙鴨山、七臺河等，即過去是煤炭和工業(yè)相對發(fā)達的城市，但這幾年因為煤炭整頓等，城市產業(yè)發(fā)展也受到影響，很多人口也逐漸外流。類似外流主要是兩種，一種是到沈陽、大連（樓盤）、北京（樓盤）等周邊大城市定居；另一種是資金外流，主要是購房資金主要流入到了三亞（樓盤）等濱海城市。所以在沒有人口支撐的情況下，樓市交易不好，價格自然比較低。

第二，此類房價也存在一定的片面性。實際上部分房產之所以如此低價，是因為本身出租效果也不好，同時長期閑置，部分可能也和物業(yè)過于破舊等有關，但實際上目前大多城市即便樓市再糟糕，單價基本上都還是需要3000元/平方米以上的水平的，很少真的出現一套房只需要10萬元總價的現象。所以極端的房產多少是和房源本身有特殊因素有關，不代表全市水平。

稍早之前，3月5日，黑龍江鶴崗市公安局通過其官方微信號發(fā)布《鶴崗市公安局關于2019年度招警優(yōu)惠政策》提到，多類符合條件的公安院校畢業(yè)生可以享受到“一車一房”優(yōu)惠：即價值在10萬元以內的汽車，以及建筑面積在50-90平方米，房源位于市區(qū)內的住房。選房順序按照按照公安聯考分數或公務員考試成績從高到低排列。

棚改曾帶動房地產投資翻倍增長

公開資料顯示，鶴崗是黑龍江省轄地級市，位于黑龍江省東北部，北隔黑龍江與俄羅斯相望，東南臨松花江與佳木斯（樓盤）接壤，西屏小興安嶺與伊春為鄰，處在黑龍江、松花江、小興安嶺“兩江一嶺”圍成的“金三角”區(qū)域；總面積14684平方千米，下轄2個縣和6個區(qū)。截至2017年底，鶴崗市總人口100.9萬人。其中城鎮(zhèn)人口83.3萬人。第一財經旗下“新一線城市研究所”去年4月曾發(fā)布《2018中國最新1-5線城市排名出爐》，鶴崗市位于5線城市行列。

2017年，鶴崗市實現地區(qū)生產總值282.9億元，比上年增長7.3%。第一產業(yè)增加值93億元，比上年增長5.2%；第二產業(yè)增加值87.6億元，比上年增長9.5%；第三產業(yè)增加值102.3億元，比上年增長7.5%。另外，城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入21370元，農村常住居民人均可支配收入13967元。

黑龍江省國民經濟和社會發(fā)展統計公報顯示，據人口抽樣調查推算，2018年，黑龍江省人口自然增長率為-0.69‰。年末常住總人口為3773.1萬人，比上年減少15.6萬人。

除了人口負增長的因素，大規(guī)模棚改帶來的住房供應過多也是影響房價因素之一。

券商中記者了解到，2013年，鶴崗市大面積啟動棚戶區(qū)改造工程。2017年，為推動城市棚戶區(qū)改造步伐，改善城市基礎設施條件，完善居住功能，鶴崗市發(fā)布《2017-2018年城市棚戶區(qū)改造項目補償安置方案》，改造范圍是工農區(qū)、南山區(qū)、東山區(qū)、向陽區(qū)、興山區(qū)五個行政區(qū)域范圍內的城市棚戶區(qū)居民房屋，補償安置方式有產權調換和貨幣補償兩種。

1.產權調換。城市棚戶區(qū)居民原可居住房屋面積可調換新安置樓房面積。新安置房屋面積大于原房可居面積的，45平方米以內，按經濟適用住房價格每平方米1350元結算。超出45平方米以外部分，按新安置樓層價格結算。

2.直接貨幣補償。房地產評估機構以本區(qū)域新建房屋市場平均價格為基數，根據房屋的區(qū)域、位置、用途、建筑面積、結構、成新等因素，確定房屋補償價格，對城市棚戶區(qū)居民進行補償。城市棚戶區(qū)居民產權證載標明用途為住宅，在評估作價的基礎上予以上浮，磚混結構的上浮10%，磚木結構的上浮15%，簡易結構的上浮20%，未在規(guī)定期限內搬遷的，不予上浮。

在棚改的帶動下，鶴崗市2017年房地產投資翻倍增長。2017年，鶴崗市房地產開發(fā)完成投資8.1億元，比上年增長114.2%。房屋施工面積160.7萬平方米，比上年增長25%，其中住宅137.5萬平方米，增長23.9%；新開工面積40.5萬平方米，比上年增加3.2倍，其中住宅31.7萬平方米。商品房銷售面積13.3萬平方米，比上年增長24%。商品房銷售額4億元，比上年增長34.9%。

楊紅旭對券商中國記者表示，大規(guī)模棚改下，如果實物安置比例過大，或帶來的住房供應過多，這也可能是影響房價因素之一。