中新經(jīng)緯資料圖

3月中旬傳聞的國(guó)管公積金“認(rèn)房又認(rèn)貸”新政靴子落地。12日，中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款政策進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，明確對(duì)二套房貸款實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付比例調(diào)整為最低六成且最多貸60萬(wàn)元。新政自2019年4月15日起執(zhí)行，以網(wǎng)簽日期為準(zhǔn)。

二套房認(rèn)定“認(rèn)房又認(rèn)貸”

《通知》調(diào)整了貸款申請(qǐng)繳存條件。申請(qǐng)貸款時(shí)的繳存時(shí)間由原來(lái)的“借款申請(qǐng)人應(yīng)建立住房公積金賬戶12個(gè)月，申請(qǐng)貸款前12個(gè)月(購(gòu)買(mǎi)政策性住房的為6個(gè)月)應(yīng)足額連續(xù)繳存”，調(diào)整為“借款申請(qǐng)人申請(qǐng)貸款時(shí)應(yīng)連續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月(含)以上”。

《通知》要求，進(jìn)一步實(shí)施差別化貸款政策。

一是，住房套數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由“認(rèn)房不認(rèn)貸”調(diào)整為“認(rèn)房認(rèn)貸”。“房”為借款申請(qǐng)人名下在北京市的住房，“貸”指在人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)中全國(guó)范圍內(nèi)的商業(yè)性住房貸款記錄和住房公積金貸款記錄。2017年3月24日以后離異且申請(qǐng)貸款時(shí)離異不足1年的，仍然執(zhí)行原政策，按二套住房貸款政策辦理。

二是，調(diào)整首付款比例和二套住房最高貸款額度。為加大對(duì)職工基本住房需求支持力度，確保住房公積金貸款主要用于保障首次購(gòu)房和購(gòu)買(mǎi)政策性住房需求，引導(dǎo)職工改善性購(gòu)房需求主要通過(guò)組合貸款等方式解決，將首付款比例由統(tǒng)一的20%，分類調(diào)整為購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的，首付20%；購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房之外首套住房的，首付30%；購(gòu)買(mǎi)二套住房的，首付60%，同時(shí)二套住房貸款最高額度由80萬(wàn)元降至60萬(wàn)元。

《通知》還調(diào)整了貸款年限和月還款額上限。

為強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控，借款申請(qǐng)人的貸款期限由最長(zhǎng)可以計(jì)算到借款申請(qǐng)人70周歲調(diào)整為最長(zhǎng)不得超過(guò)65周歲；月還款額上限由“借款申請(qǐng)人及配偶的收入每月償還貸款后，保留的人均生活費(fèi)不得低于北京市的基本生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”調(diào)整為“在保證借款申請(qǐng)人基本生活費(fèi)用的前提下，根據(jù)借款申請(qǐng)人所申請(qǐng)貸款金額、期限及適用利率，按等額本息還款法計(jì)算的月均還款額不應(yīng)超過(guò)借款申請(qǐng)人月收入的60%。”

機(jī)構(gòu)：針對(duì)炒房投機(jī)行為

在2016年3月17日，北京商業(yè)貸款要求“認(rèn)房又認(rèn)貸”；2018年9月，北京市市管公積金出臺(tái)新政“認(rèn)房又認(rèn)貸”，每繳存1年可貸10萬(wàn)，最高可貸120萬(wàn)元之后。只剩下國(guó)管公積金仍然是“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

今年3月中旬，市場(chǎng)傳言北京市國(guó)管公積金將于3月19日起執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策。對(duì)此傳言，3月18日，北京市國(guó)管公積金服務(wù)熱線人員表示，目前尚未接到相關(guān)通知。

如今，靴子已經(jīng)落地。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉分析認(rèn)為，因?yàn)橹�前市�?chǎng)已經(jīng)炒作收緊，政策落地對(duì)市場(chǎng)直接影響不大，但從心理層面肯定會(huì)影響小陽(yáng)春持續(xù)。對(duì)最近有所回暖的北京樓市將有非常大的心理影響。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截止4月11日，北京二手房4月網(wǎng)簽住宅4850套，3月網(wǎng)簽16051套，均處于調(diào)控后的高位，3月下半月國(guó)管公積金將收緊的確導(dǎo)致部分國(guó)管公積金需求提前釋放。

“未來(lái)幾天最后的末班車，預(yù)計(jì)網(wǎng)簽還將有所高位運(yùn)行。但在國(guó)管公積金收緊，包括青龍湖等區(qū)域供應(yīng)井噴下，北京樓市剛起來(lái)的小陽(yáng)春，很快會(huì)被打擊。”張大偉表示，預(yù)計(jì)5月北京樓市如果沒(méi)有其他信貸寬松政策的影響，市場(chǎng)很可能比3-4月有所下行。

“此次政策調(diào)整屬于政策收緊的導(dǎo)向，體現(xiàn)了當(dāng)前公積金政策的管控思路，最核心的部分就是公積金貸款‘認(rèn)房又認(rèn)貸’。”上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，政策加大對(duì)購(gòu)房者審核，防范樓市投機(jī)，有助于無(wú)房、無(wú)貸款紀(jì)錄家庭購(gòu)房。

58安居客房產(chǎn)研究院專業(yè)分析師張波認(rèn)為，此次公積金新政對(duì)公積金貸款的發(fā)放門(mén)檻的進(jìn)一步提高，加入了“賬戶連續(xù)繳存半年以上方可申請(qǐng)貸款”和“二套房認(rèn)房認(rèn)貸”、“二套最多貸60萬(wàn)”條款，這明顯是針對(duì)市場(chǎng)中的炒房投機(jī)行為。而且，在門(mén)檻提高的同時(shí)，再次強(qiáng)調(diào)政策性住房不受影響，此消彼長(zhǎng)，未來(lái)公積金將更多投入到經(jīng)適房、共有產(chǎn)權(quán)住房、人才住房、公租房等領(lǐng)域，這與國(guó)家近年來(lái)“房住不炒”，加大剛需屬性的政策房、公租房投入的趨勢(shì)保持一致。