“居者有其屋”，房子，是中國人永遠繞不過去的一個話題。2019年5月，《小康》雜志社聯(lián)合國家信息中心，并會同有關專家及機構，對“2019中國居住小康指數(shù)”進行了調(diào)查，經(jīng)對調(diào)查結果和國家有關部門的統(tǒng)計監(jiān)測數(shù)據(jù)進行加權處理，得出2019年度中國居住小康指數(shù)為90.2分，比上一年度的85.3分提高了4.9分。

調(diào)查結果顯示，人們對居住狀況的滿意度有了明顯提升，26.9%的受訪者直言“非常滿意”，42.3%的受訪者表示“比較滿意”，二者合計69.2%，比上一年度提高了8.1個百分點。

房價看漲還是看跌，超三成受訪者直言“不好說”

今年4月初，“一萬五一套房”，鶴崗以“白菜樓價”迅速登上各大新聞門戶的顯要位置。接著，不到半月時間，蘇州連爆三個“地王”，成為本季度當之無愧的“無冕之王”。5月5日，《中共中央、國務院關于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見》公布，明確提出要深化戶籍制度改革，放開放寬城市落戶限制，引發(fā)樓市調(diào)控政策放松大猜想。隨即，國家發(fā)改委相關負責人正面回應，“房子是用來住的，不是用來炒的”是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的底線要求，必須堅持、不能動搖。與此同時，多個城市進行樓市調(diào)控政策微調(diào)，濟南市不再指導限價，青島取消住房公積金二次申貸須首次公積金貸款結清滿2年的期限限制……

各種消息眼花繚亂，人們直言“看不透”。于是，觀望成為更多人的首選。這一點在“2019中國居住小康指數(shù)”調(diào)查中亦有所體現(xiàn)。調(diào)查結果顯示，對于今年房價走勢預判，看漲的受訪者占比40.1%，比上一年度下降了3.2個百分點；看跌的占比10.7%，比上一年度下降了9.4個百分點；認為會持續(xù)現(xiàn)狀的占比14.5%，比上一年度提高了1個百分點；認為“不好說”的占比34.7%，比上一年度提高了11.6個百分點。

“其實，中央的態(tài)度非常明確，‘房住不炒’的定位沒有變，圍繞因城因地施策，加快落實‘穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期’目標的思路也沒有變。”合碩機構專業(yè)分析師郭毅在接受《小康》雜志、中國小康網(wǎng)記者采訪時表示，堅持“房住不炒”，不等于不能采取房地產(chǎn)政策吸引人才，增強區(qū)域經(jīng)濟后勁和活力，不等于在市場相對穩(wěn)定的時候不能適時調(diào)整優(yōu)惠政策。

“因城施策就是在堅守‘房住不炒’底線的前提下，給地方進行政策微調(diào)預留空間。”郭毅分析認為，目前進行樓市調(diào)控政策微調(diào)的城市，包括個別被市場解讀為“放松”政策的城市，基本上都屬于按“一城一策”原則對樓市進行的正常調(diào)控。

至于2019年到底要不要買房，在郭毅看來，這主要取決于人們對房價的心理預期，“中央的目標是維持房價穩(wěn)定，因此即便房價出現(xiàn)下調(diào)，也不會是暴跌”。

最不滿意：物業(yè)服務

安居才能樂業(yè)，伴隨著生活水平的提高，人們的追求已經(jīng)完成了從“有住的”到“住得好”的華麗蛻變。誕生于2005年的“中國居住小康指數(shù)”從居住面積、住宅建筑質(zhì)量、住宅配套及環(huán)境、社區(qū)關系、物業(yè)服務這五個方面對國人的居住狀況進行調(diào)查測評。本年度，構成“中國居住小康指數(shù)”五個不同方面的指數(shù)水平，均比上年有不同程度的提高，其中社區(qū)關系指數(shù)得分最高，為94.9分，比上年提高了2.2分；居住面積指數(shù)次之，為94.2分，比上年提高了3.6分；住宅建筑質(zhì)量指數(shù)為90.7分，比上年提高了4.9分；住宅配套及環(huán)境指數(shù)為88.1分，比上年提高了5.2分；物業(yè)服務指數(shù)分數(shù)最低，進步最大，為83.4分，比上年提高了7.7分，創(chuàng)造了該指數(shù)自誕生以來的最高漲幅。

什么叫做“住得好”，每個人都有自己的判斷標準，“2019中國居住小康指數(shù)”調(diào)查顯示， 36.6%的受訪者認為自己適合居住在一線城市，26.2%的受訪者喜歡二線城市，7.6%的受訪者青睞三線城市，另外還有17.7%的受訪者想要住在城鎮(zhèn)，4.5%的受訪者向往鄉(xiāng)村生活。選擇住所，受訪者優(yōu)先考慮的因素是“地段”，65.6%的受訪者選擇了此選項；其次是價格，57.3%的受訪者選擇了這一選項；再次是交通，50.6%的受訪者選擇了該選項。位列第四至七位的依次是“周邊生活服務，如超市、菜市場等”（48.3%）、戶型（44.2%）、“周邊公共服務設施，如學校、醫(yī)院等”（41.7%）、“性價比”（35.6%）。排在第八至第十位的分別是房屋質(zhì)量（34.2%）、房屋品質(zhì)（31.8%）、 “離工作單位遠近”（30.5%）。

那么，公眾又有哪些不滿意的地方呢？面對房屋的工程質(zhì)量、戶型與布局設計、小區(qū)環(huán)境等選項，受訪者把“最不滿意”的一票投給了“物業(yè)服務”。

和買房相比，居住是一個更漫長的過程，在這其中，物業(yè)扮演著一個不可或缺的角色。從性質(zhì)上講，它屬于服務行業(yè)，講究的應該是“顧客至上”，但是現(xiàn)如今，提及物業(yè)，人們更多的是抱怨、批評、指責。“2019中國居住小康指數(shù)”調(diào)查結果顯示，單就物業(yè)服務，49.1%的受訪者評價“一般”，27.5%的受訪者“不太滿意”，8.7%的受訪者“非常不滿意”，10.5%“比較滿意”，4.2%“非常滿意”，給出正面肯定評價的受訪者合計不足兩成。

調(diào)查結果還顯示，人們對物業(yè)最不滿意的是服務不到位（75.4%）、資金使用不透明（48.5%）和人員素質(zhì)低（36.7%）。

舒可心，著名的小區(qū)治理與物業(yè)管理專家，2003年因自家地板問題找開發(fā)商維權，由此走上了業(yè)主維權、物業(yè)管理的道路，曾擔任朝陽園業(yè)委會主任、人民大學研究員、中國社區(qū)服務工作委員會業(yè)委會和物業(yè)管理工作委員會主任等職務。擁有近20年小區(qū)治理與物業(yè)管理經(jīng)驗的舒可心對于業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾沖突深有體會。

在舒可心看來，現(xiàn)行體制下物業(yè)公司是商業(yè)機構，逐利是其本性，為此盡可能地節(jié)約成本、提高利潤便成為它的主要追求目標。“因為通貨膨脹等原因，物業(yè)管理的成本也在不斷上升，為了節(jié)約成本，于是保安、保潔等各崗位職工從年輕人換成了中年人，又從中年人換成了老年人，市場人力成本壓力加上商人逐利本性的雙輪驅(qū)動，導致物業(yè)服務產(chǎn)品質(zhì)量降低，服務水平降低。”

舒可心認為，民眾不愿意將言論變成行動的“牢騷文化”也是導致物業(yè)公司“不求進取”的外部原因，即除了供給側(cè)的原因，需求側(cè)也有問題。因為業(yè)主表示不滿的成本很低，只要說就可以，不需要付出任何代價，因此人們對物業(yè)怨聲載道是可以理解的。“但是如果你問他愿不愿意付出時間、精力、財力去換更好的物業(yè)公司，相信這個比例會小很多。”舒可心強調(diào)，“不愿意行動起來更換物業(yè)公司，那就是承認物業(yè)公司還可以。”

解決問題的殺手锏：公開

如何破解物業(yè)難題，舒可心的回答是：公開。“問題的根源在于業(yè)主與物業(yè)公司之間存在嚴重的信任危機，唯有讓物業(yè)公司回歸到受托人的崗位——即將其工作過程和資金使用情況徹底的公開透明——才能真正解決問題。”

舒可心表示，在解決問題前，人們需要理清兩個問題：第一，物業(yè)管理的目的是什么，物業(yè)管理其實是運轉(zhuǎn)和維持建筑物和環(huán)境的現(xiàn)狀并盡可能恢復原狀，從而維持了物業(yè)安全使用功能和財產(chǎn)價值，但是這個理念在國內(nèi)需要一段時間才能讓大家理解、接受。例如個別業(yè)主喜歡的綠地種菜問題，雖然它有一定的現(xiàn)實合理性，但卻與物業(yè)管理宗旨相悖。因此需要開發(fā)商在進行開發(fā)設計的時候提高人性化設計，業(yè)主也要提高自己的素質(zhì)修養(yǎng)，物業(yè)提高管理水平和智慧。第二，物業(yè)管理的核心是物業(yè)費這筆錢的使用，為此需要解決三個小問題——即問業(yè)主錢有沒有給夠、問物業(yè)錢有沒有花好、問業(yè)主錢有沒有看住。

“物業(yè)管理實際上就是預算的制定、討論以及決定所要解決的問題，和對預算進行有效監(jiān)督。”為此，舒可心通過多年物業(yè)維權經(jīng)驗總結，提出了一種名為“信托制”的物業(yè)管理模式。

“鑒于目前國內(nèi)業(yè)主素質(zhì)和小區(qū)管理現(xiàn)狀，業(yè)主自治更容易在小規(guī)模、高素質(zhì)人才聚集的小區(qū)實行成功，大部分小區(qū)還是需要借助專業(yè)物業(yè)管理團隊或機構。”舒可心表示，最近十來年，物業(yè)管理最可喜的變化是人們對于業(yè)主大會和業(yè)委會的組織作用、組織地位有了更多的共識。以前，大家普遍認為業(yè)委會是業(yè)主管理組織，但現(xiàn)在有更多人理解了業(yè)主大會才是業(yè)主管理組織，業(yè)主委員會只是業(yè)主大會內(nèi)部常設的一個機構。那么在這種情況下，就可以由業(yè)主大會來行使管理權或者轉(zhuǎn)委托給物業(yè)服務企業(yè)代為行使管理權�！段餀喾ā芬裁鞔_承認了，“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。”理順這個法律關系后，可以參照《信托法》，把業(yè)主組織、每個業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間的關系定義為信托關系。即業(yè)主大會將共同管理權設立成一個信托，物業(yè)費則是這個信托下的消費型基金。業(yè)主大會是委托人，物業(yè)企業(yè)是受托人，業(yè)主群體甚至小區(qū)居民們都是受益人，三方按照信托的原則來確定權利、義務關系，也賦予了單個業(yè)主訴訟的權利。“如此一來，首先還權于民，單個業(yè)主也有了包括訴權在內(nèi)的各種權利，不再受限于業(yè)主大會、業(yè)委會這種高門檻組織維權的限制；其次，信托關系中受托人要經(jīng)委托人同意才能辭任，這就解決了現(xiàn)在物業(yè)公司想走就走給社會帶來不穩(wěn)定和給政府帶來社會壓力的問題；第三，信托的原則是最大授權，但也要求受托人最大限度的公開，如此一來，物業(yè)公司的信息公開將延伸至每一張發(fā)票、每一個細節(jié)過程，極大地方便了每一位受益人對物業(yè)公司行為的監(jiān)督。”

據(jù)舒可心介紹，目前這種信托制物業(yè)管理模式已經(jīng)在我國落地生根，“北京朗琴園小區(qū)、北京世茂奧臨花園小區(qū)、河南濮陽白云花園等都在采取這種模式，從十來年的運轉(zhuǎn)情況看，效果非常好。白云花園未采取這種模式之前，多層住宅的物業(yè)費是每平方米0.35元，實行信托制之后上調(diào)到了0.60元，但是物業(yè)費拖欠的情況卻從之前的百分之六十，降低為去年的零。并且因為公開透明，物業(yè)糾紛基本沒有。”

據(jù)舒可心透露，2019年，他們的團隊已經(jīng)與成都市武侯區(qū)達成合作協(xié)議，正在進行試點推廣，目前該區(qū)已有十幾個小區(qū)正在植入和準備運行這種模式。