受到市場期望變化及自住買家和投資客相互制約的影響，國內(nèi)住宅市場一直徘徊在過熱和約束之間，國內(nèi)住宅房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向長期以來一直受到政策法規(guī)的指引，這些政策往往以穩(wěn)定性為重點(diǎn)，防止價格快速上漲或下跌。同時住宅作為民生基礎(chǔ)，政府往往會優(yōu)先考慮自住需求而非投資需求，在房地產(chǎn)調(diào)控方面，政策往往落在限購、限貸和限售這三方面。日前，第一太平戴維斯公布《中國住宅報告》，選取了國內(nèi)最具代表性的10座城市，包括4個一線城市（北京、上海、廣州、深圳）以及6個二線城市（成都、南京、武漢、杭州、天津、重慶），對近幾年的住宅市場進(jìn)行了價格跟蹤。

北京上海深圳

一線城市上漲最快

從政策干預(yù)力度來看，北京作為中央政府所在地，加之一直以來高企的房價令其成為全國調(diào)控最嚴(yán)的城市之一；重慶則因?yàn)殚L久以來較為充足的供應(yīng)，成為10座城市中調(diào)控力度最輕的城市。

從2008年至2018年，這10城物業(yè)平均價值增長了幾乎兩倍，深圳、北京和上海住宅價格屬于增長最快的第一梯隊。事實(shí)上，從絕大多數(shù)數(shù)據(jù)提供方來看，這三座城市的指標(biāo)都要顯著高于其他城市�？傮w而言，完善的市場監(jiān)管機(jī)制、廣泛的需求基礎(chǔ)以及充滿活力的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及商業(yè)表現(xiàn)，都在不斷推升這三座城市的住宅價格增長。其中，深圳作為大灣區(qū)的中心城市之一，長期以來受惠于香港輻射作用、稅收優(yōu)惠和經(jīng)濟(jì)特區(qū)地位的加持，已經(jīng)成長為中國住宅價值最高的城市。北京作為國家權(quán)力中心及富豪聚集地，其住宅價格及供應(yīng)是中國受監(jiān)管最為嚴(yán)格的城市，住宅價格也一直保持在高位。上海作為國際金融貿(mào)易中心，發(fā)展活力蒸蒸日上。隨著商務(wù)活動向多中心擴(kuò)散，一批高品質(zhì)的全新住宅項(xiàng)目也陸續(xù)出現(xiàn)，帶動非高端住宅的整體品質(zhì)得到提升，而這迅速在價格上得到反映。面對兇猛的價格漲勢，政府在近年來采取了嚴(yán)格的調(diào)控政策。盡管增幅受限，強(qiáng)勁的需求仍然支撐著上海的住宅價格。

天津南京武漢

二線城市漲勢放緩

2014至2017年之間，天津、南京和武漢的住宅價格一直保持良好的增長勢頭。而在2018年中，受到政府對房價快速增長及投機(jī)行為的打壓，天津及武漢的住宅價格進(jìn)入了下行通道。在投機(jī)行為受到壓制的同時，這三個城市原生的吸引力仍然會為其住宅市場注入新的動力。天津近年來受到了東北部經(jīng)濟(jì)增長放緩的負(fù)面影響，但其獨(dú)特的地理位置，仍舊承接著首都外溢的需求。南京作為中國最富裕省份之一江蘇省的省會，擁有豐厚的教育資源，每年都輸送一大批優(yōu)秀畢業(yè)生進(jìn)入職場，2018年住宅價格保持了上漲勢頭。武漢作為華中地區(qū)重鎮(zhèn)，一直以來都是固定資產(chǎn)投資所青睞的城市。但近年來過快的擴(kuò)張建設(shè)使得其增長稍顯乏力。

2017至2018年間，廣州、成都、重慶和杭州這四座城市住宅價格開始加速增長。這四座城市在現(xiàn)階段的性價比及上行潛力對購房投資都極具吸引力。廣州作為省會城市，在商辦和住宅的活力都要略遜于深圳。2018年，廣州加入“人才爭奪大戰(zhàn)”，通過一系列利好政策加碼來吸引企業(yè)及員工入駐，一部分受到深圳過高價格影響的企業(yè)也重燃了對廣州的興趣，人才與企業(yè)的涌入在近年來推升了廣州的住宅價格。

進(jìn)擊的二線城市

動力十足

2016年下半年開始，成都住宅價格開始迅速上漲，進(jìn)入2017年，受房地產(chǎn)市場政策調(diào)控影響，住宅價格漲勢收窄，市場逐步趨穩(wěn)。2018年，成都推出人才吸引政策，城市建設(shè)也開始向打造宜居及可負(fù)擔(dān)城市的目標(biāo)邁進(jìn)。重慶在過去兩年中是10座城市中住宅價格漲幅最高的城市，物業(yè)平均價格上漲了近80％。但其相對較低的價格基數(shù)，使得它在十大城市中仍然是價格最低的城市。作為中國四個直轄市中面積最大的城市，重慶將繼續(xù)受益于其3100萬的龐大常住人口，增長動力強(qiáng)勁。

杭州是中國住宅價格最貴的二線城市之一。相對高昂的價格看似增長空間有限，然而作為阿里巴巴總部所在地，杭州政府有志于打造“中國硅谷”。若計劃最終落實(shí)，杭州或也將與舊金山灣區(qū)的帕羅奧多一般，成為高科技產(chǎn)業(yè)云集的科技之城。

2018年中國住宅市場受到了前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控；同時2018年也是住宅市場極具變化的一年。經(jīng)過大半年的“寒冬”，國內(nèi)住宅銷售市場在2019年初有了回暖跡象，其中一、二線城市尤為明顯。資金受限的開發(fā)商放慢投資節(jié)奏，并采取多項(xiàng)舉措加快資金回流。在被動承受傳統(tǒng)渠道限制的同時，他們開始主動尋求多元化的融資渠道。