調(diào)控政策持續(xù)高壓，融資渠道全面收縮，房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是中小房企進(jìn)入三九嚴(yán)寒之際。一個(gè)殘酷的事實(shí)便是：中小房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力普遍較弱，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，甚至部分中小房企深陷資金及債務(wù)危機(jī)的泥淖，直至消亡。

271家房企宣告破產(chǎn)

20家負(fù)債超千億

據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示：截至今日，2019年全國有271家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)公告，其中不乏一些大型房企，比如在全國500強(qiáng)內(nèi)的百億元上市房企——銀億集團(tuán)，在負(fù)債規(guī)模達(dá)到500億元的重壓下，今年6月份已經(jīng)破產(chǎn)重組。

另外，據(jù)Wind金融終端數(shù)據(jù)顯示，135家上市房企的負(fù)債總額正不斷增加，到2019年一季度，負(fù)債總計(jì)突破8.5萬億元，其中有20家房企負(fù)債超過千億，同比去年上漲4家，分別是萬科A、綠地控股、保利地產(chǎn)、華夏幸福、招商蛇口、泛�？毓伞⑹组_股份、陽光城、榮盛發(fā)展、泰禾集團(tuán)、金地集團(tuán)、華僑城A、中南建設(shè)、新城控股、華發(fā)股份、金科股份、新湖中寶、金融街、藍(lán)光發(fā)展、大悅城。負(fù)債總額最高的前五名一直是萬科A、綠地控股、保利地產(chǎn)、華夏幸福、招商蛇口，其最新負(fù)債總計(jì)分別達(dá)到13149.77億、9666.47億、7114.51億、3778.52億、3264.48億。

值得注意的是，上市房企中現(xiàn)金流為正的企業(yè)只有51家，占比僅為37.78%，不足四成。2019年一季度，現(xiàn)金流最少的8家房企，包括萬科A、華夏幸福、首開股份、招商蛇口、金科股份、陽光城、新城控股、光明地產(chǎn)，全部低于-50億元。其中華夏幸福經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-154.53億元。

房企“融資籌錢”有多難？

“籌錢自救”，是中小房企2019的關(guān)鍵詞，融資借錢成為了企業(yè)今年的頭等大事。

然而，融資并不容易。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年是房地產(chǎn)政策最密集的年份，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)251次，相比2018年上半年房地產(chǎn)的192次調(diào)控，同比上漲了31%。在經(jīng)歷了年初地產(chǎn)融資的“小陽春”后，5月至今隨著一些針對(duì)房企融資政策的出臺(tái)，房企的融資環(huán)境又有收緊的跡象。先是5月中旬23號(hào)文申明了要對(duì)銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的放款加強(qiáng)監(jiān)管工作；5月底21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道稱部分房企的公開市場(chǎng)融資可能會(huì)被加以限制；7月初監(jiān)管層對(duì)多家信托公司進(jìn)行窗口指導(dǎo)……二季度以來，各個(gè)渠道地產(chǎn)融資均出現(xiàn)不同程度收緊。

從國內(nèi)銀行難借出錢，于是更多的企業(yè)瞄準(zhǔn)“境外融資"。屋漏偏逢連夜雨，7月12日，發(fā)改委發(fā)文再添海外融資限制，明確要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)，在海外債務(wù)的債務(wù)規(guī)模、期限情況、信息披露、資金用途、負(fù)債結(jié)構(gòu)等方面也有諸多管控。

樓市會(huì)迎來降溫潮嗎？

“籌錢”四處碰壁，不少中小房企開始以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)的方式尋求快速變現(xiàn)，有數(shù)據(jù)顯示，截止7月22日，2019年共計(jì)44條房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓信息，5月中旬以來披露的轉(zhuǎn)讓信息達(dá)32條，平均每2天就要轉(zhuǎn)讓1個(gè)項(xiàng)目。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉表示：開發(fā)貸、房地產(chǎn)信托、內(nèi)債外債和私募等融資渠道一致收緊的態(tài)勢(shì)至少持續(xù)到四季度。伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈壓力的越來越大，預(yù)計(jì)將會(huì)加速中小房企的離場(chǎng)。

至于房企的應(yīng)對(duì)方式，光大證券分析稱，除了放緩拿地節(jié)奏，減少資本開支，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)商還將提高周轉(zhuǎn)速度，加快銷售回款，減少對(duì)外部融資的依賴。下半年，房企在部分城市的促銷和降價(jià)也會(huì)增加，樓市的溫度相比上半年會(huì)明顯降低。

來源：地產(chǎn)黑馬