新京報訊（記者 段文平）房地產(chǎn)上行周期，以跟投為主的激勵機制對于房企的業(yè)績增長發(fā)揮著重要作用，但是在市場調(diào)整和下行周期，跟投機制是否還會有效？收益率會如何？如果收益下降，房企應(yīng)該如何調(diào)整激勵機制？

此前，在萬科2018年度股東大會上，萬科總裁祝九勝表示，全國前50強房企，接近30家設(shè)置了跟投機制，都出現(xiàn)跟不動的情況，萬科不是唯一一家�，F(xiàn)實情況是沒有那么多現(xiàn)金流可以跟，即使是有足夠的現(xiàn)金流，員工也是劣后的，分完股東、項目方，員工才能分到。

2014年以來，包括萬科、碧桂園、融信、陽光城、新城控股、保利地產(chǎn)、藍光發(fā)展等房企通過不同的跟投方式來激勵員工促進業(yè)績增長。在過去幾年，中國的房企單體銷售額最高從2000億元突破5000億元，而在業(yè)績快速增長之下，跟投員工也實現(xiàn)了高則超過100%的收益率。在7月26日舉辦的“Jump 大會——九堂課重新認(rèn)識房地產(chǎn)”上，賽普咨詢董事合伙人、副總經(jīng)理成錦亞表示，跟投是增量時代的狂歡，這個時代人口紅利、城鎮(zhèn)化率都迎來一個高增長，房地產(chǎn)銷售業(yè)也出現(xiàn)高增長。

但是目前，中國的房地產(chǎn)已經(jīng)走入另一個發(fā)展階段，“從增量開始慢慢進入到存量為主的時代。” 成錦亞說，并不是所有的項目能適合跟投。此外，隨著凈利潤率的降低、地貨比的升高、現(xiàn)金流回正越來越難，跟投的收益回報也在降低。

成錦亞提供了跟投年化收益率的計算公式：收益率=凈利潤率/地貨比×現(xiàn)金流回正時間（地貨比指的土地價值與貨值的比例）。“存量時代，地產(chǎn)的凈利潤率逐漸與制造業(yè)齊平；以前的地貨比是20%、30%，現(xiàn)在一線城市的地貨比肯定超過了50%，二線城市也基本在50%左右；在現(xiàn)金流方面，金融去杠桿，通過融資回正越來越難，同時項目周轉(zhuǎn)、去化的速度變慢。” 成錦亞說，如果按照5%的凈利潤率、50%的地貨比、現(xiàn)金流兩年回正，未來的跟投年化收益率僅5%。所以，未來的跟投年化收益率都會下降。

當(dāng)下，樓市調(diào)整仍在持續(xù)，房企的跟投也出現(xiàn)退熱，收益率從高則超過100%下降至30%左右，有的收益率甚至在15%左右，“現(xiàn)在有的房地產(chǎn)項目確實出現(xiàn)虧損的狀況，有人就不愿意跟投了。”

在成錦亞看來，進入到存量時代，大家要做好心理預(yù)期，高增長時代結(jié)束，也代表地產(chǎn)的高待遇時代結(jié)束，我們要習(xí)慣收益率的下行。但是這并不代表跟投機制不行了，百分之十幾的收益率也是不錯的。

不過，成錦亞認(rèn)為，時代在變，跟投機制要轉(zhuǎn)型，跟投規(guī)則也要改變，不能總想著以同股同權(quán)的方式來處理，可以讓員工去創(chuàng)造收益，讓公司多擔(dān)，如果有問題了公司來劣后。

跟投的未來發(fā)展方向是什么？成錦亞說，更多強調(diào)共擔(dān)和發(fā)展，跟投要從利益共享機制向事業(yè)共同發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變，這樣公司的發(fā)展會更好。這個時代，短期利益已經(jīng)沒有那么高了，要更多從發(fā)展的角度來看企業(yè)的發(fā)展。

新京報記者 段文平

編輯 武新 校對 吳興發(fā)