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      房企跟投退熱 業(yè)內(nèi):跟投規(guī)則要改變 從共享到共擔(dān)

      作者:段文平 來源:新京報 更新時間:2019年07月28日 【字體:

      新京報訊(記者 段文平)房地產(chǎn)上行周期,以跟投為主的激勵機制對于房企的業(yè)績增長發(fā)揮著重要作用,但是在市場調(diào)整和下行周期,跟投機制是否還會有效?收益率會如何?如果收益下降,房企應(yīng)該如何調(diào)整激勵機制?

      此前,在萬科2018年度股東大會上,萬科總裁祝九勝表示,全國前50強房企,接近30家設(shè)置了跟投機制,都出現(xiàn)跟不動的情況,萬科不是唯一一家,F(xiàn)實情況是沒有那么多現(xiàn)金流可以跟,即使是有足夠的現(xiàn)金流,員工也是劣后的,分完股東、項目方,員工才能分到。

      房企跟投退熱 業(yè)內(nèi):跟投規(guī)則要改變 從共享到共擔(dān)

      2014年以來,包括萬科、碧桂園、融信、陽光城、新城控股、保利地產(chǎn)、藍光發(fā)展等房企通過不同的跟投方式來激勵員工促進業(yè)績增長。在過去幾年,中國的房企單體銷售額最高從2000億元突破5000億元,而在業(yè)績快速增長之下,跟投員工也實現(xiàn)了高則超過100%的收益率。在7月26日舉辦的“Jump 大會——九堂課重新認(rèn)識房地產(chǎn)”上,賽普咨詢董事合伙人、副總經(jīng)理成錦亞表示,跟投是增量時代的狂歡,這個時代人口紅利、城鎮(zhèn)化率都迎來一個高增長,房地產(chǎn)銷售業(yè)也出現(xiàn)高增長。

      但是目前,中國的房地產(chǎn)已經(jīng)走入另一個發(fā)展階段,“從增量開始慢慢進入到存量為主的時代。” 成錦亞說,并不是所有的項目能適合跟投。此外,隨著凈利潤率的降低、地貨比的升高、現(xiàn)金流回正越來越難,跟投的收益回報也在降低。

      成錦亞提供了跟投年化收益率的計算公式:收益率=凈利潤率/地貨比×現(xiàn)金流回正時間(地貨比指的土地價值與貨值的比例)。“存量時代,地產(chǎn)的凈利潤率逐漸與制造業(yè)齊平;以前的地貨比是20%、30%,現(xiàn)在一線城市的地貨比肯定超過了50%,二線城市也基本在50%左右;在現(xiàn)金流方面,金融去杠桿,通過融資回正越來越難,同時項目周轉(zhuǎn)、去化的速度變慢。” 成錦亞說,如果按照5%的凈利潤率、50%的地貨比、現(xiàn)金流兩年回正,未來的跟投年化收益率僅5%。所以,未來的跟投年化收益率都會下降。

      當(dāng)下,樓市調(diào)整仍在持續(xù),房企的跟投也出現(xiàn)退熱,收益率從高則超過100%下降至30%左右,有的收益率甚至在15%左右,“現(xiàn)在有的房地產(chǎn)項目確實出現(xiàn)虧損的狀況,有人就不愿意跟投了。”

      在成錦亞看來,進入到存量時代,大家要做好心理預(yù)期,高增長時代結(jié)束,也代表地產(chǎn)的高待遇時代結(jié)束,我們要習(xí)慣收益率的下行。但是這并不代表跟投機制不行了,百分之十幾的收益率也是不錯的。

      不過,成錦亞認(rèn)為,時代在變,跟投機制要轉(zhuǎn)型,跟投規(guī)則也要改變,不能總想著以同股同權(quán)的方式來處理,可以讓員工去創(chuàng)造收益,讓公司多擔(dān),如果有問題了公司來劣后。

      跟投的未來發(fā)展方向是什么?成錦亞說,更多強調(diào)共擔(dān)和發(fā)展,跟投要從利益共享機制向事業(yè)共同發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變,這樣公司的發(fā)展會更好。這個時代,短期利益已經(jīng)沒有那么高了,要更多從發(fā)展的角度來看企業(yè)的發(fā)展。

      新京報記者 段文平

      編輯 武新 校對 吳興發(fā) 

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