房企跟投退熱 業(yè)內(nèi):跟投規(guī)則要改變 從共享到共擔(dān)
作者:段文平 來源:新京報(bào) 更新時(shí)間:2019年07月28日 【字體:大 中 小】
新京報(bào)訊(記者 段文平)房地產(chǎn)上行周期,以跟投為主的激勵(lì)機(jī)制對(duì)于房企的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)發(fā)揮著重要作用,但是在市場(chǎng)調(diào)整和下行周期,跟投機(jī)制是否還會(huì)有效?收益率會(huì)如何?如果收益下降,房企應(yīng)該如何調(diào)整激勵(lì)機(jī)制?
此前,在萬科2018年度股東大會(huì)上,萬科總裁祝九勝表示,全國(guó)前50強(qiáng)房企,接近30家設(shè)置了跟投機(jī)制,都出現(xiàn)跟不動(dòng)的情況,萬科不是唯一一家,F(xiàn)實(shí)情況是沒有那么多現(xiàn)金流可以跟,即使是有足夠的現(xiàn)金流,員工也是劣后的,分完股東、項(xiàng)目方,員工才能分到。
2014年以來,包括萬科、碧桂園、融信、陽光城、新城控股、保利地產(chǎn)、藍(lán)光發(fā)展等房企通過不同的跟投方式來激勵(lì)員工促進(jìn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。在過去幾年,中國(guó)的房企單體銷售額最高從2000億元突破5000億元,而在業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)之下,跟投員工也實(shí)現(xiàn)了高則超過100%的收益率。在7月26日舉辦的“Jump 大會(huì)——九堂課重新認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)”上,賽普咨詢董事合伙人、副總經(jīng)理成錦亞表示,跟投是增量時(shí)代的狂歡,這個(gè)時(shí)代人口紅利、城鎮(zhèn)化率都迎來一個(gè)高增長(zhǎng),房地產(chǎn)銷售業(yè)也出現(xiàn)高增長(zhǎng)。
但是目前,中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)走入另一個(gè)發(fā)展階段,“從增量開始慢慢進(jìn)入到存量為主的時(shí)代。” 成錦亞說,并不是所有的項(xiàng)目能適合跟投。此外,隨著凈利潤(rùn)率的降低、地貨比的升高、現(xiàn)金流回正越來越難,跟投的收益回報(bào)也在降低。
成錦亞提供了跟投年化收益率的計(jì)算公式:收益率=凈利潤(rùn)率/地貨比×現(xiàn)金流回正時(shí)間(地貨比指的土地價(jià)值與貨值的比例)。“存量時(shí)代,地產(chǎn)的凈利潤(rùn)率逐漸與制造業(yè)齊平;以前的地貨比是20%、30%,現(xiàn)在一線城市的地貨比肯定超過了50%,二線城市也基本在50%左右;在現(xiàn)金流方面,金融去杠桿,通過融資回正越來越難,同時(shí)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)、去化的速度變慢。” 成錦亞說,如果按照5%的凈利潤(rùn)率、50%的地貨比、現(xiàn)金流兩年回正,未來的跟投年化收益率僅5%。所以,未來的跟投年化收益率都會(huì)下降。
當(dāng)下,樓市調(diào)整仍在持續(xù),房企的跟投也出現(xiàn)退熱,收益率從高則超過100%下降至30%左右,有的收益率甚至在15%左右,“現(xiàn)在有的房地產(chǎn)項(xiàng)目確實(shí)出現(xiàn)虧損的狀況,有人就不愿意跟投了。”
在成錦亞看來,進(jìn)入到存量時(shí)代,大家要做好心理預(yù)期,高增長(zhǎng)時(shí)代結(jié)束,也代表地產(chǎn)的高待遇時(shí)代結(jié)束,我們要習(xí)慣收益率的下行。但是這并不代表跟投機(jī)制不行了,百分之十幾的收益率也是不錯(cuò)的。
不過,成錦亞認(rèn)為,時(shí)代在變,跟投機(jī)制要轉(zhuǎn)型,跟投規(guī)則也要改變,不能總想著以同股同權(quán)的方式來處理,可以讓員工去創(chuàng)造收益,讓公司多擔(dān),如果有問題了公司來劣后。
跟投的未來發(fā)展方向是什么?成錦亞說,更多強(qiáng)調(diào)共擔(dān)和發(fā)展,跟投要從利益共享機(jī)制向事業(yè)共同發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變,這樣公司的發(fā)展會(huì)更好。這個(gè)時(shí)代,短期利益已經(jīng)沒有那么高了,要更多從發(fā)展的角度來看企業(yè)的發(fā)展。
新京報(bào)記者 段文平
編輯 武新 校對(duì) 吳興發(fā)
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