新京報(bào)訊（記者 段文平）房地產(chǎn)上行周期，以跟投為主的激勵(lì)機(jī)制對(duì)于房企的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)發(fā)揮著重要作用，但是在市場(chǎng)調(diào)整和下行周期，跟投機(jī)制是否還會(huì)有效？收益率會(huì)如何？如果收益下降，房企應(yīng)該如何調(diào)整激勵(lì)機(jī)制？

此前，在萬科2018年度股東大會(huì)上，萬科總裁祝九勝表示，全國(guó)前50強(qiáng)房企，接近30家設(shè)置了跟投機(jī)制，都出現(xiàn)跟不動(dòng)的情況，萬科不是唯一一家�，F(xiàn)實(shí)情況是沒有那么多現(xiàn)金流可以跟，即使是有足夠的現(xiàn)金流，員工也是劣后的，分完股東、項(xiàng)目方，員工才能分到。

2014年以來，包括萬科、碧桂園、融信、陽光城、新城控股、保利地產(chǎn)、藍(lán)光發(fā)展等房企通過不同的跟投方式來激勵(lì)員工促進(jìn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。在過去幾年，中國(guó)的房企單體銷售額最高從2000億元突破5000億元，而在業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)之下，跟投員工也實(shí)現(xiàn)了高則超過100%的收益率。在7月26日舉辦的“Jump 大會(huì)——九堂課重新認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)”上，賽普咨詢董事合伙人、副總經(jīng)理成錦亞表示，跟投是增量時(shí)代的狂歡，這個(gè)時(shí)代人口紅利、城鎮(zhèn)化率都迎來一個(gè)高增長(zhǎng)，房地產(chǎn)銷售業(yè)也出現(xiàn)高增長(zhǎng)。

但是目前，中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)走入另一個(gè)發(fā)展階段，“從增量開始慢慢進(jìn)入到存量為主的時(shí)代。” 成錦亞說，并不是所有的項(xiàng)目能適合跟投。此外，隨著凈利潤(rùn)率的降低、地貨比的升高、現(xiàn)金流回正越來越難，跟投的收益回報(bào)也在降低。

成錦亞提供了跟投年化收益率的計(jì)算公式：收益率=凈利潤(rùn)率/地貨比×現(xiàn)金流回正時(shí)間（地貨比指的土地價(jià)值與貨值的比例）。“存量時(shí)代，地產(chǎn)的凈利潤(rùn)率逐漸與制造業(yè)齊平；以前的地貨比是20%、30%，現(xiàn)在一線城市的地貨比肯定超過了50%，二線城市也基本在50%左右；在現(xiàn)金流方面，金融去杠桿，通過融資回正越來越難，同時(shí)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)、去化的速度變慢。” 成錦亞說，如果按照5%的凈利潤(rùn)率、50%的地貨比、現(xiàn)金流兩年回正，未來的跟投年化收益率僅5%。所以，未來的跟投年化收益率都會(huì)下降。

當(dāng)下，樓市調(diào)整仍在持續(xù)，房企的跟投也出現(xiàn)退熱，收益率從高則超過100%下降至30%左右，有的收益率甚至在15%左右，“現(xiàn)在有的房地產(chǎn)項(xiàng)目確實(shí)出現(xiàn)虧損的狀況，有人就不愿意跟投了。”

在成錦亞看來，進(jìn)入到存量時(shí)代，大家要做好心理預(yù)期，高增長(zhǎng)時(shí)代結(jié)束，也代表地產(chǎn)的高待遇時(shí)代結(jié)束，我們要習(xí)慣收益率的下行。但是這并不代表跟投機(jī)制不行了，百分之十幾的收益率也是不錯(cuò)的。

不過，成錦亞認(rèn)為，時(shí)代在變，跟投機(jī)制要轉(zhuǎn)型，跟投規(guī)則也要改變，不能總想著以同股同權(quán)的方式來處理，可以讓員工去創(chuàng)造收益，讓公司多擔(dān)，如果有問題了公司來劣后。

跟投的未來發(fā)展方向是什么？成錦亞說，更多強(qiáng)調(diào)共擔(dān)和發(fā)展，跟投要從利益共享機(jī)制向事業(yè)共同發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變，這樣公司的發(fā)展會(huì)更好。這個(gè)時(shí)代，短期利益已經(jīng)沒有那么高了，要更多從發(fā)展的角度來看企業(yè)的發(fā)展。

新京報(bào)記者 段文平

編輯 武新 校對(duì) 吳興發(fā)