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      上半年多城寫字樓空置率攀升 供應(yīng)量過剩成主因

      作者:未知 來源:《每日經(jīng)濟新聞》 更新時間:2019年07月20日 【字體:

      近日,多個機構(gòu)發(fā)布上半年寫字樓市場報告顯示,隨著各城市供應(yīng)量的迅速增加,從而推高了寫字樓空置率。

      如上半年,北京市甲級寫字樓空置率為11.5%,達8年以來最高值;上海優(yōu)質(zhì)寫字樓市場空置率同比升至18%,創(chuàng)下近10年新高;深圳甲級寫字樓的整體空置率亦升高至23.3%。

      《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,近幾年,各地方政府紛紛加快產(chǎn)業(yè)升級腳步,商服用地在土地出讓中始終占據(jù)較高比重,這也是主要城市寫字樓供應(yīng)量迅速增加的主要原因。

      同策咨詢研究院總監(jiān)張宏偉向記者表示,在核心城市當(dāng)中,商辦市場總量都是過剩的,這不是一天兩天形成的,并且也很正常。目前國內(nèi)城市還處于持續(xù)開發(fā)過程中,相關(guān)的商務(wù)配建在城鎮(zhèn)化進程沒有完成的情況下,供應(yīng)量還會持續(xù)增加。

      多城寫字樓空置率高企

      今年上半年,不少熱點城市的寫字樓率置率創(chuàng)下近年來新高。

      高力國際數(shù)據(jù)顯示,受整體需求下降及即將入市的大量新增供應(yīng)加劇市場競爭的影響,北京寫字樓整體空置率被半年環(huán)比推升0.9個百分點至11.5%,是8年以來的最高值。

      2019年下半年,北京有7個新項目合計約61萬平方米寫字樓計劃入市,其中近75%的項目將位于CBD及周邊區(qū)域與麗澤金融商務(wù)區(qū)。高力國際預(yù)計,面臨下半年的供應(yīng)高峰,北京甲級寫字樓市場的整體空置率仍將比2019年上半年上升3.6個百分點至15.1%。

      世邦魏理仕CBRE 最新發(fā)布的數(shù)據(jù)則顯示,今年上半年,上海優(yōu)質(zhì)寫字樓市場空置率同比升至18%,創(chuàng)下近10年新高。

      據(jù)高力國際數(shù)據(jù),上半年深圳甲級寫字樓空置率達到了23%;截至今年6月底,深圳全市甲級寫字樓存量達到553萬平方米,環(huán)比和同比分別上漲8.3%和19.3%。

      但同時,一二線城市新開工和土地供應(yīng)數(shù)據(jù)也顯示,寫字樓長期供應(yīng)均呈縮減趨勢。

      中指控股數(shù)據(jù)顯示,今年1~5月,15個重點城市寫字樓新開工面積1210.80萬平方米,同比降幅16.57%。其中一線城市寫字樓新開工面積同比下降12.26%;二線城市新開工面積同比下降 18.63%;土地供應(yīng)方面,今年1~6月15個重點城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積超2000萬平方米,同比下降28.09%。

      同策咨詢研究院總監(jiān)張宏偉表示,“在核心城市當(dāng)中,商辦市場的總量都是過剩的,這不是一天兩天形成的,并且也很正常。目前國內(nèi)城市還是處于持續(xù)開發(fā)過程中,相關(guān)的商務(wù)配建在城鎮(zhèn)化進程沒有完成的情況下,供應(yīng)量還會持續(xù)增加。一線城市完全有能力消化這些供應(yīng),二線城市的消化能力可能偏弱,會導(dǎo)致出現(xiàn)一些寫字樓的空置問題。”

      而下半年,多城的寫字樓空置率情況仍不容樂觀。

      5月23日,由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會科學(xué)文獻出版社發(fā)布的《房地產(chǎn)藍皮書:中國房地產(chǎn)發(fā)展報告(2019)》(以下簡稱《藍皮書》)顯示,2019年,全國17個城市的寫字樓新增供應(yīng)預(yù)計將突破1000萬平方米,同比增長超過60%。其中上海新增供應(yīng)持續(xù)超百萬平方米,京津和成渝新增供應(yīng)將大幅上升,廣州市場也將走出前3年持續(xù)供應(yīng)不足的局面。

      值得注意的是,經(jīng)濟增長放緩所導(dǎo)致寫字樓需求下滑與持續(xù)充沛新增供應(yīng)疊加!端{皮書》預(yù)計,至2019年底,17個城市平均空置率將突破20%,其中15個城市空置率將同比上升。武漢、長沙、青島將迎來歷史空置率峰值。

      世邦魏理仕中國區(qū)研究部主管謝晨向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為,近幾年各大城市尤其是一些中西部的二線城市在短期內(nèi)集中了大量的新增供應(yīng),導(dǎo)致寫字樓市整體空置率出現(xiàn)上升。目前全國寫字樓平均空置率在20%左右。一些中西部城市、個別華北的城市空置率在30%甚至35%以上,一線城市空置率相對更健康一些。

      寫字樓租金穩(wěn)中微升

      盡管各個城市致力于打造不同的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),從而凸顯各自的城市定位和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向,但在寫字樓市場,各地的主導(dǎo)行業(yè)卻不盡相同。

      第一太平戴維斯統(tǒng)計顯示,列為國家中心城市的北京、天津、上海、重慶、廣州、武漢、鄭州等,其甲級寫字樓市場的前三大需求行業(yè)仍然集中在金融、房地產(chǎn)和TMT行業(yè)。

      雖然國內(nèi)多數(shù)城市的寫字樓市場都面臨供應(yīng)過剩問題,但市場表現(xiàn)仍令人滿意。中指控股《2019年上半年中國寫字樓租金指數(shù)研究報告》顯示,2019年二季度,全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平穩(wěn)中微升,平均租金為5.0元/平米?天,環(huán)比上漲0.01%。

      從城市等級看,一線城市中,41.7%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲、58.3%環(huán)比下跌。二線城市中,75%商圈寫字樓租金環(huán)比上漲,22.7%環(huán)比下跌。

      其中,一線城市寫字樓市場需求減少,租金有所下降;而部分重點二線城市由于人才落戶政策及產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策,城市吸引力大幅提升,寫字樓市場發(fā)展尤為迅速。

      中信證券在2019年初的一份報告中提及,部分城市甲級寫字樓市場調(diào)整,核心原因可能是供給,而非需求。

      該報告指出,上海短期供給沖擊較大,深圳中長期供給壓力較大,北京和廣州市場較為健康。2015年到2017年,京滬深甲級寫字樓市場明顯放量,3年新增供應(yīng)規(guī)模相當(dāng)于2012~2014年的2.4倍。預(yù)計2018~2020年,京滬深甲級寫字樓市場供給仍然十分可觀。

      但世邦魏理仕華東區(qū)投資及資本市場主管何樹奇表示,“上海甲級寫字樓的回報率再次出現(xiàn)了反彈。我們認為以價格角度而言,上海寫字樓市場已經(jīng)進入了周期性的投資窗口。”

      北京寫字樓市場未來仍將承壓。世邦魏理仕日前發(fā)布的報告顯示,2019年第二季度,北京寫字樓市場暫無新增供應(yīng),空置率環(huán)比上升至8.4%、平均租金報價環(huán)比下降0.5%。但未來6個月有超過77萬平方米的新增供應(yīng)入市,空置率將會進一步推升,租金也將承壓下行。

      行業(yè)分布方面,金融行業(yè)仍是各個熱點城市寫字樓需求助力。根據(jù)主要城市甲級寫字樓市場金融租戶的占比數(shù)據(jù)——上海和深圳同為38%、北京37%、重慶35%、廣州為24%。

      租金方面,世邦魏理仕在今年上半年追蹤的17個市場中,有12個市場的寫字樓租金有所下降。同時,業(yè)主增加了免租期等激勵措施,以吸引高品質(zhì)的租戶。租戶擴張動能減弱令上半年寫字樓凈吸納量同比下降50%左右。

      世邦魏理仕預(yù)計,在市場開放和財政政策支持下,2019年下半年的辦公需求將有所改善。

      中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉認為,“當(dāng)前辦公市場基本平穩(wěn),P2P這些企業(yè)現(xiàn)在大量倒閉,的確出現(xiàn)了一些空置,但按照市場規(guī)律,空置多了、租金下調(diào),是有利于企業(yè)發(fā)展的。二三線城市供需失衡主要原因還是因為商業(yè)地產(chǎn)價格高,但并不一定租金上漲就是好事情。當(dāng)然,租金上漲代表了企業(yè)需求旺盛。但供應(yīng)量大了,降租金對于實體商貿(mào)企業(yè)反而是好事。”

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