多城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)將“供過(guò)于求” 商業(yè)地產(chǎn)亟須轉(zhuǎn)型
作者:未知 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 更新時(shí)間:2014年05月30日 【字體:大 中 小】
近年來(lái),我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展,多地寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)新一輪供應(yīng)高峰。然而,由于基礎(chǔ)設(shè)施配套待跟進(jìn)、商業(yè)地產(chǎn)去化的周期性規(guī)律等因素,國(guó)內(nèi)多個(gè)大城市將面臨階段性的“供過(guò)于求”。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,預(yù)計(jì)至2015年,多個(gè)城市甲級(jí)寫(xiě)字樓總量較2013年的增幅均在30%以上,天津、沈陽(yáng)兩地的增幅更分別高達(dá)154%、139%。
業(yè)內(nèi)人士建議,地方政府應(yīng)嚴(yán)控城市開(kāi)發(fā)建設(shè)強(qiáng)度,更多地從促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和城市功能完善的角度來(lái)調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu),并進(jìn)一步結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)最新動(dòng)向、人口集聚速度規(guī)模等因素,合理把握商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏,實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)更好協(xié)同發(fā)展。
多城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)將“供過(guò)于求”
據(jù)全球知名商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕數(shù)據(jù),從全國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)看,未來(lái)三年的新增供應(yīng)量已經(jīng)超過(guò)了目前市場(chǎng)現(xiàn)有存量。若所有項(xiàng)目均按時(shí)交付,預(yù)計(jì)2014—2016年間中國(guó)14個(gè)主要城市的寫(xiě)字樓供應(yīng)量將激增4080萬(wàn)平方米,接近2012年存量的2倍。而天津、沈陽(yáng)和重慶等二線城市的寫(xiě)字樓存量規(guī)模將翻兩番,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)需求。
商業(yè)地產(chǎn)的供過(guò)于求不僅直接拉低了開(kāi)發(fā)商的投資回報(bào)率,更加劇了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)。以長(zhǎng)三角重鎮(zhèn)寧波市為例,該市寫(xiě)字樓未來(lái)三年的供應(yīng)量超過(guò)了現(xiàn)有存量的50%。世邦魏理仕浙江董事總經(jīng)理馬英樞日前在“攜手與共贏”商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇上表示,寧波寫(xiě)字樓的需求主體來(lái)自本地企業(yè),租用面積多在200平方米以下。大部分辦公樓物業(yè)租金僅3元/平方米,而上海是8元多,投資回報(bào)率較低“許多二線城市的商業(yè)地產(chǎn)都存在過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況,這已經(jīng)成為一個(gè)令人擔(dān)憂的問(wèn)題。”
地方政府應(yīng)減緩?fù)频貨_動(dòng)
專(zhuān)家認(rèn)為,在中國(guó)的許多大城市中,寫(xiě)字樓市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)并非是由經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而帶來(lái)的需求所推動(dòng),而更多的是受地方政府的決策引導(dǎo)所致。
零點(diǎn)研究咨詢(xún)集團(tuán)董事長(zhǎng)袁岳在“商業(yè)重生·城市升級(jí)”主題商業(yè)地產(chǎn)論壇上指出,很多地方政府都熱衷于開(kāi)發(fā)新的中央商務(wù)區(qū),以便借此來(lái)推動(dòng)土地的銷(xiāo)售、城市的發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及整體房地產(chǎn)的投資,以保證地方財(cái)政收入和地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。“例如,西部某中心城市審批通過(guò)了100多個(gè)購(gòu)物中心,已建了30多個(gè),這個(gè)城市怎么容納得了?如果政府不加以制約,當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)泡沫隨時(shí)可能破裂。”
世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉表示,天津、沈陽(yáng)等二線城市的人均土地供應(yīng)已經(jīng)較高,人口吸引力小的三四線城市的情況則更加嚴(yán)重。除了要面對(duì)大量新增供應(yīng)所帶來(lái)的市場(chǎng)壓力,這類(lèi)寫(xiě)字樓還需克服新興區(qū)域有待完善的基礎(chǔ)和公共設(shè)施建設(shè)以及交通不便等問(wèn)題。
陳仲偉認(rèn)為,地方政府應(yīng)提早規(guī)劃、加快基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè),盡快改善新中央商務(wù)區(qū)的工作和居住環(huán)境。新中央商務(wù)區(qū)的土地供應(yīng)合理性與基礎(chǔ)建設(shè)的及時(shí)性相結(jié)合,將有利于寫(xiě)字樓市場(chǎng)的健康發(fā)展。從長(zhǎng)期及可持續(xù)的角度來(lái)講,地方政府也定將從中獲益。
商業(yè)地產(chǎn)與服務(wù)經(jīng)濟(jì)需協(xié)同發(fā)展
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,高檔寫(xiě)字樓將為城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和服務(wù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供有利載體。科學(xué)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的根本在于結(jié)合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口遷移等多種因素,合理把握商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏,實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)更好協(xié)同發(fā)展。
上海實(shí)業(yè)城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司董事局主席倪建達(dá)認(rèn)為,未來(lái)城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì),更多的是通過(guò)特色經(jīng)營(yíng),通過(guò)服務(wù)的提升來(lái)為商業(yè)資產(chǎn)增值。
馬英樞認(rèn)為,在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,成功的招商和運(yùn)營(yíng)是項(xiàng)目未來(lái)資產(chǎn)增值的主要途徑。“寫(xiě)字樓的資產(chǎn)價(jià)值提升,將由其所能產(chǎn)生現(xiàn)金回報(bào)能力的高低來(lái)決定,運(yùn)營(yíng)做好了,它的價(jià)值就會(huì)提升。”
世邦魏理仕中國(guó)區(qū)總裁潘可維亦表示,商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的改變對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。“目前,辦公樓產(chǎn)品的同質(zhì)化比較嚴(yán)重,在成熟的市場(chǎng),我們可以看到每一棟樓的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、運(yùn)營(yíng)、招商手段各有不同。未來(lái),管理得好的辦公樓長(zhǎng)期的可以收取比較高的租金,如果管理不善租金回報(bào)會(huì)低很多。”
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2013年大邑房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告全文發(fā)布(圖)
為了讓眾多購(gòu)房者對(duì)大邑縣2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)及近幾年樓... [詳細(xì)]
- 熱門(mén)樓盤(pán)
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樓 盤(pán) | 價(jià)格(元/平) | 區(qū) 位 |
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圣樺城 | 4000 | 內(nèi)蒙古大道 |
力揚(yáng)·時(shí)代 | 4000 | 桃源新城 |
保利中央峰景 | 3600 | 桃源新城 |
鑫河國(guó)際花園 | 3700 | 桃源新城 |
優(yōu)品美地 | 3650 | 甲子路 |
天邑•春江花苑 | 3500 | 溫泉大道 |
樓 盤(pán) | 區(qū) 位 | 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 |
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優(yōu)品美地商業(yè)廣場(chǎng) | 甲子路 | 06-06 |
濱河景秀2期 | 濱河路 | 05-06 |
力揚(yáng)·時(shí)代 | 桃源新城 | 04-02 |
圣樺城 | 內(nèi)蒙古大道 | 11-05 |
保利中央峰景 | 桃源新城 | 08-21 |
優(yōu)品美地 | 甲子路 | 09-29 |