近年來，我國商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，多地寫字樓市場迎來新一輪供應(yīng)高峰。然而，由于基礎(chǔ)設(shè)施配套待跟進(jìn)、商業(yè)地產(chǎn)去化的周期性規(guī)律等因素，國內(nèi)多個(gè)大城市將面臨階段性的“供過于求”。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)至2015年，多個(gè)城市甲級寫字樓總量較2013年的增幅均在30%以上，天津、沈陽兩地的增幅更分別高達(dá)154%、139%。
業(yè)內(nèi)人士建議，地方政府應(yīng)嚴(yán)控城市開發(fā)建設(shè)強(qiáng)度，更多地從促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和城市功能完善的角度來調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，并進(jìn)一步結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)最新動(dòng)向、人口集聚速度規(guī)模等因素，合理把握商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)更好協(xié)同發(fā)展。

多城市寫字樓市場將“供過于求”

據(jù)全球知名商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕數(shù)據(jù)，從全國寫字樓市場來看，未來三年的新增供應(yīng)量已經(jīng)超過了目前市場現(xiàn)有存量。若所有項(xiàng)目均按時(shí)交付，預(yù)計(jì)2014—2016年間中國14個(gè)主要城市的寫字樓供應(yīng)量將激增4080萬平方米，接近2012年存量的2倍。而天津、沈陽和重慶等二線城市的寫字樓存量規(guī)模將翻兩番，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求。

商業(yè)地產(chǎn)的供過于求不僅直接拉低了開發(fā)商的投資回報(bào)率，更加劇了寫字樓市場的泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)。以長三角重鎮(zhèn)寧波市為例，該市寫字樓未來三年的供應(yīng)量超過了現(xiàn)有存量的50%。世邦魏理仕浙江董事總經(jīng)理馬英樞日前在“攜手與共贏”商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇上表示，寧波寫字樓的需求主體來自本地企業(yè)，租用面積多在200平方米以下。大部分辦公樓物業(yè)租金僅3元/平方米，而上海是8元多，投資回報(bào)率較低“許多二線城市的商業(yè)地產(chǎn)都存在過度開發(fā)的情況，這已經(jīng)成為一個(gè)令人擔(dān)憂的問題。”

地方政府應(yīng)減緩?fù)频貨_動(dòng)

專家認(rèn)為，在中國的許多大城市中，寫字樓市場的快速增長并非是由經(jīng)濟(jì)增長而帶來的需求所推動(dòng)，而更多的是受地方政府的決策引導(dǎo)所致。

零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)董事長袁岳在“商業(yè)重生·城市升級”主題商業(yè)地產(chǎn)論壇上指出，很多地方政府都熱衷于開發(fā)新的中央商務(wù)區(qū)，以便借此來推動(dòng)土地的銷售、城市的發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及整體房地產(chǎn)的投資，以保證地方財(cái)政收入和地方經(jīng)濟(jì)的增長。“例如，西部某中心城市審批通過了100多個(gè)購物中心，已建了30多個(gè)，這個(gè)城市怎么容納得了？如果政府不加以制約，當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)泡沫隨時(shí)可能破裂。”

世邦魏理仕中國區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉表示，天津、沈陽等二線城市的人均土地供應(yīng)已經(jīng)較高，人口吸引力小的三四線城市的情況則更加嚴(yán)重。除了要面對大量新增供應(yīng)所帶來的市場壓力，這類寫字樓還需克服新興區(qū)域有待完善的基礎(chǔ)和公共設(shè)施建設(shè)以及交通不便等問題。

陳仲偉認(rèn)為，地方政府應(yīng)提早規(guī)劃、加快基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，盡快改善新中央商務(wù)區(qū)的工作和居住環(huán)境。新中央商務(wù)區(qū)的土地供應(yīng)合理性與基礎(chǔ)建設(shè)的及時(shí)性相結(jié)合，將有利于寫字樓市場的健康發(fā)展。從長期及可持續(xù)的角度來講，地方政府也定將從中獲益。

商業(yè)地產(chǎn)與服務(wù)經(jīng)濟(jì)需協(xié)同發(fā)展

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高檔寫字樓將為城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和服務(wù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供有利載體�？茖W(xué)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的根本在于結(jié)合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口遷移等多種因素，合理把握商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)更好協(xié)同發(fā)展。

上海實(shí)業(yè)城市開發(fā)集團(tuán)有限公司董事局主席倪建達(dá)認(rèn)為，未來城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，更多的是通過特色經(jīng)營，通過服務(wù)的提升來為商業(yè)資產(chǎn)增值。

馬英樞認(rèn)為，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，成功的招商和運(yùn)營是項(xiàng)目未來資產(chǎn)增值的主要途徑。“寫字樓的資產(chǎn)價(jià)值提升，將由其所能產(chǎn)生現(xiàn)金回報(bào)能力的高低來決定，運(yùn)營做好了，它的價(jià)值就會提升。”

世邦魏理仕中國區(qū)總裁潘可維亦表示，商業(yè)運(yùn)營模式的改變對于開發(fā)商來說至關(guān)重要。“目前，辦公樓產(chǎn)品的同質(zhì)化比較嚴(yán)重，在成熟的市場，我們可以看到每一棟樓的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷、運(yùn)營、招商手段各有不同。未來，管理得好的辦公樓長期的可以收取比較高的租金，如果管理不善租金回報(bào)會低很多。”