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      二線城市寫字樓現(xiàn)疲態(tài) 空置率達27%

      作者:未知 來源:每日經(jīng)濟新聞 更新時間:2016年01月15日 【字體:

      11月14日,仲量聯(lián)行發(fā)布報告顯示,2015年第四季度,北京甲級辦公樓市場凈吸納量錄得2010年以來四季度的最高值,達到18萬平方米,同比增長13.8%。

      不止北京,仲量聯(lián)行此前發(fā)布的信息顯示,上海、廣州兩市的甲級寫字樓分別在去年四季度創(chuàng)下吸納量新高和三年高位。

      雖然金融服務(wù)業(yè)在過去一年中是一線城市寫字樓業(yè)主眼中的土豪,但業(yè)主們對于金融服務(wù)業(yè)企業(yè)的青睞也在變化。

      盡管如此,“互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)在整個市場中所占比例并不大,不足以改變整個市場的供需情況。”仲量聯(lián)行華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部資深董事賀?聦Α睹咳战(jīng)濟新聞》記者分析,預(yù)計未來租金仍將平緩上漲。

      一線城市租金結(jié)構(gòu)生變

      過去一年里,互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)數(shù)量增多為不少城市的寫字樓市場提供了有力支撐。

      “過去一年多,新型的互聯(lián)網(wǎng)理財公司、基金公司,一直是CBD、國貿(mào)等甲級寫字樓租賃市場的生力軍。”北京中原市場部研究經(jīng)理靳瑞欣告訴記者,源于品牌樹立和形象宣傳的需要,互聯(lián)網(wǎng)金融公司往往更傾向于在高知名度的甲級寫字樓租賃辦公間。

      以北京市望京地區(qū)為例,相較于CBD、 金融街 等更加成熟的子市場,望京地區(qū)寫字樓供應(yīng)較為充足,也頗受互聯(lián)網(wǎng)金融公司青睞,租金在過去數(shù)年間一路看漲。

      但賀?抡f,最近備受關(guān)注的一家大型互聯(lián)網(wǎng)金融公司被調(diào)查的事件也讓業(yè)主方提高警惕,特別是在當前不明朗的市場環(huán)境中。

      由于大多數(shù)租賃面積都比較小,互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)在市場中所占的比例也并不大。仲量聯(lián)行的研究表明只有2.5%的甲級辦公樓面積由500平方米以下的小型內(nèi)資金融公司承租,其中包括P2P公司。

      盡管一個行業(yè)難以改變北京市場的供需格局,但據(jù)仲量聯(lián)行調(diào)查,2016年,北京市新增供給會有所增加,由于市場需要時間來吸納新增面積,預(yù)計空置率會在未來12個月內(nèi)逐漸攀升。

      世邦魏理仕報告稱,由于供應(yīng)高峰的到來,一線城市市場租金增長結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化,如上海與北京市場由于核心區(qū)域甲級寫字樓租金處于高位,反而帶動了相對次一級產(chǎn)品的補漲。

      該公司統(tǒng)計,在北京,乙級寫字樓市場本季漲幅居上,而上海在 陸家嘴 以外區(qū)域的浦東市場項目出現(xiàn)補漲,如竹園區(qū)域上漲4.6%,反較陸家嘴的0.6%表現(xiàn)更佳。

      二線城市空置率達27%

      盡管新增供應(yīng)量會在短期內(nèi)拉高北上廣寫字樓市場的空置率,但一線城市較強的消化能力,還是讓多數(shù)機構(gòu)保持樂觀。和一線城市一樣,二線城市同樣在忙著建設(shè)更新、更漂亮的寫字樓,然而它們的情況卻不如一線城市那么樂觀。

      世邦魏理仕報告指出,2015年第四季度一線城市市場空置率企穩(wěn)在6.9%,與2014年底大致相當,而二線城市則攀升到27.1%,包括重慶、長沙等市場空置率皆逼近40%,天津、沈陽、無錫等也在30%上下。

      高力國際發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,沈陽、天津的空置率分別為42.1%、30.0%。在其他城市,譬如杭州、南京和廈門,以及成熟的核心區(qū)仍能保持相對較低空置率,但平均租金則被尚未成熟的新區(qū)拉低。

      世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,二線城市當中,普遍加劇的供大于求態(tài)勢使得市場租金加劇調(diào)整,個別城市租金承壓下行已持續(xù)12個季度,而本季度的降幅更有持續(xù)擴大的趨勢,業(yè)主信心持續(xù)受到打擊之余只得訴諸更多的優(yōu)惠措施。

      在各個產(chǎn)業(yè)中,服務(wù)業(yè)對于寫字樓市場起著重要的支撐作用。和一線城市相比,眾多二線城市的服務(wù)業(yè)比重仍然較低,杭州、重慶、武漢等地均在50%到60%的區(qū)間內(nèi)。而北京服務(wù)業(yè)所占比重已經(jīng)超過80%,上海和廣州也已接近70%。

      但對二線城市而言,這或許只是短暫陣痛。世邦魏理仕報告分析說,規(guī)劃較早或是相對供應(yīng)體量得到控制的城市,比如杭州與南京皆已顯示出良好的與市場互動的態(tài)勢。其中不可忽視的還有交通設(shè)施建設(shè)帶來的改善。

      比如,貫通京津與濱海新區(qū)之間的高鐵開通,將串聯(lián)起于家堡區(qū)域大量的新增供應(yīng),有望激活該區(qū)的辦公樓需求。

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      祥榮城市綠洲 3900 大邑大道
      青禾名都 3950 大邑大道
      圣樺城 4000 內(nèi)蒙古大道
      力揚·時代 4000 內(nèi)蒙古大道
      春天國際 3700 大邑大道
      天邑•春江花苑 3300 桃源西區(qū)
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