深圳樓市被一個租轉(zhuǎn)售的豪宅項(xiàng)目激起漣漪。

9月24日深夜，深業(yè)中城發(fā)布關(guān)于住宅營銷信息的聲明，為近期項(xiàng)目由租轉(zhuǎn)售的市場傳言蓋棺定論——“我司作為深圳的市場化國有企業(yè)，根據(jù)市場變化和集團(tuán)戰(zhàn)略升級，靈活并及時調(diào)整經(jīng)營計(jì)劃，預(yù)計(jì)將本項(xiàng)目住宅投入市場銷售。”

深業(yè)中城由深圳控股(00604.HK)開發(fā)，深圳控股是深圳國企深業(yè)集團(tuán)的上市平臺，深圳首個城中村人才保障房項(xiàng)目福田水圍檸盟人才公寓便出自其手。

2017年，“租售并舉”的東風(fēng)勁吹，在配合地方政府發(fā)展租賃用房和新業(yè)務(wù)布局、豪宅限價等背景下，多家房企在長租公寓領(lǐng)域中高歌猛進(jìn)。深圳控股在此波風(fēng)潮中，把一個備受矚目的豪宅盤“深業(yè)中城”從售轉(zhuǎn)租。

深業(yè)中城處于深圳福田最著名的豪宅區(qū)香蜜湖片區(qū)，由于地理位置、交通、教育等資源配套良好，受到廣泛關(guān)注。

2016年5月，深業(yè)聯(lián)同深圳市多個部門發(fā)起了“青年房卡計(jì)劃”，它的初衷是通過政企合作，把舊宿舍、廠房等存量物業(yè)升級改造成適合青年人的集中式“青年公寓”。深業(yè)集團(tuán)以此為契機(jī)，展開對長租公寓產(chǎn)品的探索。

2017年12月，深業(yè)集團(tuán)宣布進(jìn)軍長租公寓，把深業(yè)U中心A棟公寓、深業(yè)中城、深業(yè)世紀(jì)山谷、深業(yè)生命健康中心和深業(yè)世紀(jì)山谷適老公寓等原作銷售用的項(xiàng)目轉(zhuǎn)化成長租公寓。

深業(yè)長租公寓共有4條產(chǎn)品線，分別是深業(yè)有居、深業(yè)上居和深業(yè)頤居、檸盟。其中，位于深圳的深業(yè)中城屬于深業(yè)上居條線，更強(qiáng)調(diào)居家。

值得注意的是，深業(yè)U中心A棟公寓、深業(yè)中城、深業(yè)世紀(jì)山谷、深業(yè)生命健康中心和深業(yè)世紀(jì)山谷適老公寓等項(xiàng)目均為新建小區(qū)。這意味著，深業(yè)把原作銷售用的物業(yè)轉(zhuǎn)化成長租公寓，犧牲掉短平快的銷售收益，來換取長期的物業(yè)增值以及漫長的資金回收周期。

當(dāng)時，深圳控股稱，“面對限購、限價等嚴(yán)厲的市場調(diào)控，本集團(tuán)經(jīng)深思熟慮，決定以確保股東收益最大化為原則，即使改變銷售策略，對深業(yè)中城、深業(yè)上城LOFT兩大主要項(xiàng)目的銷售計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，以維護(hù)核心資產(chǎn)的長期價值。”

銷售型項(xiàng)目轉(zhuǎn)公寓后，資產(chǎn)還在公司手上，按照香港會計(jì)準(zhǔn)則，每年的評估增值可計(jì)入利潤。其對公司最主要的影響在于現(xiàn)金流，因銷售回款直接減少。為此，2017年，深圳控股全年實(shí)現(xiàn)的合同銷售金額只有人民幣115億元，相比2016年全年的191億元大幅降低。

此前，深圳控股副總裁董方曾表示，公司長租公寓回報率不高，只有2%左右，不過全是公司自有物業(yè)，因此成本和回報率尚可接受。

本次，深業(yè)中城重新入市銷售，是深圳控股對銷售策略的再次調(diào)整。

當(dāng)前，不少房企因長租公寓推進(jìn)艱難、盈利難題遲遲無法解決，以及融資難度上升之際長租公寓又占用大量資金，集體選擇撤退或放緩對長租公寓領(lǐng)域的布局。

另一方面，相比兩年前，如今深圳限價政策雖然未完全放開，但部分高價盤在市場稍有松動之際，已開始尋找入市之機(jī)。

不少有資金實(shí)力的購房者熱衷于限價期間，設(shè)法搶購折價入市的豪宅項(xiàng)目。

近期，有消息顯示深業(yè)中城住宅“支付喝茶費(fèi)可提前選房”，深業(yè)中城否認(rèn)此消息的真實(shí)性并表示：“本項(xiàng)目住宅尚未取得預(yù)售許可證，亦未確定開盤時間。若項(xiàng)目住宅取得預(yù)售許可證，我司將嚴(yán)格按照政府相關(guān)規(guī)定，公平、公正、公開地展開銷售工作。”

無論如何解讀，深業(yè)中城由售轉(zhuǎn)租，再由租轉(zhuǎn)售，皆釋放出房企根據(jù)市場情況調(diào)整策略的信號，如今市場風(fēng)向又變了。