深圳樓市被一個(gè)租轉(zhuǎn)售的豪宅項(xiàng)目激起漣漪。

9月24日深夜，深業(yè)中城發(fā)布關(guān)于住宅營(yíng)銷(xiāo)信息的聲明，為近期項(xiàng)目由租轉(zhuǎn)售的市場(chǎng)傳言蓋棺定論——“我司作為深圳的市場(chǎng)化國(guó)有企業(yè)，根據(jù)市場(chǎng)變化和集團(tuán)戰(zhàn)略升級(jí)，靈活并及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，預(yù)計(jì)將本項(xiàng)目住宅投入市場(chǎng)銷(xiāo)售。”

深業(yè)中城由深圳控股(00604.HK)開(kāi)發(fā)，深圳控股是深圳國(guó)企深業(yè)集團(tuán)的上市平臺(tái)，深圳首個(gè)城中村人才保障房項(xiàng)目福田水圍檸盟人才公寓便出自其手。

2017年，“租售并舉”的東風(fēng)勁吹，在配合地方政府發(fā)展租賃用房和新業(yè)務(wù)布局、豪宅限價(jià)等背景下，多家房企在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域中高歌猛進(jìn)。深圳控股在此波風(fēng)潮中，把一個(gè)備受矚目的豪宅盤(pán)“深業(yè)中城”從售轉(zhuǎn)租。

深業(yè)中城處于深圳福田最著名的豪宅區(qū)香蜜湖片區(qū)，由于地理位置、交通、教育等資源配套良好，受到廣泛關(guān)注。

2016年5月，深業(yè)聯(lián)同深圳市多個(gè)部門(mén)發(fā)起了“青年房卡計(jì)劃”，它的初衷是通過(guò)政企合作，把舊宿舍、廠房等存量物業(yè)升級(jí)改造成適合青年人的集中式“青年公寓”。深業(yè)集團(tuán)以此為契機(jī)，展開(kāi)對(duì)長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品的探索。

2017年12月，深業(yè)集團(tuán)宣布進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓，把深業(yè)U中心A棟公寓、深業(yè)中城、深業(yè)世紀(jì)山谷、深業(yè)生命健康中心和深業(yè)世紀(jì)山谷適老公寓等原作銷(xiāo)售用的項(xiàng)目轉(zhuǎn)化成長(zhǎng)租公寓。

深業(yè)長(zhǎng)租公寓共有4條產(chǎn)品線，分別是深業(yè)有居、深業(yè)上居和深業(yè)頤居、檸盟。其中，位于深圳的深業(yè)中城屬于深業(yè)上居條線，更強(qiáng)調(diào)居家。

值得注意的是，深業(yè)U中心A棟公寓、深業(yè)中城、深業(yè)世紀(jì)山谷、深業(yè)生命健康中心和深業(yè)世紀(jì)山谷適老公寓等項(xiàng)目均為新建小區(qū)。這意味著，深業(yè)把原作銷(xiāo)售用的物業(yè)轉(zhuǎn)化成長(zhǎng)租公寓，犧牲掉短平快的銷(xiāo)售收益，來(lái)?yè)Q取長(zhǎng)期的物業(yè)增值以及漫長(zhǎng)的資金回收周期。

當(dāng)時(shí)，深圳控股稱(chēng)，“面對(duì)限購(gòu)、限價(jià)等嚴(yán)厲的市場(chǎng)調(diào)控，本集團(tuán)經(jīng)深思熟慮，決定以確保股東收益最大化為原則，即使改變銷(xiāo)售策略，對(duì)深業(yè)中城、深業(yè)上城LOFT兩大主要項(xiàng)目的銷(xiāo)售計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，以維護(hù)核心資產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值。”

銷(xiāo)售型項(xiàng)目轉(zhuǎn)公寓后，資產(chǎn)還在公司手上，按照香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，每年的評(píng)估增值可計(jì)入利潤(rùn)。其對(duì)公司最主要的影響在于現(xiàn)金流，因銷(xiāo)售回款直接減少。為此，2017年，深圳控股全年實(shí)現(xiàn)的合同銷(xiāo)售金額只有人民幣115億元，相比2016年全年的191億元大幅降低。

此前，深圳控股副總裁董方曾表示，公司長(zhǎng)租公寓回報(bào)率不高，只有2%左右，不過(guò)全是公司自有物業(yè)，因此成本和回報(bào)率尚可接受。

本次，深業(yè)中城重新入市銷(xiāo)售，是深圳控股對(duì)銷(xiāo)售策略的再次調(diào)整。

當(dāng)前，不少房企因長(zhǎng)租公寓推進(jìn)艱難、盈利難題遲遲無(wú)法解決，以及融資難度上升之際長(zhǎng)租公寓又占用大量資金，集體選擇撤退或放緩對(duì)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的布局。

另一方面，相比兩年前，如今深圳限價(jià)政策雖然未完全放開(kāi)，但部分高價(jià)盤(pán)在市場(chǎng)稍有松動(dòng)之際，已開(kāi)始尋找入市之機(jī)。

不少有資金實(shí)力的購(gòu)房者熱衷于限價(jià)期間，設(shè)法搶購(gòu)折價(jià)入市的豪宅項(xiàng)目。

近期，有消息顯示深業(yè)中城住宅“支付喝茶費(fèi)可提前選房”，深業(yè)中城否認(rèn)此消息的真實(shí)性并表示：“本項(xiàng)目住宅尚未取得預(yù)售許可證，亦未確定開(kāi)盤(pán)時(shí)間。若項(xiàng)目住宅取得預(yù)售許可證，我司將嚴(yán)格按照政府相關(guān)規(guī)定，公平、公正、公開(kāi)地展開(kāi)銷(xiāo)售工作。”

無(wú)論如何解讀，深業(yè)中城由售轉(zhuǎn)租，再由租轉(zhuǎn)售，皆釋放出房企根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整策略的信號(hào)，如今市場(chǎng)風(fēng)向又變了。