全國居民購房杠桿率與百城房價指數(shù)關(guān)系

報告比較全國居民購房杠桿率與百城房價指數(shù)季度環(huán)比漲幅走勢發(fā)現(xiàn)，房價漲幅與居民杠桿率總體呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。2015年一季度開始，居民購房杠桿率和房價指數(shù)同時出現(xiàn)大幅攀升態(tài)勢，房價指數(shù)季度環(huán)比漲幅在2017年二季度見頂，居民購房杠桿率在2016年四季度見頂，主要原因是2016年底開始越來越多的城市收緊信貸政策。2018年一季度，杠桿率和房價指數(shù)漲幅同步下行。二季度杠桿率進一步下行，房價指數(shù)漲幅擴大，這主要是二季度部分二線城市樓市有升溫跡象，三四線城市還在輪動上漲。7.31政治局會議后，市場明顯降溫，三四季度杠桿率和房價指數(shù)漲幅同步下行。

2019年一二季度，杠桿率和房價指數(shù)漲幅同步上行。730政治局會議首次明確提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，市場預(yù)期隨之轉(zhuǎn)變，全國首套房貸平均利率連續(xù)4個月上升，三季度杠桿率和房價指數(shù)漲幅同步下行。若年內(nèi)5年期LPR不調(diào)整，預(yù)計全國首套房貸平均利率將繼續(xù)橫盤小幅震蕩，部分城市房貸利率還有可能進一步小幅上行，四季度居民購房杠桿率還將下降，百城房價指數(shù)環(huán)比漲幅也將繼續(xù)收窄。

全國住戶部門杠桿率走勢

從歷史數(shù)據(jù)來看，2007–2008年，我國住戶部門杠桿率保持在20%以下的較低水平，2008年末為17.9%。2009年初至2010年二季度，國際金融危機發(fā)生后，隨著“四萬億”刺激政策的推出，房地產(chǎn)市場快速回暖，住戶部門杠桿率快速上升，此后至2012年底，上升趨勢減緩。2013年一季度，住戶部門杠桿率達到31%，首次突破30%，此后連續(xù)快速上升至今。2018年底，我國住戶部門杠桿率為53.2%，相比2008年底增長了35.3個百分點。2019年三季度，我國住戶部門杠桿率繼續(xù)上升至56.3%，環(huán)比上季度上升1個百分點，同比去年同期上升4.1個百分點。

國際清算銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年末，所有統(tǒng)計國家的住戶部門平均杠桿率為59.7%，發(fā)達國家為72.1%，新興市場國家為39.9%。目前我國住戶部門杠桿率低于國際平均水平，但高于新興市場國家平均水平。但需要看到的是，在我國住戶部門杠桿率快速上升的同時，其他主要經(jīng)濟體的住戶部門都經(jīng)歷了不同程度的去杠桿。例如，美國住戶部門杠桿率從2008年末的95.4%顯著降至2018年末的76.3%，同期日本住戶部門杠桿率從59.5%降至58.1%，歐盟從60.4%降至57.7%。且近年來我國住戶部門杠桿率增速較快，如果不加以控制，未來幾年有可能超越歐盟和日本。

全國住戶部門貸款余額/存款余額走勢

全國住戶部門貸款余額和全國住戶部門存款余額的比值變化，也可以從另一個側(cè)面反映住戶部門的資金杠桿走勢。2007年一季度-2009年一季度，住戶部門貸存款余額比例在20%-30%之間小幅波動。2009年二季度開始，住戶部門貸存款余額比例基本呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，尤其是2016年以來呈加速上行趨勢，這與2016年以來住戶部門貸款余額增速較高有關(guān)。住戶部門貸存款余額比例從2008年末的25.3%上升至2018年末的66.1%，期間上升了40.8個百分點。2019年三季度，住戶部門貸存款余額比例上升至66.2%，創(chuàng)歷史新高。

近年來住戶部門貸存款余額比例持續(xù)上升，與存款余額增速持續(xù)下行，貸款余額增速持續(xù)高于存款余額增速有關(guān)。住戶部門存款余額增速持續(xù)放緩，可能有多方面原因。一是與居民消費觀念的轉(zhuǎn)變有關(guān)，過去大多數(shù)居民的節(jié)約型消費方式已不再是主流，與之相應(yīng)的高儲蓄率也逐漸降低。

二是與居民代際更迭有關(guān)，目前，80后、90后已逐漸成為消費市場的主力，他們不再像父輩、祖輩那樣熱衷于儲蓄。

三是理財方式發(fā)生了變革，銀行理財產(chǎn)品、互聯(lián)網(wǎng)理財產(chǎn)品等分流了一部分的銀行存款。

四是實物類資產(chǎn)住房正在成為中國家庭資產(chǎn)的重要組成部分，越來越多的居民熱衷于將貨幣類資產(chǎn)的儲蓄存款和理財產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)。

住戶部門貸款余額增速持續(xù)高位也與住房貸款持續(xù)高增長有關(guān)，從央行公布的數(shù)據(jù)來看，2008-2018年，個人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比為45%-54%，即個人住房貸款占住戶部門總貸款的一半左右，是居民負債的最主要組成部分。隨著近日央行強調(diào)，要保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規(guī)用于購房，預(yù)計下半年住戶部門貸款余額增速將會有所放緩，住戶部門貸存款余額比值的上升趨勢也將趨緩。