自10月8日起，房貸利率“換錨”正式實施：新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。

分析人士指出，改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制，目的在于進一步順應市場規(guī)律。“換錨”過程中，房貸利率保持基本平穩(wěn)，既有利于為實體經(jīng)濟解渴，也有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

剛需房貸利率保持穩(wěn)定

根據(jù)最新規(guī)定，定價基準轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR;二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。

那么，“換錨”是否會對房貸利率產(chǎn)生較大影響呢?例如，在房貸利率“換錨”前，上海首套房房貸利率多為基準利率打95折，即4.65%左右;二套房房貸利率為基準上浮10%，即5.39%左右。“換錨”后，上海首套房房貸利率依然為4.65%左右，而二套房則為5.45%左右，整體變化并不明顯。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《中國LPR房貸利率報告》顯示，今年10月，一二線城市首套房、二套房的LPR房貸利率略有上升，部分三四線城市首套房、二套房的LPR房貸利率則略有下降。與此同時，報告選取14個城市房貸利率變化進行綜合研究后發(fā)現(xiàn)：如果以“100萬貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款案例進行成本測算，房貸利率“換錨”后，首套房的月供額比過去大約增加6元，而二套房的月供額比過去大約增加15元。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉介紹，目前，各地房貸利率基本平穩(wěn)，大部分銀行依然正常放款，利率微調(diào)很少。首都經(jīng)貿(mào)大學城市經(jīng)濟與公共管理學院教授趙秀池對本報記者表示，“換錨”只是利率定價標準發(fā)生了改變，房貸利率與原來定價標準下的利率基本保持一致。“房貸政策是房地產(chǎn)市場的一個重要調(diào)控工具。這次變化是利率形成機制調(diào)整，并不涉及首付款比例調(diào)整，況且調(diào)整利率標準后的房貸利率事實上也沒有什么變化。因此，‘換錨’對剛需購房者幾乎沒有影響。”趙秀池說。

引導資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟

值得注意的是，對于利率形成機制改革的出發(fā)點，金融主管部門的態(tài)度十分明確。

“房貸利率由參考基準利率變?yōu)閰⒖糒PR，但最后出來的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定。”中國人民銀行副行長劉國強強調(diào)，這一過程中，“房住不炒”的目標定位不能偏離，“不把房地產(chǎn)當做刺激經(jīng)濟手段”的政策要求不能違背。

中國銀行保險監(jiān)督管理委員會副主席周亮指出，LPR新政的實行有利于增加對民營和小微企業(yè)的信貸增長。周亮說，銀保監(jiān)會用了很多監(jiān)管的考核，在防止資金脫實向虛方面加大了力度，倒逼著資金更多投入實體經(jīng)濟。特別是疏通了貨幣傳導機制以后，將更加有利于緩解民營和小微企業(yè)“融資難、融資貴”問題。

中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼在接受本報記者采訪時指出，金融主管部門在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制、以市場化手段推動實體經(jīng)濟融資利率下行的過程中，專門針對房貸利率做了部署和安排，推出了“下限管理”措施，為的就是避免向房地產(chǎn)市場發(fā)出錯誤信號。“目前，房貸利率沒有實質(zhì)性下降或上升，沒有誤傷剛需，體現(xiàn)了住房政策的連貫性、平穩(wěn)性和差別化特征，政策導向十分清晰。”

“房住不炒”支撐健康發(fā)展

事實上，房貸利率保持平穩(wěn)也是“房子是用來住的、不是用來炒的”這一社會共識的體現(xiàn)。

“一方面，房貸利率保持基本平穩(wěn)，對于促進房地產(chǎn)市場乃至整個實體經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要的積極意義;另一方面，房貸利率‘換錨’過程中的一系列配套制度安排，包括加強資金流向監(jiān)管等，則有助于加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級、減少經(jīng)濟發(fā)展對于房地產(chǎn)業(yè)的依賴。”董希淼說。

上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，最新一期LPR利率的調(diào)整，并不會對按揭貸款的成本產(chǎn)生實質(zhì)性的影響，更多的影響還是體現(xiàn)為貸款定價方式的調(diào)整，即后續(xù)利率自我調(diào)整的空間會更大。嚴躍進認為，房企可以更好地明確貸款機制，完善產(chǎn)品營銷和客戶房貸業(yè)務辦理，對于購房者來說，則可以更好地估算具體房產(chǎn)項目的月供壓力，從而科學決策、理性購房。

董希淼進一步分析指出，今年上半年，我國貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)力度加大，有效地穩(wěn)定和引導了市場預期，較好地支持了經(jīng)濟增長。這一過程中，房貸利率實行“下限管理”，不僅是對“房住不炒”的堅守，更有助于避免居民部門杠桿率過快上升。“總體上看，政策的初衷就是在保護合理自住需求的基礎上，不讓房地產(chǎn)擠占過多金融資源，而是讓更多資金流向國民經(jīng)濟的重點領域和薄弱環(huán)節(jié)，支持戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、支持小微企業(yè)，從而助推中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。”董希淼說。