易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2019年三季度全國居民購房杠桿研究》報告。報告顯示，三季度，個人房貸余額同比增速回落至16.8%，連續(xù)10個季度回落；全國居民購房杠桿率為31.3%，環(huán)比降0.5個百分點，同比降0.1個百分點。

易居研究院研究員沈昕表示，730政治局會議首次明確提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，市場預(yù)期隨之轉(zhuǎn)變，全國首套房貸平均利率連續(xù)4個月上升，三季度杠桿率和房價指數(shù)漲幅同步下行。若年內(nèi)5年期LPR不調(diào)整，預(yù)計全國首套房貸平均利率將繼續(xù)橫盤小幅震蕩，部分城市房貸利率還有可能進(jìn)一步小幅上行，四季度居民購房杠桿率還將下降，百城房價指數(shù)環(huán)比漲幅也將繼續(xù)收窄。同時需要注意到，我國住戶部門杠桿率不斷創(chuàng)新高，不斷縮小與發(fā)達(dá)國家間的差距，這也預(yù)示著房產(chǎn)金融政策短期內(nèi)仍難松綁。

個人住房貸款余額走勢

報告稱，從人民銀行季度公布的個人住房貸款余額走勢來看，近年來呈現(xiàn)持續(xù)增長態(tài)勢。

數(shù)據(jù)顯示，2019年三季度末，個人住房貸款余額29.05萬億元，同比增長16.8%，增速比上季度末低0.5個百分點，比上年同期低1.1個百分點。

觀察歷史數(shù)據(jù)，2004年四季度-2014年四季度的10年間，個人住房貸款余額由1.6萬億元上升至11.5萬億元，期間新增房貸余額約9.9萬億。2015年-2017年四季度，短短3年時間，貸款余額迅速攀升至21.9萬億元，期間新增貸款余額約10.4萬億。對比2004-2014年間的9.9萬億余額新增可以看出，本輪僅用了30%的時間卻增加了105%的貸款。

回顧過去13年數(shù)據(jù)，個人住房貸款余額同比增速最高點出現(xiàn)在2009年四季度(60%)，這與四萬億刺激有關(guān)。此后2010-2011年間，中央相繼出臺了“國十一條”、“國十條”、“9.29新政”、“新國八條”等調(diào)控政策，大幅提高了二套房的首付比例以及貸款利息，個人房貸余額增速隨之回落，2012年二季度回落至11%。2012年三季度個人房貸余額同比增速開始回升，2013年四季度達(dá)到21%后重新回落。2014年-2015年二季度間，個人房貸余額同比增速一直在17-18%區(qū)間內(nèi)盤整。2015年三季度開始，個人房貸余額同比增速快速提升，加上國家不斷出臺的一系列去庫存利好政策，2017年一季度超過了之前5年的增速水平達(dá)到35.7%。

2017年二季度，個人房貸余額同比增速出現(xiàn)回落(30.8%)，此后8個季度繼續(xù)保持回落態(tài)勢，2018年二季度以來回落速度有所趨緩，2019年三季度回落至16.8%。四季度來看，預(yù)計短期內(nèi)全國性的調(diào)控政策不會放松，商品房銷售難有大起色，個人房貸余額同比增速還將進(jìn)一步小幅回落。

個人住房貸款余額新增額走勢

報告對人民銀行季度公布的個人住房貸款余額做差估算出個人住房貸款余額季度新增額走勢。數(shù)據(jù)顯示，2019年三季度，個人住房貸款余額新增10900億元，環(huán)比持平，同比增長5%，房貸余額新增額目前絕對值仍處于歷史較高位。

報告稱，觀察歷史數(shù)據(jù)，2016年四季度以來，個人住房貸款余額新增額連續(xù)回落。2017年四季度，個人住房貸款余額新增額進(jìn)一步降至8000億元，同比下降33%。2018年前三季度連續(xù)反彈，四季度下降至8700億元。2019年一季度個人住房貸款余額新增額反彈至11200億元，這是由于央行2019年1月份全面降準(zhǔn)1個百分點后，流動性較為充裕，商業(yè)銀行放貸意愿較強。二季度個人住房貸款余額新增額環(huán)比一季度小幅下降，三季度與二季度持平。

從全國人民幣新增貸款中個人房貸占比來看，2019年三季度，個人住房按揭貸款新增額占新增境內(nèi)貸款比例為28%，環(huán)比下降0.6個百分點，同比上升2.4個百分點。

觀察歷史數(shù)據(jù)，該指標(biāo)大致出現(xiàn)三個高點(30%以上)，分別發(fā)生在2007、2009年和2016年。2016年三季度，該指標(biāo)連續(xù)刷新歷史最高值，達(dá)到53%。也就是說，新增境內(nèi)貸款中有將近一半流向了住戶按揭貸款。2017年，個人住房按揭貸款新增額占新增境內(nèi)貸款比例連續(xù)兩個季度下降，三四季度重新回升。2018年一季度該指標(biāo)回落，此后三個季度小幅上升。2019年一季度該指標(biāo)回落，二季度再次上升，三季度小幅下降。從絕對值來看，該指標(biāo)已經(jīng)回到2016年初水平，但仍高于2008年以來平均值較多，說明住戶部門房貸去杠桿未來仍有空間。

全國居民購房杠桿率走勢

報告將個人住房貸款余額新增額占全國一、二手房成交總額的比重與9%公積金貸款占全國住宅成交總額比重的歷史平均值加總，估算出全國居民購房杠桿率。

數(shù)據(jù)顯示，2019年三季度，全國居民購房杠桿率為31.3%，環(huán)比下降0.5個百分點，同比下降0.1個百分點。觀察歷史數(shù)據(jù)，從2015年三季度開始，居民購房杠桿快速上升，2016年四季度達(dá)到2010年以來最高位，為44.6%。2017年一季度，該指標(biāo)小幅回落至44.4%，此后7個季度連續(xù)下行，2019年一二季度小幅上升，三季度再次下行。

報告指出，今年上半年居民購房杠桿率上行主要有以下兩點原因。其一，央行2019年1月份全面降準(zhǔn)1個百分點后，流動性較為充裕，商業(yè)銀行放貸節(jié)奏加快。其二，全國首套房貸利率2018年12月-2019年5月連降6個月，居民貸款意愿增強。但三季度部分熱點城市首套房貸利率紛紛上調(diào)，6月份以來全國首套房貸平均利率已連續(xù)4個月上升。這使得居民貸款意愿減弱，三季度居民購房杠桿率小幅下降。國慶長假后，全國住房按揭貸款市場執(zhí)行了新的LPR定價機(jī)制，但從各地的執(zhí)行情況來看，與之前的貸款利率相比基本保持穩(wěn)定。若年內(nèi)5年期LPR不調(diào)整，預(yù)計全國首套房貸平均利率將繼續(xù)橫盤小幅震蕩，這將制約居民貸款意愿進(jìn)一步增強。

此前央行發(fā)布消息稱，要求保持個人住房貸款合理適度增長，嚴(yán)禁消費貸款違規(guī)用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。9月監(jiān)管嚴(yán)查信用卡資金流入樓市情況，包括境內(nèi)房地產(chǎn)類商戶、房產(chǎn)相關(guān)契稅等，多家銀行信用卡中心下調(diào)房地產(chǎn)類商戶交易限額，并限制在住宅、地產(chǎn)中介等商戶刷卡交易。當(dāng)前全國居民購房杠桿率連續(xù)2個季度回升后有所下降，目前來看短期內(nèi)房貸政策很難全面放松，預(yù)計2019年四季度全國居民購房杠桿率還將繼續(xù)小幅下降。