創(chuàng)新成房企未來發(fā)展趨勢

隨著調(diào)控政策的持續(xù)加碼，大部分熱點(diǎn)城市明顯降溫，在市場環(huán)境越來越嚴(yán)峻以及當(dāng)前堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲的總基調(diào)下，以往房企的傳統(tǒng)發(fā)展方式已經(jīng)不適應(yīng)市場的需求，追求高速、高量的發(fā)展已經(jīng)不再可行，必須有所轉(zhuǎn)變創(chuàng)新，已成行業(yè)標(biāo)配。越來越多的創(chuàng)新業(yè)務(wù)被寫入房企戰(zhàn)略，可以說，創(chuàng)新能力將是未來房企競爭的一個(gè)核心點(diǎn)，行業(yè)的種種變化，也在推動房企加緊轉(zhuǎn)型。長江商報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2018年以來，已經(jīng)有近25家房地產(chǎn)企業(yè)更改企業(yè)名稱，不乏萬科、萬達(dá)、保利等龍頭企業(yè)。不管大小房企都在忙著更名去地產(chǎn)化，更有甚者還破釜沉舟地宣布要“徹底退出房地產(chǎn)開發(fā)”，加速多元化轉(zhuǎn)型。

具體向哪兒轉(zhuǎn)？“企業(yè)要依據(jù)自身的實(shí)力和自身的特點(diǎn)來進(jìn)行選擇，而城市更新是未來房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型需要關(guān)注的重要的一個(gè)方面。”中國人民大學(xué)國發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹說，因?yàn)橹袊�城市化進(jìn)入了高級發(fā)展階段，城市化率已經(jīng)達(dá)到60％，城市群和都市圈興起，城市之間和城市蔓延區(qū)形成，城市內(nèi)部的再生開發(fā)空間和基礎(chǔ)也已經(jīng)開始出現(xiàn)。

長江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，申萬一級行業(yè)中142家房企，其中涉及跨界轉(zhuǎn)型的至少有41家，占行業(yè)總數(shù)量比29%；這41家跨界轉(zhuǎn)型房企，平均市值規(guī)模78億元，總市值約3285億，占行業(yè)總市值比28%。

轉(zhuǎn)型方向基本確定，開始深入發(fā)展新業(yè)務(wù)，主要分為兩個(gè)方向。一個(gè)是圍繞房地產(chǎn)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)，例如社區(qū)消費(fèi)、物業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)金融等；另一個(gè)是“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”，例如物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。前者是基于存量地產(chǎn)挖掘后服務(wù)市場，后者是地產(chǎn)領(lǐng)域里的新產(chǎn)品線，當(dāng)前的盈利模式主要以出租和銷售為主。

其中跨界轉(zhuǎn)型主要涉及八大方向：大醫(yī)療（含養(yǎng)老）、大互聯(lián)網(wǎng)（含計(jì)算機(jī)、互聯(lián)網(wǎng)彩票等）、能源煤礦（石油、頁巖氣、金礦等）、金融、軍工/智能（工業(yè)機(jī)器人）、材料（主要是石墨烯）、影視傳媒（包含影視、傳媒、動漫、手游等）、環(huán)保。

房地產(chǎn)開發(fā)的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，升級轉(zhuǎn)型成為房企生存和發(fā)展的必由之路。但是轉(zhuǎn)型之路并不好走，缺乏相應(yīng)的儲備和經(jīng)驗(yàn)，貿(mào)然投資新業(yè)務(wù)很容易陷入困局；而投資一些投入大、周期長、回報(bào)慢的產(chǎn)業(yè)對于企業(yè)資金回流也是一個(gè)挑戰(zhàn)。

與此同時(shí)，相關(guān)政府和機(jī)構(gòu)出臺的鼓勵(lì)房企升級轉(zhuǎn)型的文件給積極尋求轉(zhuǎn)型的房企提供了政策支持。而成功實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力也將更強(qiáng)，更加適應(yīng)不斷變化的房地產(chǎn)市場形勢。

商品房市場有望

趨同于普通商品市場

中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢如何？上市房企轉(zhuǎn)型升級的方向與模式又有哪些？近日，長江商報(bào)記者專訪了諸葛找房市場研究員姜國君，他表示，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的比重將明顯降低，利潤空間將有所收縮，商品房市場有望趨同于普通商品市場。

長江商報(bào)：當(dāng)前中國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢如何？

姜國君：我國房地產(chǎn)行業(yè)粗放發(fā)展以及市場爆發(fā)式增長的時(shí)代已經(jīng)過去，目前正處于市場平穩(wěn)過渡的重要時(shí)期，行業(yè)也因此處于加速洗牌的脆弱時(shí)期。受經(jīng)濟(jì)下行壓力和宏觀調(diào)控等多重影響，一方面行業(yè)增速放緩，另一方面開發(fā)資源、市場份額也正在向規(guī)模房企集中，在優(yōu)勝劣汰的激烈競爭中逐漸回歸穩(wěn)定、健康的市場常態(tài)是當(dāng)前比較明顯的發(fā)展趨勢。受此影響，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的比重將明顯降低，利潤空間將有所收縮，商品房市場有望趨同于普通商品市場。然而，房屋交易畢竟是大宗交易，且土地資源具有唯一性和不可復(fù)制性，房屋價(jià)值和價(jià)格即便難以實(shí)現(xiàn)大幅增長，也不會出現(xiàn)短期內(nèi)急驟下降的情況。

長江商報(bào)：上市房企轉(zhuǎn)型升級方向與模式有哪些？

姜國君：上市房企基于強(qiáng)大的資本運(yùn)作能力和已形成規(guī)模的地面布局，轉(zhuǎn)型方向及路子要比中小房企寬闊得多，更易于調(diào)整戰(zhàn)略方向，集中優(yōu)勝資源轉(zhuǎn)型升級。從行業(yè)內(nèi)部看，從做商品房轉(zhuǎn)型到做養(yǎng)老、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，或者轉(zhuǎn)做租賃市場等都是值得房企嘗試的；從“跨界”轉(zhuǎn)型看，已有恒大、萬科、碧桂園等頭部房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)新能源汽車領(lǐng)域，這也是值得借鑒的。

長江商報(bào)：區(qū)域房企轉(zhuǎn)型區(qū)域特點(diǎn)及熱點(diǎn)有哪些？一二線城市對鼓勵(lì)房企轉(zhuǎn)型升級出臺的政策影響幾何？

姜國君：一二線熱點(diǎn)城市鼓勵(lì)房企轉(zhuǎn)型的措施主要體現(xiàn)在改革產(chǎn)品類型及經(jīng)營方式等方面，產(chǎn)品轉(zhuǎn)型方面的鼓勵(lì)有共有產(chǎn)權(quán)房、限競房等政策，經(jīng)營轉(zhuǎn)型方面的鼓勵(lì)有發(fā)展租賃市場、持有產(chǎn)權(quán)經(jīng)營生活服務(wù)等政策。主要特征表現(xiàn)為引導(dǎo)房企去杠桿化、穩(wěn)步發(fā)展、長效經(jīng)營等方面。

長江商報(bào)：未來房企轉(zhuǎn)型升級面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)有哪些？

姜國君：房企轉(zhuǎn)型升級正迎來人口結(jié)構(gòu)變化、人口流向以及國家重大戰(zhàn)略規(guī)劃等方面的機(jī)遇。比如人口老齡化帶來了養(yǎng)老、康養(yǎng)、醫(yī)療等需求的增長，使房企便于盤活所持有的硬性資源參與新的市場競爭；比如新型城鎮(zhèn)化建設(shè)使人口加速流向城市，給房屋銷售及租賃市場帶入了新的購買力；比如京津冀、粵港澳、長三角等重大戰(zhàn)略規(guī)劃對城市升級改造、產(chǎn)業(yè)革新等方面形成的重大利好也會惠及房企的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)和轉(zhuǎn)型升級。當(dāng)然，房企面臨的挑戰(zhàn)仍然是巨大的，主要表現(xiàn)在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)不能全盤舍棄，新業(yè)務(wù)又難以快速盈利，這對房企的生存韌性和二次創(chuàng)業(yè)能力是一次較大的考驗(yàn)。

長江商報(bào)：轉(zhuǎn)型升級給企業(yè)帶來哪些經(jīng)濟(jì)與社會價(jià)值？

姜國君：房企無論向哪個(gè)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型升級，所獲得的經(jīng)濟(jì)效益除了實(shí)現(xiàn)盈利外，更將使市場結(jié)構(gòu)及盈利模式從過于單一轉(zhuǎn)向更加多元、更加科學(xué)，使企業(yè)能夠持續(xù)、穩(wěn)定地發(fā)展。社會效益方面，轉(zhuǎn)型成功的房企將能擺脫過度依賴有限的土地資源開展業(yè)務(wù)的被動局面，進(jìn)而增強(qiáng)企業(yè)在科技、金融、社會服務(wù)等方面的創(chuàng)新能力，向社會發(fā)展前沿靠攏。