償債壓力加大

在市場(chǎng)整體規(guī)模預(yù)期普遍下行的背景下，房企到期債務(wù)還在逐年上升中。世聯(lián)行報(bào)告顯示，2020年房地產(chǎn)行業(yè)到期債務(wù)為0.82萬億元，比2019年增加1100萬元。2021年房地產(chǎn)到期債務(wù)更是達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1.16萬億元。

如果算上資金成本的話，2020年和2021年兩年房地產(chǎn)行業(yè)需要償還的債務(wù)高達(dá)2.5萬億元，其中民企需要償還的債務(wù)為1.48億元。另外， 目前房地產(chǎn)信托存量規(guī)模為2.8萬億元，其中2020年到期規(guī)模為6900億元。

假如信托成本按照7.5%/年來計(jì)算，2020年房地產(chǎn)債券和信托償還規(guī)模超過2萬億元，2021年需要償還的規(guī)模則更大。

分季度來看，2002年每個(gè)季度境內(nèi)境外到期債務(wù)均超過1500億元規(guī)模，其中3季度超過2500億元，4季度超過2000億元。2021年前三個(gè)季度，房地產(chǎn)行業(yè)單季債券到期規(guī)模均超過3000億元，第4季度也超過1500億元。

從數(shù)據(jù)不難看出，從2020年第3季度到2021年第3季度是近年房企償債高峰期。期間房企所要面對(duì)的不僅僅是在銷售下行情況下確保到期債務(wù)不發(fā)生違約情況，也要確保在按期償還債務(wù)的同時(shí)，有足夠的現(xiàn)金流維持正常周轉(zhuǎn)。

億翰智庫報(bào)告顯示，2019年房企融資對(duì)2020年到期債務(wù)覆蓋方面，國(guó)內(nèi)信用債覆蓋為1.1倍，海外債覆蓋為3.5倍。但由于將到期債務(wù)規(guī)模較大，2020年房企融資規(guī)模上升26.4%的情況下才能完全覆蓋債務(wù)。

上述房企高管認(rèn)為，由于2019年和今年1月海外債融資規(guī)模較大，且主要用于償還舊債，海外債違約風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)不大。而境內(nèi)融資環(huán)境整體趨嚴(yán)，違約率相對(duì)高于海外債。“具體主要還是看各家企業(yè)再融資和銷售回款情況。”

wind數(shù)據(jù)顯示，TOP20房企中的凈負(fù)債率方面，2019年中期報(bào)凈負(fù)債率超過100%的有9家企業(yè)，其中有4家房企超過200%；發(fā)布2019年三季報(bào)的10家房企中，凈負(fù)債率超過100%的也超過5家，其中有2家房企超過200%。

2019年中期報(bào)顯示，TOP20房企中，有6家房企現(xiàn)金無法覆蓋短期債務(wù)，發(fā)布2019年三季報(bào)的10家房企中，也有兩家房企現(xiàn)金無法覆蓋短期債務(wù)。融創(chuàng)、華夏幸福、中南建設(shè)等3家房企償債壓力較大，中海和龍湖壓力較小。

交付風(fēng)險(xiǎn)

在全年銷售下滑預(yù)期較為強(qiáng)烈的背景下，受疫情影響，房企普遍面臨著銷售和現(xiàn)金流的難題。如果有限的現(xiàn)金首先用來確保償還債務(wù)和銷售回款，那么房地產(chǎn)行業(yè)待交付風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加大。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年全國(guó)房屋施工面積為89.3821億平方米，新開工面積為22.7154億平方米，均處于歷史最高位，竣工面積只有9.5942億平方米，雖然高于2018年，但仍為2012年以來次低點(diǎn)。

雖然目前售樓處已經(jīng)開始進(jìn)入復(fù)工狀態(tài)，但工地復(fù)工情況依然不客觀，尤其是真正進(jìn)入實(shí)質(zhì)性施工的項(xiàng)目并不多。在2月25日電話會(huì)議中，丁祖昱表示，目前全國(guó)工地復(fù)工率不到10%，優(yōu)先復(fù)工的多為基礎(chǔ)設(shè)施和民生項(xiàng)目。

上述高管認(rèn)為，疫情對(duì)施工的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售，由于施工周期彈性較小，通過后期趕工彌補(bǔ)疫情期間停工缺口的可能性不大。“施工進(jìn)度趕不了，否則質(zhì)量就出問題了，而且復(fù)工時(shí)間延后，還會(huì)影響企業(yè)的推盤計(jì)劃。”

而且，在工地復(fù)工的過程中，大多數(shù)房企傾向于優(yōu)先對(duì)待銷售項(xiàng)目，使得全年竣工量受到較大影響。丁祖昱透露，按照原先預(yù)測(cè)，2020年竣工面積有望由負(fù)轉(zhuǎn)正，但受疫情影響，如果3月后復(fù)工，全年竣工量降幅在5%到10%左右。

據(jù)上述房企高管透露，由于高周轉(zhuǎn)影響，竣工一直處于負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，從2019年下半年，竣工開始轉(zhuǎn)正。但受疫情影響，今年竣工情況預(yù)計(jì)不會(huì)樂觀，“有一部分因素是房企出于資金鏈考量而拖延稅收結(jié)算和工程結(jié)算，就是項(xiàng)目實(shí)際完工了，但房企拖著不做竣工備案。”

這一形勢(shì)也反映在房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)中，2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額13.2萬億元，同比增長(zhǎng)9.9%，其中主要用于高周轉(zhuǎn)的土地購(gòu)置費(fèi)和建筑工程費(fèi)均大幅度增長(zhǎng)，只有反映竣工的安裝工程費(fèi)同比下降了22.6%。

世聯(lián)行報(bào)告認(rèn)為，由于2019年房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道收緊，使得房企尤其是中小房企不得不趕開工、拖竣工來維持資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)。2020年由于還債規(guī)模更甚，開發(fā)商資金鏈將進(jìn)一步緊張，這種情況下，無法如期完工的項(xiàng)目將頻現(xiàn)。

上述房企高管擔(dān)心，部分房企一旦出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)項(xiàng)目無法按時(shí)交付的風(fēng)險(xiǎn)，如果這一局面不斷深入演化，不排除發(fā)生規(guī)�；�的項(xiàng)目爛尾和交付違約的風(fēng)險(xiǎn)，“而且這種項(xiàng)目基本不會(huì)有其他企業(yè)愿意接盤，所以一旦發(fā)生，將會(huì)產(chǎn)生巨大社會(huì)影響。”