樂伽公寓宣布停業(yè) 業(yè)內(nèi):應(yīng)盡快建立風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度
作者:未知 來源:新京報(bào) 更新時(shí)間:2019年08月10日 【字體:大 中 小】
距離樂伽公寓公開辟謠稱“公司依舊正常開展業(yè)務(wù)”過去半個(gè)月后,樂伽公寓的租客及房東,迎來的消息是“確認(rèn)公司已停止經(jīng)營(yíng)”。
今年7月以來,“樂伽公寓經(jīng)營(yíng)異常,疑似爆雷”、“分公司人去樓空”、“房東收不到租金、房客面臨驅(qū)逐”等消息在網(wǎng)上流傳。8月7日晚間,樂伽公寓通過其微信公眾號(hào)發(fā)布公告稱,確認(rèn)公司已停止經(jīng)營(yíng),關(guān)閉所有業(yè)務(wù),員工大量離職,沒有經(jīng)營(yíng)收入,無法償還客戶欠款。問題在于,受損的房東和租客該怎么辦?
房客、租客建立維權(quán)群,商討下一步對(duì)策
此前,新京報(bào)曾報(bào)道過,南京棲霞堯辰景園小區(qū)租客李華(化名)跟樂伽公寓簽了1年合同。合同從今年3月24日至2020年3月23日。7月20日房東找過來,因未按時(shí)收到房租,向他們下逐客令。“房東表示,如果8月18日還沒有收錢,就需要收房,斷水?dāng)嚯姟?rdquo;李華說。
截至目前,李華并沒有接到樂伽公寓方面的任何電話,只看到他們發(fā)出的公告,“我在外地出差,只能周末回南京后去調(diào)處服務(wù)點(diǎn)看看情況。”
“哪怕一萬(wàn)多元,對(duì)學(xué)生以及剛剛工作的人來說,負(fù)擔(dān)都挺大的,賺錢不容易,白白虧了這么多,誰(shuí)都不愿意。”南京一租客抱怨道。
和租客們一樣,把房子租給“樂伽”的房東們也很“上火”。四川的小美(化名)作為房東,最近有點(diǎn)郁悶。小美于今年7月3日將四川省成都市錦江區(qū)匯麗汀香一套房子委托給樂伽公寓出租,由于小美經(jīng)常在外地,圖省事、方便,就跟樂伽公寓簽訂了6年協(xié)議,出租代理期自今年7月4日至2025年10月31日,共計(jì)72個(gè)月120天。7月4日,小美就將房屋交付給了樂伽公寓。
據(jù)小美介紹,今年7月10日,樂伽公寓就把房子租出去,樂伽跟租客之間簽訂了一年合同,租出去的價(jià)格為3000元,一次性收了半年房租和押金。
而小美這邊,只在7月3日簽合同時(shí),收了3600元押金,房租還沒收到,之所以當(dāng)時(shí)沒收款, “他們說以后每季度按時(shí)給我打房租,我就想省事,沒想太多。”
新京報(bào)記者從小美出示的房屋出租委托代理合同上看到,該房源的押金為3500元,每個(gè)月租金為3500元,第一次支付房租時(shí)間為2019年11月1日,第二次支付方式為2020年2月1日(根據(jù)付款形式以此類推)。
“我剛找到租客,租客跟樂伽簽訂了1年合同,也付了半年租金。我也不能趕人家走,只能跟租客協(xié)商了。”小美無奈地說。
新京報(bào)記者了解到,合肥、西安、蘇州、南京、杭州等地的房東和租客都紛紛建立了微信維權(quán)群,圍繞房東和租客、房東和樂伽、租客和樂伽之間,大家正商討下一步的對(duì)策。不過,截至目前,租客、房東方面反饋,并沒有得到樂伽方面的補(bǔ)退款。
“高收低租”破壞行業(yè)整體信用
值得注意的是,不同于其他長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式,樂伽公寓以高于市場(chǎng)價(jià)拿房,給房東的付款方式為一個(gè)月租金或一季度租金,再低租金出房,但一次性收取租客的租金為半年,甚至一年。如果租客想月付,租金價(jià)格就高,因此,不少租客圖便宜,便選擇半年付甚至一年付,在此模式下,此前在多個(gè)城市擴(kuò)張。
之所以會(huì)出現(xiàn)“高收低租”的模式,巴樂兔聯(lián)合創(chuàng)始人高萌指出,可能是受過去一段時(shí)間長(zhǎng)租市場(chǎng)風(fēng)口強(qiáng)勁的影響。不過,“當(dāng)前市場(chǎng)已趨于冷靜理性,無論從政策、資本,還是經(jīng)營(yíng)角度,都需要從問題中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。”高萌稱。
“長(zhǎng)租本身是一個(gè)剛需、低頻、低利潤(rùn)的傳統(tǒng)生意,且事關(guān)民生大事,更需踏實(shí)穩(wěn)健,追求租客保障、民生穩(wěn)定、經(jīng)營(yíng)受益的共惠局面。當(dāng)前,亟須在各方努力下,建立一個(gè)信息透明、標(biāo)準(zhǔn)可循的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。”高萌亦表示。
“‘高收低租’模式正破壞著行業(yè)整體信用。”房東東公寓學(xué)院全靂指出,“高收低租”與租金貸一樣,是典型的利用資金池,運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的做法。這一模式,無形中會(huì)放大杠桿,由于缺少風(fēng)險(xiǎn)控制,一旦企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理失誤,最終會(huì)導(dǎo)致房東、租客嚴(yán)重?fù)p失。
全靂進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)道,目前租賃行業(yè)還缺乏法律化的約束,也沒有押金保障制度或擔(dān)保金制度。這也就意味著,企業(yè)倒閉了,對(duì)租客、房東而言,還缺乏相關(guān)保障。因此,全靂呼吁,必須對(duì)這個(gè)行業(yè)里的黑中介和黑二房東進(jìn)行嚴(yán)懲。
在類似“租金貸”等金融方式的助力下,往往風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)會(huì)明顯延后,導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)模和影響面逐步擴(kuò)大。因此,在58安居客房產(chǎn)研究院專業(yè)分析師張波看來,金融手段助力長(zhǎng)租公寓規(guī);耐瑫r(shí),也加劇和提升了未來的風(fēng)險(xiǎn)水平。因此,張波建議,對(duì)于長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的金融管控力度需要進(jìn)一步加強(qiáng)。
而對(duì)租客而言,全靂建議,租房還要找大品牌或有國(guó)企背景的租房企業(yè)。高萌則表示,目前行業(yè)暴露的問題,會(huì)導(dǎo)致房東和租客在選擇機(jī)構(gòu)方面,更加看重經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、服務(wù)信譽(yù)和來自平臺(tái)的背書。
加快出臺(tái)住房租賃條例,通過立法建立準(zhǔn)入門檻
樂伽事件具有典型的警示意義。北京房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥指出,在樂伽事件中,當(dāng)下相關(guān)部門正積極救火,群策群力善后“爆雷”的遺留問題非常重要。但更重要的是,如何防微杜漸,通過構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制,防止類似問題重復(fù)發(fā)生。
趙慶祥認(rèn)為,要盡快出臺(tái)住房租賃條例,租賃行業(yè)必須通過立法建立準(zhǔn)入門檻;此外,可以由協(xié)會(huì)牽頭探索建立風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度,租賃企業(yè)按照規(guī)模,繳納風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金,此舉一方面可以對(duì)沖經(jīng)營(yíng)不善帶來的風(fēng)險(xiǎn),另一方面,也可以控制企業(yè)的擴(kuò)張速度。
值得注意的是,在政策層面上,由于各地對(duì)于“N+1”執(zhí)行力度和要求不盡相同,導(dǎo)致很多城市的長(zhǎng)租公寓存在一定政策風(fēng)險(xiǎn),例如廣州、蘇州等地明確發(fā)文允許合規(guī)的分割出租,而在北京則明令禁止。同時(shí)由于部分城市對(duì)于租金有著明確的限價(jià)規(guī)定,亦導(dǎo)致很多長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)在部分城市的運(yùn)營(yíng)步履維艱,甚至出現(xiàn)規(guī)模快速萎縮的局面。
問題在于,長(zhǎng)租公寓如何破局與盈利,未來如何發(fā)展?還有沒有發(fā)展前景?
在張波看來,造成樂伽公寓停止經(jīng)營(yíng)的原因,既有自身企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面的原因,也有外在系統(tǒng)性原因;诖耍瑥埐ㄕJ(rèn)為,在政策面控制較嚴(yán)的城市,包括對(duì)于“N+1”政策以及租金限價(jià)政策較嚴(yán)的城市,民營(yíng)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)不要盲目擴(kuò)張。此外,對(duì)于長(zhǎng)租公寓發(fā)展市場(chǎng)的預(yù)期,也不能盲目對(duì)標(biāo)國(guó)外經(jīng)驗(yàn),要探索一條既適合國(guó)情,又具有可持續(xù)發(fā)展的路徑。
在趙慶祥看來,長(zhǎng)租行業(yè)還有較好的發(fā)展前景,“目前住房租賃市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展過程中,肯定會(huì)出現(xiàn)各種問題,但隨著租賃制度的完善,這些問題都會(huì)逐步得以解決。”趙慶祥總結(jié)稱。
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