分歧和爭議

“稅收本質(zhì)上是對居民財產(chǎn)權(quán)利無償?shù)�、強制的剝奪。”全國人大常委會委員、全國人大財經(jīng)委副主任委員郝如玉曾表示，作為政府獲取財政收入最重要的手段，稅收實際上是“從老百姓兜里掏錢”。

房地產(chǎn)稅涵蓋開發(fā)建設、房產(chǎn)交易和持有三大環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)稅中的持有環(huán)節(jié)稅，即房產(chǎn)稅，目前中國只在上海、重慶兩個城市試點。

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長兼秘書長柴強將房產(chǎn)稅遇阻的本質(zhì)歸結(jié)為利益調(diào)整問題，“征誰的什么稅”、“怎么征”的問題吵了多年，誰也說服不了誰。

上述學者表示，房地產(chǎn)分房產(chǎn)與地產(chǎn)，房產(chǎn)部分即保有性房產(chǎn)理論上是應該征稅的。但現(xiàn)行土地政策之下，政府在賣地時已經(jīng)把土地價格和土地使用費算進去了。如何避免重復征稅，是草案經(jīng)過多年修改仍未有統(tǒng)一口徑的原因之一。

胡怡健例舉了多年來對征稅標準的爭論：如果按照房屋價值征稅，首套房免稅，第二套、第三套開始遞增征稅，必須要考慮面積的合理性，假如甲首套房20平方米，要置換一套100平方米的房子，與乙首套房500平方米，如何統(tǒng)一標準？上海試行標準以人均60平方米為基數(shù)，超出的部分征稅，但市中心和郊區(qū)的房子是否以同樣的稅率征收？

其次，如何對房屋進行估值，無論合同價還是市場價格都存在難題，比如一套20年前的房子購房時50萬元，現(xiàn)在漲至1000萬元，稅收如何考慮通貨膨脹率？一套現(xiàn)值1000萬元的房子，按照上海試點0.4%-0.6%稅率，每年需要繳納4萬元至6萬元。“若稅率按照實時房價變動，憑什么讓居民承擔房價上漲的后果？”胡怡健表示。

如何權(quán)衡公平與再分配的難題，胡怡健建議，各個地方依據(jù)實際制定征收方案，如以市中心畫同心圓的方式，對不同價格圈的房子階梯性征稅。

上述學者提醒，房產(chǎn)稅是一個地方稅種，具體標準由各個地方自己確定。房地產(chǎn)稅的開征還涉及房屋性質(zhì)界定。中國的房地產(chǎn)市場除了商品房，還有大量房改房、福利房、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟適用房等，這些房屋需不需要納稅，亦是多年爭論的焦點之一。

為什么房產(chǎn)稅草案制定多年，依然“難產(chǎn)”？胡怡健直言，房產(chǎn)稅牽涉利益太大，涉及面廣，而且是從無到有地收持有稅的過程。如果符合納稅要求，只要拿著房子就必須逐年納稅，這與增值稅、契稅等交易稅不同，不是買房、賣房時才產(chǎn)生。“房產(chǎn)稅”設想很好，但如何推出需要謹慎研究。

一位不愿具名的財稅專家透露，房產(chǎn)稅面向個人或家庭征收操作難度大，還有一個重要原因是房產(chǎn)稅需向數(shù)億居民直接征收，如何征是一個很大的問題。在中國現(xiàn)行稅制的操作上，尚沒有一個稅種是稅務部門直接面向個人征繳，都是代扣代繳的。

房地產(chǎn)稅初衷

“推出房產(chǎn)稅的目的仍沒有得到統(tǒng)一意見。”胡怡健表示，開征房產(chǎn)稅是為了解決財政收入、房價高的問題，還是解決社會財富分配不公的問題，各方?jīng)]有一個明確和一致的意見。社會公眾傾向把房價和稅收聯(lián)系在一起，認為房產(chǎn)稅主要為了解決房價問題，通過收稅抑制投資需求，從而降低房價，這樣必然會導致現(xiàn)實和期望出現(xiàn)較大反差。

前述學者認為，征收房產(chǎn)稅的源頭在于1994年的分稅制改革。分稅制改革前，大量稅收最終流向地方政府，中央財政入不敷出。分稅制改革后，大部分稅收流入中央政府，地方政府收入主要是稅收、上級撥款、銀行信貸、土地出讓。其中“占大頭”的是土地出讓和稅收。

多年來，地方政府依靠賣地收入用于城市公共基礎(chǔ)設施建設，一旦到了收入與持續(xù)性支出闕口日益增大的臨界點，土地財政不可持續(xù)。針對存量住房征收房地產(chǎn)稅可以成為地方政府的穩(wěn)定持續(xù)收入。

胡怡健并不認可通過房地產(chǎn)稅抑制投資需求、實現(xiàn)調(diào)控房價的觀點。他認為，收稅目的是增加地方財政收入，是隨著稅源變化而做出的調(diào)整。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1978年城市人均住宅建筑面積僅有6.7平方米，1998年增加至18.7平方米，到2017年，中國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積上升到36.9平方米。

胡怡健進一步表示，當大多數(shù)人沒有房子住的時候，開征房產(chǎn)稅毫無意義；當部分人把房子當商品買賣，此時稅源放在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)；當以小換大的市場活躍起來，收稅范圍便擴大到二級市場。

從無房到有房，從有房到改善，從改善到穩(wěn)定，穩(wěn)定之后征收保有環(huán)節(jié)稅則恰到好處，也是大勢所趨。當土地購置面積和商品住宅新開工數(shù)量到達峰值，開發(fā)建設環(huán)節(jié)的稅收和土地出讓金將不斷減少。

“稅收是隨著稅源變化而變化的，首先是為了收入，其他都是假的。”胡怡健表示，每一個新開稅種，都要考慮可行性問題。房產(chǎn)稅的第一個目的是保障財政收入穩(wěn)定，在此前提下，還要考慮公平和效率問題，考慮經(jīng)濟穩(wěn)定問題。

胡怡健認為，房地產(chǎn)稅對擁有多套房產(chǎn)的居民而言，持有房屋的成本上升，如果超過房價上漲和房租帶來的利益，將會使部分投資客減少購房，甚至拋售。“如果房價上漲幅度較大，房產(chǎn)稅的作用不大。”。

上述財稅專家提醒，要實現(xiàn)房產(chǎn)稅起到抑制需求、降低房價的目的，還要做好投資性房產(chǎn)吐出機制。目前，房屋交易稅負較重，二級市場交易稅收較多，這樣情況下，吐出來的成本很大，吐出渠道堵塞。

因此，要通過降低二級市場交易稅率，讓地方政府放棄這部分稅收收入，從而使房地產(chǎn)持有者順利地將投資性房產(chǎn)吐出來。另一方面啟動存量房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等，將有利于緩解供求關(guān)系。

“過去十年，連續(xù)用房地產(chǎn)拉經(jīng)濟，不忍心半路打落它，遲遲不出臺房地產(chǎn)稅。”楊遴杰直言，現(xiàn)在房價已經(jīng)處于高位，而人口和經(jīng)濟的長期緩慢下行趨勢已經(jīng)確立，再來推進房地產(chǎn)稅可能已經(jīng)錯過最佳時機了。