今年上半年，受新冠肺炎疫情影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了停擺、斷崖式下跌行情，而后隨著疫情逐步得到控制，全國(guó)樓市又以超預(yù)期的速度穩(wěn)步修復(fù)，整體呈現(xiàn)出“V”字型走勢(shì)。

展望下半年樓市，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，市場(chǎng)整體趨于平穩(wěn)，成交量將穩(wěn)定在近年水平，但各個(gè)城市之間或會(huì)繼續(xù)分化，而在“房住不炒”的前提下，房?jī)r(jià)也不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲。

新房“先抑后揚(yáng)”，豪宅先熱、剛需接棒

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年66城新房市場(chǎng)合計(jì)成交套數(shù)累計(jì)同比下滑16%，成交面積累計(jì)同比下滑14%。隨著疫情得到控制，新房市場(chǎng)成交量在二季度快速恢復(fù)，但同比2019年同期，成交套數(shù)和面積分別仍下滑5%和4%。

在疫情沖擊下，2020年上半年一線城市新房市場(chǎng)成交量下滑幅度最大，其中成交套數(shù)累計(jì)同比下滑25.9%；成交面積同比下滑25.0%；二線城市成交套數(shù)同比下滑16.6%；成交面積同比下滑15.0%；三四線城市成交套數(shù)同比下滑10.8%；成交面積同比下滑8.0%。一二線城市受疫情影響較大，但恢復(fù)速度更快，在疫情穩(wěn)定的二季度成交量環(huán)比收窄15-16個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市環(huán)比收窄12-13個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院、各地住建局

從成交面積排名來(lái)看，上半年二線城市排名上升幅度最大的為南京，同比去年上半年排名上升5名至第八名。此外成都、蘇州、溫州、杭州成交面積累計(jì)同比均保持漲勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州、南京上半年成交面積累計(jì)增長(zhǎng)10%以上，市場(chǎng)復(fù)蘇較快。值得注意的是，9個(gè)排名上漲的城市中，4個(gè)為長(zhǎng)三角區(qū)域城市。

上半年，豪宅市場(chǎng)先于剛需市場(chǎng)回暖，部分城市的豪宅成交量激增。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，總價(jià)在1000萬(wàn)-2000萬(wàn)的豪宅中，杭州、青島的豪宅成交套數(shù)同比分別增長(zhǎng)139%、150%；而總價(jià)2000萬(wàn)-3000萬(wàn)的豪宅中，青島、南京、廈門、東莞的成交套數(shù)同比增長(zhǎng)367%、100%、500%、139%。此外，上海、深圳、北京的豪宅市場(chǎng)依然堅(jiān)挺，比如，上海在上半年成交的單價(jià)在15萬(wàn)元以上的豪宅套數(shù)同比增長(zhǎng)131%。

從豪宅傳遞到剛需市場(chǎng)，自5月份以來(lái)，杭州、成都等高性價(jià)比的剛需項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)“萬(wàn)人搖“引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，成為新房市場(chǎng)的新特征。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示：“分化是上半年的關(guān)鍵詞。城市之間分化明顯，城市內(nèi)部整體表現(xiàn)出3、4月份豪宅火熱，5月份剛需接棒，一個(gè)城市當(dāng)中一部分樓盤搖號(hào)搶房，一部分樓盤即便促銷也去化不暢，整體呈現(xiàn)出‘冰火兩重天’的現(xiàn)象。”

各城市分化明顯，北京、深圳6月成交量創(chuàng)新高

和新房市場(chǎng)一樣，上半年，二手房市場(chǎng)也呈現(xiàn)出“v”字型。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，從月度成交走勢(shì)看，二手房市場(chǎng)成交從3月份開(kāi)始明顯恢復(fù)，其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的18城實(shí)際二手房總體成交量快速修復(fù)，二手房成交量比1-2月成交總量增長(zhǎng)41.8%，4、5兩月環(huán)比增速分別達(dá)到39%和19%。6月成交雖然比5月有所回落，但同比依舊增加21%，疫情對(duì)市場(chǎng)造成的沖擊正在逐步消退。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，二手房市場(chǎng)分化趨勢(shì)明顯，其中，北京、深圳、南京、杭州等城市在6月份的成交量已達(dá)到近兩年新高，而成都、蘇州等城市同比仍然下跌40%以上。

從二手房?jī)r(jià)格來(lái)看，疫情之下，今年一季度重點(diǎn)城市二手房均價(jià)普遍環(huán)比去年四季度下跌，二季度均價(jià)隨市場(chǎng)修復(fù)普遍反彈。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，與去年四季度相比，二季度北京及上海二手房均價(jià)漲幅均在3.5%及以上，漲幅靠前，房?jī)r(jià)跌幅較大的城市為武漢，累計(jì)跌幅達(dá)3.5%。而與去年同期相比，二季度房?jī)r(jià)上漲幅度較大的城市為南京及杭州，房?jī)r(jià)下跌幅度較大的城市為廊坊、天津、青島及濟(jì)南。

下半年預(yù)測(cè)：房?jī)r(jià)不會(huì)大幅上漲

對(duì)于下半年市場(chǎng)的走勢(shì)，貝殼研究院預(yù)計(jì)，二季度重點(diǎn)城市業(yè)績(jī)已經(jīng)接近或已達(dá)到2019年同期水平，市場(chǎng)修復(fù)過(guò)程基本完成，一季度積壓的需求已獲得逐步釋放，同時(shí)隨著疫情過(guò)后投資環(huán)境逐漸趨于穩(wěn)定，需求端也將重新進(jìn)行資金分配，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)成交不會(huì)持續(xù)大幅上漲。但在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為重要的消費(fèi)市場(chǎng)，其總量也不會(huì)大幅下降，預(yù)計(jì)全年將穩(wěn)定在近年水平。

丁祖昱認(rèn)為，“2020年下半年，政策會(huì)繼續(xù)保持平穩(wěn)，其中中央政策還是強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定，地方政府可能會(huì)根據(jù)實(shí)際情況因城施策，總的政策趨勢(shì)還是相對(duì)寬松為主，除非有個(gè)別城市出現(xiàn)了大幅的上漲、炒房等情況，否則今年沒(méi)有太大的必要在政策上收縮，主要因?yàn)榻衲暾�體情況來(lái)看，經(jīng)濟(jì)壓力仍然巨大。”

在此政策背景下，丁祖昱預(yù)計(jì)，2020房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模預(yù)期微降5%，如果銷售面積下降5%，全年銷售金額約為16萬(wàn)億元，銷售面積約為16億平方米，仍是歷史相對(duì)較高區(qū)域。

“下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體小幅波動(dòng)，城市、項(xiàng)目分化將進(jìn)一步加劇。從市場(chǎng)成交情況來(lái)看，我認(rèn)為今年下半年會(huì)出現(xiàn)小幅波動(dòng)，三季度從成交量來(lái)說(shuō)可能會(huì)有所回落，城市之間、項(xiàng)目之間會(huì)出現(xiàn)分化。特別是一些非長(zhǎng)三角、粵港澳區(qū)域范圍內(nèi)的三四線城市，其樓盤去化壓力會(huì)更大。” 丁祖昱分析稱。