如何進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的規(guī)范與監(jiān)管？如何保障租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益和資金安全？

9月11日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)四川監(jiān)管局、成都市地方金融監(jiān)督管理局、中國人民銀行成都分行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），明確住房租賃企業(yè)應(yīng)設(shè)立監(jiān)管賬戶，承租人支付周期超過三個(gè)月的情況下，住房租賃企業(yè)收取的租金、押金，包括利用“租金貸”獲得的資金，都要存入監(jiān)管賬戶。

在成都市行政區(qū)域內(nèi)通過受托經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)租方式從事住房租賃經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)，其住房租賃資金應(yīng)按照《通知》的規(guī)定納入監(jiān)管。

根據(jù)《通知》，住房租賃企業(yè)應(yīng)在駐蓉商業(yè)銀行中開立全市唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶（以下簡(jiǎn)稱“監(jiān)管賬戶”），并與承辦銀行簽訂住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議，明確監(jiān)管內(nèi)容、方式及流程，該賬戶不得支取現(xiàn)金，不得歸集其他性質(zhì)的資金。

《通知》施行之日（9月11日）起新產(chǎn)生的租賃關(guān)系，承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過三個(gè)月的，住房租賃企業(yè)應(yīng)將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監(jiān)管賬戶，其中“租金貸”獲得的資金需住房租賃企業(yè)和承租人與貸款發(fā)放的金融機(jī)構(gòu)協(xié)商一致，將貸款方式取得的租金劃撥到監(jiān)管賬戶。

承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期在三個(gè)月以內(nèi)的，由承租人自主決定租金和押金是否存入監(jiān)管賬戶管理。

政事君了解到，資金存入監(jiān)管賬戶后，不再一次性支付給住房租賃企業(yè)使用。

根據(jù)《通知》，存入監(jiān)管賬戶的租金在住房租賃企業(yè)、承租人和承辦銀行簽訂三方住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議生效后的次月初，按月劃轉(zhuǎn)給住房租賃企業(yè)使用。

《通知》提出，住房租賃企業(yè)應(yīng)與承租人和承辦銀行簽訂三方住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議，監(jiān)管協(xié)議中的承租人、月租金金額、支付周期、租期、押金金額、監(jiān)管期限等，應(yīng)與住房租賃合同的約定保持一致，承租人應(yīng)按照三方住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議約定的支付周期和金額將租金和押金存入該企業(yè)的監(jiān)管賬戶。

在監(jiān)管賬戶的開立方面，《通知》提出——

新開業(yè)的住房租賃企業(yè)在推送開業(yè)信息時(shí)應(yīng)提交監(jiān)管賬戶的開立情況

《通知》施行前已開業(yè)的住房租賃企業(yè)應(yīng)在1個(gè)月內(nèi)開立監(jiān)管賬戶

將開立監(jiān)管賬戶的信息向企業(yè)注冊(cè)地所在區(qū)（市）縣住建部門報(bào)告，并在成都住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行公示

未開立或未按期開立監(jiān)管賬戶的住房租賃企業(yè)暫停租賃合同網(wǎng)簽備案和發(fā)布房源

根據(jù)《通知》，住房租賃企業(yè)、網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)在發(fā)布租賃房源時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)發(fā)布租賃資金監(jiān)管賬戶信息。

根據(jù)《通知》，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知承租人本通知的相關(guān)規(guī)定，協(xié)助承租人將住房租賃資金存入監(jiān)管賬戶，不得直接或間接代收代付代管住房租賃資金；承租人應(yīng)監(jiān)督住房租賃企業(yè)開展住房租賃資金監(jiān)管服務(wù)，發(fā)現(xiàn)住房租賃企業(yè)拒絕實(shí)行的，可向區(qū)（市）縣住建部門舉報(bào)；承辦銀行應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管協(xié)議約定開展服務(wù)，為協(xié)議簽訂提供便利，監(jiān)管資金到賬后將到賬情況通知當(dāng)事人。區(qū)（市）縣住建部門對(duì)住房租賃企業(yè)的監(jiān)管賬戶日常收支情況進(jìn)行監(jiān)督。

押金如何退還給承租人呢？

《通知》明確，住房租賃企業(yè)與承租人和承辦銀行簽訂的三方住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議中約定的租賃合同期滿后資金監(jiān)管自動(dòng)解除；合同期滿后10個(gè)工作日內(nèi)住房租賃企業(yè)未提出異議的，承辦銀行將押金劃轉(zhuǎn)給承租人。

《通知》明確，租賃當(dāng)事人雙方協(xié)商一致提前終止租賃合同的，應(yīng)按三方住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議要求書面向承辦銀行申請(qǐng)解除，承辦銀行按申請(qǐng)終止三方住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議，根據(jù)申請(qǐng)劃轉(zhuǎn)監(jiān)管資金。

人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書導(dǎo)致租賃關(guān)系終止時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)憑生效法律文書向承辦銀行提出解除資金監(jiān)管申請(qǐng)，承辦銀行依據(jù)當(dāng)事人提交的生效的法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書協(xié)助執(zhí)行。

住房租賃企業(yè)及其從業(yè)人員違反本辦法的，由住建部門會(huì)同相關(guān)部門查處，包括但不限于采取約談告誡、暫停房源發(fā)布、暫停網(wǎng)簽備案、發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示、實(shí)行信用扣分等行政處理措施，并抄送市場(chǎng)監(jiān)管、公安和稅務(wù)等部門實(shí)施聯(lián)合懲戒。

承辦銀行未按約定或違反規(guī)定造成住房租賃監(jiān)管資金損失的，應(yīng)按照監(jiān)管協(xié)議約定承擔(dān)責(zé)任。

租賃當(dāng)事人雙方向承辦銀行提供虛假信息導(dǎo)致監(jiān)管資金損失的，由當(dāng)事人雙方自行承擔(dān)損失。承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期小于三個(gè)月的，租賃當(dāng)事人雙方約定不進(jìn)行資金監(jiān)管的，由當(dāng)事人自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。