增值稅免征期調(diào)整 大邑二手房影響較大

目前大邑縣城主要的房源供應(yīng)來(lái)自于大邑大道沿線以及桃源新城，多為電梯高層，新房預(yù)售多在2014年之后。按照大邑市場(chǎng)特點(diǎn)，購(gòu)房者一般在簽訂購(gòu)房合同2年后交房，交房2年后取得房屋產(chǎn)權(quán)證，這意味著大量的房源下證均在2年左右，絕大部分高層均會(huì)受到新政影響。

大邑新城區(qū)

2016年3月24日晚間財(cái)政部發(fā)布了《營(yíng)改增全面試點(diǎn)關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》子文件《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。自此，在大邑二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)，只要產(chǎn)權(quán)下證滿2年，再次交易時(shí)即可免征增值稅。

受市場(chǎng)環(huán)境影響，2018年大邑正式執(zhí)行新房搖號(hào)購(gòu)買(mǎi)政策，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了一波快速上漲行情，大邑大道沿線的不少高層住宅轉(zhuǎn)讓報(bào)價(jià)直逼萬(wàn)元，去年行情有所回落，今年下半年價(jià)格又有部分回升。結(jié)合大邑淘房網(wǎng)二手房監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，目前大邑縣新建高層住宅出讓報(bào)價(jià)多在7500-8500元/平，實(shí)際成交價(jià)在7000-7500元/平左右，毛坯房?jī)r(jià)格比這稍低。

大邑桃源新城西區(qū)

那么新政具體如何影響大邑二手房市場(chǎng)？下面淘房網(wǎng)給大家舉一個(gè)例子。

小明在2014年4月15日向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)了大邑大道一處100平米的小套三房源作為自己的首套房，房屋總價(jià)37萬(wàn)元，2016年6月交房，開(kāi)發(fā)商代為辦理產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)證取得日期為2018年6月。近期小明喜得二寶，覺(jué)得原有房屋太小，準(zhǔn)備換一個(gè)戶(hù)型更大一點(diǎn)的改善型住房，今年6月打算將此房屋買(mǎi)掉。結(jié)合大邑市場(chǎng)環(huán)境與自己戶(hù)型情況，他的期望價(jià)位為78萬(wàn)，出讓底線價(jià)格為73萬(wàn)。

由于小明的住房在2014年購(gòu)得，不受成都2018年5月15日“樓市新政”3年限售影響，且在今年6月產(chǎn)權(quán)下證已滿2年，因此老政策下對(duì)外出讓時(shí)可以免增值稅，由于其是唯一住房，還免征個(gè)人所得稅。

若小明在成都9月新政實(shí)行前成功賣(mài)出，則買(mǎi)賣(mài)雙方總的交易成本主要為契稅（買(mǎi)房首套房為1.5%，二套房為2%）及雙方的中介費(fèi)用（若有）。

若小明未能在新政頒布前出讓自己的房屋，還是打算在今年繼續(xù)出讓房屋，由于產(chǎn)權(quán)證滿2年而未滿5年，現(xiàn)在出讓過(guò)戶(hù)需要全額贈(zèng)送增值稅（5%）及附加（0.6%）。那么需要繳納的增值稅及附加為：

73÷(1＋5%)×（5%+0.6%)=3.89(萬(wàn)元)

因在二手房購(gòu)買(mǎi)時(shí)，業(yè)內(nèi)一般規(guī)則為稅費(fèi)買(mǎi)房支付，這意味著除開(kāi)契稅與中介費(fèi)用，購(gòu)房者的購(gòu)房成本支出接近77萬(wàn)，加上契稅（1.5%）與1個(gè)點(diǎn)的中介費(fèi)用，購(gòu)房者的實(shí)際支出為73+3.89+1.095+0.73=78.715(萬(wàn)元)，購(gòu)買(mǎi)單價(jià)合約7871.5元/平。