04佳兆業(yè)持續(xù)拓展舊改項(xiàng)目，土儲(chǔ)建面穩(wěn)步轉(zhuǎn)化

1999年佳兆業(yè)以改造爛尾樓出道，就此入局城市更新，2011年又集中優(yōu)勢(shì)資源組建了國內(nèi)第一家專業(yè)城市更新公司，多年的積累以及持續(xù)的擴(kuò)張使得佳兆業(yè)城市更新規(guī)模穩(wěn)居第一梯隊(duì)。

據(jù)企業(yè)披露，2019年舊改土儲(chǔ)占地面積約4000萬方，2020年上半年新增20個(gè)舊改項(xiàng)目，截止2020年中總儲(chǔ)備項(xiàng)目達(dá)167個(gè)，土儲(chǔ)占地面積達(dá)4200萬方，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)化后提供建面逾一億平方米。

拓展能力決定了規(guī)模，但鑒于城市開發(fā)更新周期長、周轉(zhuǎn)慢，轉(zhuǎn)化能力才能真正決定業(yè)績。自佳兆業(yè)成立以來，共成功轉(zhuǎn)化了32個(gè)舊改項(xiàng)目，轉(zhuǎn)化面積逾1360萬平方米。盡管2020年上半年面臨疫情的影響，仍成功轉(zhuǎn)化了5個(gè)位于香港、深圳和廣州的項(xiàng)目，提供了超81萬方的土儲(chǔ)建面，全年來看預(yù)計(jì)能轉(zhuǎn)化10個(gè)項(xiàng)目達(dá)160萬方的建面，超過每年轉(zhuǎn)化80-100萬平方米舊改用地的目標(biāo)。

從效果來看，佳兆業(yè)多個(gè)通過城市更新改造上市的項(xiàng)目均取得了良好的銷售業(yè)績，并且相比土地成本實(shí)現(xiàn)了較高的利潤率。比如，企業(yè)在深圳的主要舊改項(xiàng)目平均成本(包含地價(jià)和回遷房建安成本)為14100元/平方米，但銷售均價(jià)卻達(dá)40000-70000元/平。

不過，佳兆業(yè)99%的城市更新占地面積都位于大灣區(qū)，如何實(shí)現(xiàn)異地復(fù)制仍是企業(yè)要面對(duì)的問題。

05奧園2015年入局城市更新，2020年便達(dá)到逾3000萬方規(guī)模

第二梯隊(duì)中，奧園在2020年上半年的表現(xiàn)較為亮眼，據(jù)企業(yè)中報(bào)，期內(nèi)簽約了珠海聯(lián)安舊村改造項(xiàng)目、東莞清溪鎮(zhèn)荔枝村南更新項(xiàng)目等，通過城市更新渠道獲得1633萬方土儲(chǔ)建面的凈增長，總規(guī)劃建面達(dá)3058萬平方米，涵蓋超50個(gè)項(xiàng)目。

粵港澳大灣區(qū)仍是城市更新重點(diǎn)布局區(qū)域，可售資源占比達(dá)95%，除此之外，廊坊、西安、清遠(yuǎn)、梅州、南寧也有所分布。

實(shí)際上，發(fā)家于廣州的粵系房企奧園在2015年才開始布局舊改，但無論是拓展速度還是轉(zhuǎn)化速度都較為突出，20年上半年共實(shí)現(xiàn)了4個(gè)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化，釋放了64萬方的土儲(chǔ)建面，預(yù)計(jì)下半年還能轉(zhuǎn)化8個(gè)項(xiàng)目，再提供480萬方的總建面。

除此之外，管理層還表示，下半年通過城市更新渠道拿地建面占比將從7%調(diào)整到15%左右。

奧園之所以能在競爭激烈的大灣區(qū)舊改市場突圍而出，主要有兩方面原因:

首先，業(yè)務(wù)覆蓋了“三舊”(舊城、舊村、舊廠)改造，涉及類型全面;

其次，選擇了珠海作為城市更新主戰(zhàn)場，打造多個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目。

珠海奧園廣場作為奧園在珠海的首個(gè)城市更新項(xiàng)目，從2015年啟動(dòng)到2018年7月正式建成開業(yè)僅用約三年時(shí)間，成為集大型購物中心、主題商業(yè)步行街、精品住宅、高端寫字樓、酒店等五大業(yè)務(wù)為一體的大型綜合體。該項(xiàng)目成功打響了企業(yè)在珠海的品牌，此后在珠海簽約了10多個(gè)項(xiàng)目。

06雖然城市更新對(duì)房企來說仍是一片藍(lán)海，但房企入局仍面臨挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)突圍更是需要時(shí)間沉淀

鑒于城市更新開發(fā)周期長、資金壓力大、規(guī)劃難度高、涉及關(guān)系復(fù)雜等問題，本身就存在很多的不確定性，容易造成資金壓力，甚至陷入財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，還對(duì)房企的資源協(xié)調(diào)能力、運(yùn)營能力提出挑戰(zhàn)。

目前城市更新項(xiàng)目主要集中在大灣區(qū)和其余部分一二線城市，參與城市更新的房企也大多為規(guī)模房企和有本土優(yōu)勢(shì)的粵系房企，也反映了該領(lǐng)域存在一定的門檻。

所以房企在布局時(shí)需全面考慮自身?xiàng)l件，清楚舊改模式的復(fù)雜性，而在城市更新領(lǐng)域已有所動(dòng)作的房企要有意識(shí)地把城市更新改造經(jīng)驗(yàn)形成系統(tǒng)，打造團(tuán)隊(duì)經(jīng)營，才能有所突破。

來源：和訊房產(chǎn)